تسجيل العقارات

في السنوات الأخيرة، أصبح تسجيل العقارات في مصر من القضايا الأساسية التي تشغل بال كل من يمتلك عقارًا أو يفكر في شراء وحدة سكنية أو تجارية أو أرض فضاء. فعملية تسجيل العقارات لم تعد مجرد إجراء قانوني روتيني، بل أصبحت ضمانًا حقيقيًا لثبات الملكية، ووسيلة فعالة لحماية الحقوق، وأداة مهمة في تنظيم السوق العقاري المصري.

ويعد تسجيل العقارات هو البوابة القانونية التي من خلالها يكتسب المالك صفة المالك الرسمي المعترف به أمام الجهات الحكومية والبنوك والمستثمرين. فبدون تسجيل العقارات، تبقى الملكية مجرد ورقة عرفية لا تحظى بالحماية القانونية الكاملة. ولهذا فإن تسجيل العقارات يعتبر من أهم الإجراءات التي لا يجب التهاون فيها سواء كان العقار صغيرًا أو كبيرًا، في القرية أو المدينة، مملوكًا بالشراء أو الميراث.

في الواقع، إن غياب تسجيل العقارات عن نسبة كبيرة من العقارات في مصر هو ما يدفع الدولة دومًا لتحديث وتبسيط إجراءات التسجيل، ومحاولة إدخال تقنيات رقمية لتسريع وتسهيل تسجيل العقارات. ويُلاحظ أن كل مبادرات الحكومة لتقنين الأوضاع، أو منح تراخيص البناء، أو إدخال المرافق، تعتمد بشكل أساسي على شرط تسجيل العقارات أولًا.

وتُظهر الإحصاءات الرسمية أن آلاف المواطنين يتعرضون سنويًا لمشكلات قانونية نتيجة عدم القيام بعملية تسجيل العقارات في الوقت المناسب. بل إن النزاعات القضائية المتعلقة بملكية العقارات غالبًا ما تعود إلى غياب تسجيل العقارات رسميًا في الشهر العقاري أو السجل العيني. ولهذا فإن توعية الأفراد بأهمية تسجيل العقارات تُمثل ضرورة وطنية وأمنًا اجتماعيًا.

كما أن المستثمرين العقاريين الكبار لا يتعاملون إلا مع وحدات تمت عملية تسجيل العقارات الخاصة بها بصورة سليمة، لأنهم يدركون أن أي مخاطرة في تسجيل العقارات قد تعني تجميد أموالهم أو ضياع حقوقهم، خاصة في المشاريع الكبرى والمجمعات السكنية الحديثة.

أيضًا فإن البنوك لا تمنح قروض التمويل العقاري إلا بعد التأكد من إتمام تسجيل العقارات، لأن تسجيل العقارات هو الذي يضمن للبنك أن العقار قابل للرهن، وأن ملكية المقترض مثبتة وغير معرضة للطعن. كما أن الجهات الحكومية المختلفة لا تعترف بأي تصرف على العقار من بيع أو هدم أو إضافة طوابق ما لم يكن هناك تسجيل للعقارات لدى الجهة المختصة.

ولذلك فإن الحديث عن تسجيل العقارات لا يتوقف عند مجرد الذهاب إلى مكتب الشهر العقاري، بل يبدأ من لحظة شراء العقار، مرورًا بإعداد العقد الصحيح، وإثبات مصدر الملكية، وتجهيز المستندات، وانتهاءً بإتمام إجراءات تسجيل العقارات وفقًا للقوانين المنظمة لذلك.

كما أن الفارق بين الملكية القانونية والعرفية يتجسد بوضوح في مسألة تسجيل العقارات. فالعقارات غير المسجلة تكون عرضة للغش والاحتيال والتعدي، أما العقارات التي تم الانتهاء من تسجيل العقارات الخاصة بها، فهي محمية قانونًا ولا يمكن التصرف فيها إلا من قبل المالك الحقيقي المقيد رسميًا.

ونجد أن الدولة تولي تسجيل العقارات اهتمامًا متزايدًا في القوانين الجديدة، حيث ربطت بين تسجيل العقارات وبين إمكانية الحصول على دعم الدولة، أو الاستفادة من برامج الإسكان الاجتماعي، أو إدخال خدمات الكهرباء والمياه والغاز. ولهذا فإن أي تأخير في تسجيل العقارات قد يؤدي إلى تعطيل مصالح المواطن وخسارته للعديد من الامتيازات.

ماهو قانون تسجيل العقارات الجديد 2025 ؟

قانون تسجيل العقارات الجديد لعام 2025 هو امتداد وتطوير للإجراءات التي تنظم عملية تسجيل الملكيات العقارية في مصر، ويهدف بشكل أساسي إلى ضبط السوق العقاري وحماية حقوق الملكية من التعدي أو التلاعب، وذلك من خلال إدخال مجموعة من الضوابط الفنية والإجرائية الدقيقة التي تضمن صحة التسجيل وسلامة المستندات.

من أبرز التعديلات التي جاء بها القانون الجديد هو إلزام المتقدم لتسجيل العقار بتقديم العقد العرفي أو العقد الابتدائي كسند قانوني أساسي. لم يعد مقبولًا الاكتفاء بتقديم إقرار رسمي بفقدان العقد العرفي كما كان مسموحًا به في السابق، بل أصبح من الضروري وجود أصل السند الكتابي. هذا الإجراء جاء لتقليل فرص التحايل أو تقديم معلومات غير صحيحة، كما أن من لا يتوافر لديه هذا السند لا يمكنه المضي في التسجيل.

كما يشