نموذج فسخ عقد بيع بالتراضي في مصر: صيغة قانونية وخطوات التوثيق

الخلاصة القانونية

فسخ عقد بيع بالتراضي هو اتفاق مكتوب بين البائع والمشتري على إنهاء عقد البيع وإعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد، بحيث يرد المشتري المبيع ويرد البائع الثمن أو ما اتفقا عليه.

يكون فسخ عقد بيع بالتراضي صحيحًا متى صدر عن إرادة حرة واضحة، وتضمن تسوية الالتزامات والملحقات، ولم يمس حقوق الغير. وإذا كان البيع متعلقًا بعقار أو سيارة، فالأثر العملي لفسخ عقد بيع بالتراضي يتوقف على استكمال إجراءات التوثيق أو التسجيل لدى الجهة المختصة.

يشرح ذلك الأستاذ سعد فتحي سعد – محامي مدني وفقا للقانون المصري واحكام محكمة النقض

مقدمة

إذا كنت بائعًا أو مشتريًا وحدثت ظروف جعلت استمرار عقد البيع عبئًا أو سببًا للنزاع، فقد يكون الحل الأسرع والأكثر أمانًا هو فسخ عقد بيع بالتراضي بدلًا من الدخول في خصومة قضائية طويلة. في الواقع العملي داخل مصر تختلف إجراءات فسخ عقد بيع بالتراضي حسب طبيعة المبيع (عقار أو سيارة أو منقول)، وحسب ما إذا كان العقد موثقًا أو غير موثق، وحسب وجود حقوق للغير أو إجراءات قائمة. لذلك المهم هو صياغة اتفاق فسخ عقد بيع بالتراضي مضبوط يحدد بدقة ما يُرد وما يُسترد وكيف تُسوى المصروفات والالتزامات، مع اختيار الإجراء الصحيح من البداية.

هل يجوز فسخ عقد بيع بالتراضي في مصر؟

نعم، يجوز فسخ عقد بيع بالتراضي متى اتفق الطرفان كتابةً على إنهاء عقد البيع وإعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد، مع تسوية الثمن والمصاريف والالتزامات. ويُفضَّل أن يتضمن اتفاق فسخ عقد بيع بالتراضي إبراءً متبادلًا وتحديدًا لطريقة رد المبيع والثمن وموعد التسليم، مع اتخاذ إجراءات التوثيق أو التسجيل عند الحاجة خاصة في العقار والسيارة.

هل يجوز فسخ العقد دون اللجوء للقضاء؟

نعم، يجوز فسخ عقد بيع بالتراضي دون اللجوء للقضاء إذا اتفق البائع والمشتري كتابة على الفسخ وحددا آثار فسخ عقد بيع بالتراضي بوضوح، خصوصًا رد المبيع ورد الثمن وتسوية المصروفات. أما إذا لم يوجد تراضٍ أو وُجد نزاع على التنفيذ أو وُجدت حقوق للغير، فغالبًا يلزم مسار قانوني يبدأ بإجراء رسمي ثم دعوى.

ما المقصود بفسخ عقد بيع بالتراضي؟

فسخ عقد بيع بالتراضي (ويُسمى عمليًا الإقالة) هو إنهاء عقد البيع باتفاق الطرفين دون حكم قضائي، بشرط وضوح الإرادة وعدم الإكراه، وأن يُحددا آثار فسخ عقد بيع بالتراضي بشكل صريح.

والفرق الجوهري هنا أن فسخ عقد بيع بالتراضي يقوم على إرادة مشتركة، بينما الفسخ القضائي يكون بسبب إخلال أحد الطرفين بالتزام جوهري ويحتاج غالبًا لإثبات وإجراءات وتقاضٍ.

هل يمكن فسخ عقد البيع؟

نعم يمكن فسخ عقد البيع، لكن الطريق يختلف: إما فسخ عقد بيع بالتراضي باتفاق مكتوب بين الطرفين، أو فسخ قضائي عند الإخلال الجوهري، أو بطلان/إبطال إذا كان العيب في تكوين العقد من الأصل. اختيار المسار الخاطئ قد يضيع وقتك ويضعف موقفك، لذلك ابدأ بتحديد هل لديك تراضٍ على فسخ عقد بيع بالتراضي أم نزاع يحتاج لإثبات.

هل يجوز فسخ العقد من طرف واحد في مصر؟

لا، في الأصل لا يجوز فسخ عقد البيع بإرادة منفردة لمجرد الرغبة، إلا إذا كان هناك شرط صريح في العقد يجيز ذلك أو تحقق سبب قانوني معتبر مثل إخلال جوهري من الطرف الآخر يفتح باب الفسخ القضائي. عمليًا إذا تعذر فسخ عقد بيع بالتراضي ورفض الطرف الآخر، فغالبًا ستحتاج إجراء رسمي قبل الدعوى.

ما هو شرط الإعذار للفسخ؟

شرط الإعذار يعني إنذار المدين رسميًا لتنفيذ التزامه خلال مهلة قبل طلب الفسخ، وهو خطوة مهمة في كثير من حالات الفسخ القضائي لإثبات التقصير. في فسخ عقد بيع بالتراضي لا يُشترط الإعذار لأن الفسخ يتم باتفاق الطرفين، لكن يظهر أثر الإعذار إذا فشل الاتفاق أو حصل نزاع على التنفيذ.

متى يكون فسخ عقد بيع بالتراضي هو الاختيار الأنسب؟

يكون فسخ عقد بيع بالتراضي مناسبًا غالبًا عندما:

• يرغب الطرفان في إنهاء البيع لتغير ظروف مالية أو عائلية أو تعذر التنفيذ عمليًا
• تظهر صعوبة في تسليم المبيع أو إتمام نقل الملكية مع وجود بدائل
• يريد الطرفان تسوية الموضوع وديًا لتجنب خصومة طويلة
• يوجد خلاف قابل للحل بتسوية مكتوبة دون نزاع إثباتي

أما إذا كان أحد الطرفين رافضًا، أو هناك إخلال جسيم، أو نزاع على الثمن أو التسليم أو المستندات، فغالبًا ستحتاج مسارًا قانونيًا.

نموذج فسخ عقد Doc

تحريرًا في يوم: [●●●●] الموافق [●●●●]

بين كل من:

الطرف الأول (البائع): السيد/ [●●●●]، حامل بطاقة رقم قومي [●●●●]، والمقيم في [●●●●].

الطرف الثاني (المشتري): السيد/ [●●●●]، حامل بطاقة رقم قومي [●●●●]، والمقيم في [●●●●].

تمهيد:

بموجب عقد بيع مؤرخ في [●●●●]، قام الطرف الأول ببيع [وصف المبيع: عقار/ سيارة/ منقول] للطرف الثاني، ولأسباب اتفق عليها الطرفان، فقد قررا فسخ عقد بيع بالتراضي وإلغاء جميع الالتزامات المترتبة عليه، وفقًا لما يلي:

البند الأول: فسخ العقد

اتفق الطرفان على فسخ عقد بيع بالتراضي وإعادة الأمور إلى ما كانت عليه قبل التوقيع على العقد الأصلي.

البند الثاني: التنازل عن الحقوق

يقر الطرف الأول بالتنازل عن أي حقوق ناشئة عن العقد الأصلي، كما يقر الطرف الثاني بعدم وجود أي التزامات متبقية تجاه الطرف الأول.

البند الثالث: إعادة المبيع والثمن

يلتزم الطرف الثاني بإعادة المبيع بحالته الأصلية إلى الطرف الأول.

يلتزم الطرف الأول برد كامل الثمن المدفوع للطرف الثاني، وقدره [●●●●] جنيه مصري.

البند الرابع: عدم وجود أي التزامات مستقبلية

بموجب هذا الفسخ، يقر الطرفان بعدم وجود أي حقوق أو التزامات أخرى متعلقة بالعقد الأصلي، ولا يجوز لأي منهما الرجوع بمطالبات مستقبلية.

البند الخامس: تسوية الأمور المالية

يؤكد الطرفان أنه بعد رد المبيع والثمن، لا توجد أي مستحقات مالية معلقة بينهما.

البند السادس: عدم التعويض أو المطالبة القانونية

يتفق الطرفان على أن فسخ عقد بيع بالتراضي يتم بشكل ودي، ولا يحق لأي طرف المطالبة بأي تعويض أو اللجوء إلى القضاء بخصوص هذا العقد.

البند السابع: توثيق الفسخ

إذا كان العقد الأصلي موثقًا، يلتزم الطرفان باتخاذ كافة الإجراءات القانونية اللازمة لإثبات فسخ عقد بيع بالتراضي أمام الجهات المختصة.

البند الثامن: إقرار بصحة الفسخ

يقر كل طرف بأنه بكامل إرادته ووعيه قد وافق على الفسخ دون إكراه أو ضغوط.

ما هي الآثار المترتبة على فسخ عقد البيع؟

الآثار الأساسية لفسخ عقد بيع بالتراضي هي إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل البيع: يرد المشتري المبيع ويرد البائع الثمن أو ما اتفقا عليه، مع تسوية المصروفات والملحقات مثل العربون والسمسرة والإصلاحات بحسب الاتفاق. وإذا كان هناك حق للغير أو إجراءات رسمية على المبيع، فقد تتطلب آثار فسخ عقد بيع بالتراضي خطوات إضافية لتصحيح الوضع أمام الجهات المختصة.

شروط صحة فسخ عقد بيع بالتراضي

1) اتفاق صريح ومكتوب

الأصل أن يكون هناك محرر مكتوب يثبت إرادة الطرفين، لأن فسخ عقد بيع بالتراضي شفهيًا يخلق نزاعًا في الإثبات خصوصًا مع الثمن والمصاريف والتسليم.

2) تحديد المبيع والعقد الأصلي بدقة

لا بد من ذكر بيانات عقد البيع المراد فسخه (تاريخ العقد، أطرافه، محل البيع، الثمن، وأي ملحقات) حتى لا يتحول فسخ عقد بيع بالتراضي إلى ورقة عامة قابلة للتأويل.

3) تسوية الثمن والملحقات

يشمل ذلك الثمن أو الجزء المدفوع منه، والعربون إن وُجد، ومصروفات التسجيل أو التوثيق أو السمسرة أو الإصلاحات، وأي منافع حصل عليها أحد الطرفين وكيف تُسوى.

4) عدم المساس بحقوق الغير

إذا انتقلت حيازة المبيع للغير، أو ترتب رهن أو حجز أو تصرف لاحق، أو كان هناك ممول أو بنك، فلا يكفي اتفاق فسخ عقد بيع بالتراضي وحده عمليًا، وقد يلزم إجراءات إضافية أو موافقات.

ما هي الإجراءات القانونية لفسخ العقد إذا لم يتم بالتراضي؟

إذا تعذر فسخ عقد بيع بالتراضي ورفض أحد الطرفين، فالأصل هو اتخاذ مسار قانوني يبدأ غالبًا بإنذار رسمي للتنفيذ أو التسليم أو السداد بحسب الحالة. ثم تُرفع دعوى فسخ مع إثبات الإخلال الجوهري وطلبات رد المبيع أو رد الثمن والتعويض إن كان له محل.

خطوات فسخ عقد البيع بالتراضي خطوة بخطوة:

1) مراجعة عقد البيع الأصلي وملحقاته

تحقق من وجود شرط جزائي أو غرامة، وطريقة رد الثمن أو الأقساط، وبنود التسليم والضمان، لأن أي غموض فيها سيظهر عند تنفيذ فسخ عقد بيع بالتراضي.

2) إعداد اتفاق فسخ عقد بيع بالتراضي مستقل

ويُفضَّل أن يتضمن بيانات الطرفين كاملة، ووصف المبيع وصفًا دقيقًا، وإقرار باستلام أو رد المبيع والثمن أو تنظيم ذلك بموعد محدد، وإبراء ذمة متبادل بعد التنفيذ، وتحديد محل الإخطار والاختصاص عند النزاع إن رغبتما.

3) تنفيذ الرد والتسليم فعليًا بمستندات استلام

أفضل ممارسة: محضر استلام وتسليم منفصل أو بند مفصل داخل اتفاق فسخ عقد بيع بالتراضي يثبت تاريخ التسليم وحالة المبيع والمبالغ المسددة وطريقة السداد.

4) توثيق الفسخ عند الحاجة

إذا كان المبيع عقارًا قد تحتاج لإجراءات توثيق أو تسجيل بحسب حالة العقد وما تم بشأنه، وإذا كانت سيارة يلزم عادة اتخاذ إجراءات لدى المرور بحسب المستندات القائمة. وإذا كان العقد مرتبطًا بإجراءات ملكية مثل صحة ونفاذ فانتبه لاختلاف المتطلبات.

5) حفظ النسخ وإثبات التاريخ

حفظ نسخ موقعة من الطرفين، ويفضل إثبات التاريخ أو وسيلة تحفظ زمن اتفاق فسخ عقد بيع بالتراضي، لأن النزاع غالبًا يظهر لاحقًا عند إنكار توقيع أو ادعاء سداد أو عدم سداد. وإذا كان الهدف الأساسي منع إنكار التوقيع مستقبلًا في محررات الفسخ أو المخالصات.

نقاط عملية مهمة حسب نوع المبيع

إذا كان المبيع عقارًا

إن كان العقد غير مسجل، ففسخ عقد بيع بالتراضي المكتوب مع تسوية الحيازة والثمن غالبًا يكفي بين الطرفين، لكن لا يمنع من توثيقه لزيادة الحجية. وإن كان هناك إجراءات أو خصومة متصلة بعقد البيع الابتدائي أو النهائي فافهم الفارق أولًا: الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي

إذا كان المبيع سيارة

لا تعتمد على فسخ عقد بيع بالتراضي الورقي وحده إذا كانت هناك توكيلات أو إجراءات نقل ملكية، لأن الخلاف غالبًا يظهر في نقطة المستندات والتسليم.

إذا كان المبيع منقولًا (معدات أو بضائع)

ركز على محضر الاستلام وحالة المنقول وملحقاته والضمان، لأن النزاع هنا يكون غالبًا على التلف أو النقص.

إذا كان المبيع أرض؟

شروط فسخ عقد بيع أرض بالتراضي هي نفس شروط فسخ عقد بيع بالتراضي عمومًا مع زيادة العناية بوصف الأرض وحدودها وبيانات العقد الأصلي وسداد الثمن وتسليم الحيازة. والأهم عمليًا هو مراعاة موقف التسجيل أو أي تصرفات لاحقة حتى لا يتعارض فسخ عقد بيع بالتراضي مع حقوق الغير.

أخطاء شائعة تُفشل فسخ عقد بيع بالتراضي

الاكتفاء باتفاق شفهي ثم الخلاف على رد الثمن أو حالة المبيع:

• عدم النص على مصروفات السمسرة أو التوثيق أو الضرائب أو الإصلاحات
• عدم تحرير مخالصة أو إبراء ذمة بعد التنفيذ
• تجاهل وجود حقوق للغير (رهن أو حجز أو تصرف لاحق أو ممول)
• استخدام نموذج عام دون تكييفه على نوع المبيع وطبيعة عقد البيع
• وإذا كان سبب النزاع شكوكًا حول الصورية أو الثمن أو نية التبرع.

صيغة نموذج فسخ عقد بيع بالتراضي

يمكن استخدام النموذج التالي كإطار عام، مع تعديله بحسب نوع المبيع ووقائع كل حالة، لأن قوة فسخ عقد بيع بالتراضي في دقة البنود لا في كونها “نموذجًا” ثابتًا:

اتفاق فسخ عقد بيع بالتراضي

إنه في يوم …… الموافق ……

تم الاتفاق بين كلٍ من:

أولًا: السيد/ …… (البائع)
رقم قومي: ……
العنوان: ……

ثانيًا: السيد/ …… (المشتري)
رقم قومي: ……
العنوان: ……

تمهيد

بموجب عقد بيع مؤرخ …/…/…… باع الطرف الأول للطرف الثاني (وصف المبيع بدقة: عقار/سيارة/منقول) مقابل ثمن قدره …… جنيه، وقد رغب الطرفان باتفاقهما في فسخ عقد بيع بالتراضي وإعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد، لذلك اتفقا على الآتي:

البند الأول: الفسخ والإلغاء

اتفق الطرفان على فسخ عقد البيع المشار إليه بالتراضي، وإلغاء آثاره فيما بينهما اعتبارًا من تاريخ توقيع هذا الاتفاق.

البند الثاني: رد المبيع

يقر الطرف الثاني بأنه يلتزم برد المبيع إلى الطرف الأول على النحو التالي:
طريقة الرد/مكان التسليم/تاريخ التسليم: ……
ويقر الطرف الأول باستلام المبيع (أو يلتزم بالاستلام) وفق ما تقدم.

البند الثالث: رد الثمن وتسوية المبالغ

اتفق الطرفان على أن يقوم الطرف الأول برد مبلغ قدره …… جنيه للطرف الثاني (كامل الثمن/جزء منه) على النحو التالي:
طريقة السداد/تاريخ السداد: ……
وتُحدد مصروفات أي إجراءات تمت (توثيق/تسجيل/سمسرة/إصلاحات) كالتالي: …… (من يتحملها وكيف تُسوى).

البند الرابع: المخالصة والإبراء

بعد تنفيذ ما ورد بالبندين الثاني والثالث، يقر الطرفان بمخالصة نهائية متبادلة، وبراءة ذمة كل طرف تجاه الآخر عن أي التزام ناشئ عن عقد البيع محل الفسخ، ولا يجوز الرجوع بأي مطالبات لاحقة تتعلق به.

البند الخامس: عدم الإضرار بحقوق الغير

يقر الطرفان بأن هذا الفسخ لا يقصد به الإضرار بحقوق الغير، وأنه في حال ظهور حقوق للغير أو التزامات قائمة تتصل بالمبيع أو بالعقد الأصلي، يتعاون الطرفان في اتخاذ الإجراءات اللازمة لمعالجة آثارها وفق القانون والواقع.

البند السادس: النسخ والتوقيع

حرر هذا الاتفاق من نسختين أصليتين بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها، ووقع الطرفان أدناه.

توقيع الطرف الأول (البائع): ……
توقيع الطرف الثاني (المشتري): ……

خبرة عملية في التعامل مع هذه الحالات

عمليًا، كثير من حالات فسخ عقد بيع بالتراضي تبدأ بنية حسنة لإنهاء البيع وديًا، ثم تتعثر بسبب تفاصيل صغيرة: هل تم رد الثمن كاملًا؟ هل وُثق رد المبيع؟ هل خُصمت المصروفات؟ هل توجد مستندات ملكية لم تُسلم؟ لذلك الأكثر أمانًا هو أن يكون فسخ عقد بيع بالتراضي مكتوبًا ومصحوبًا بمحضر استلام وتسليم ومخالصة نهائية، مع ضبط موضوع الثمن والتسليم والمستندات، ويمكن الاسترشاد بموضوعات عملية مثل: الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع

متى تصبح الاستعانة بمحامٍ ضرورة قانونية؟

تصبح الاستعانة بمحامٍ ضرورية إذا كان فسخ عقد بيع بالتراضي متعلقًا بعقار أو سيارة، أو إذا وُجدت أقساط أو عربون أو شرط جزائي، أو ظهر خلاف حول حالة المبيع أو المصروفات أو المستندات، أو كان هناك طرف ثالث أو ممول أو إجراءات قائمة مثل صحة ونفاذ أو تسجيل. في هذه الحالات، الاجتهاد الشخصي قد يؤدي لخطأ إجرائي يصعب تداركه لاحقًا، لذلك يُفضَّل ضبط اتفاق فسخ عقد بيع بالتراضي ومرفقاته بشكل يمنع النزاع، ويمكنك التواصل مهنيًا مع مكتب الأستاذ سعد فتحي سعد لتقييم المستندات وتحديد المسار الأنسب.

الأسئلة الشائعة فسخ عقد بيع بالتراضي

متى يسقط حق فسخ عقد البيع؟

سقوط الحق يختلف حسب سبب الفسخ: هل هو فسخ قضائي بسبب إخلال، أم بطلان/إبطال، أم حق مقرر بعقد بميعاد؟ في فسخ عقد بيع بالتراضي لا نتكلم عن “سقوط حق” بنفس المعنى لأن الأمر قائم على الاتفاق، لكن في النزاعات القضائية قد تتأثر المطالبة بالفسخ بالوقائع والميعاد والتقادم وتكييف الطلب.

متى يحق للمشتري فسخ عقد البيع؟

يحق للمشتري طلب الفسخ قضائيًا إذا كان إخلال البائع جوهريًا مثل عدم تسليم المبيع أو تسليم مبيع غير مطابق أو عدم تسليم مستندات لازمة لنقل الملكية، مع مراعاة الإنذار والإثبات حسب الحالة. أما إذا اتفق الطرفان، فالأيسر هو فسخ عقد بيع بالتراضي بصياغة تسوية واضحة تنهي النزاع.

فسخ عقد البيع لعدم الوفاء بالثمن: كيف يتم؟

إذا امتنع المشتري عن سداد الثمن ورفض فسخ عقد بيع بالتراضي، فغالبًا يتم اتخاذ مسار قانوني بإنذار رسمي ثم دعوى فسخ مع إثبات عدم الوفاء بالثمن وطلبات رد المبيع ورد ما دُفع تحت مسميات مثل العربون أو المقدم حسب الوقائع.

فسخ عقد البيع لعدم تسليم المبيع: هل يكون حقًا للمشتري؟

إذا لم يسلم البائع المبيع وكان الإخلال جوهريًا، يجوز للمشتري طلب الفسخ إذا تعذر فسخ عقد بيع بالتراضي، مع اتخاذ الإجراء الصحيح لإثبات المطالبة بالتسليم.

إذا ضاع عقد البيع الأصلي، هل يمكن عمل فسخ عقد بيع بالتراضي؟

نعم يمكن إذا اتفق الطرفان وحررا اتفاق فسخ عقد بيع بالتراضي مستقلًا يذكر بيانات العقد قدر الإمكان ويثبت تسوية الثمن ورد المبيع، لكن يلزم ضبط الإثبات أكثر لأن ضياع العقد يوسع مساحة الإنكار أو الادعاءات المتعارضة.

خاتمة

فسخ عقد بيع بالتراضي حل قانوني عملي لتصفية علاقة البيع بأقل خسائر عندما تتوافق إرادة الطرفين، لكنه ينجح فقط إذا كان مكتوبًا ومحددًا وقابلًا للتنفيذ ويغلق نقاط النزاع المعتادة: الثمن، التسليم، المصروفات، المستندات، وحقوق الغير. القرار الصحيح ليس مجرد توقيع ورقة، بل بناء تسوية محكمة تمنع العودة لنزاع جديد بعد فسخ عقد بيع بالتراضي، خصوصًا في العقار والسيارة حيث تتداخل إجراءات الجهات الرسمية مع واقع الحيازة والملكية.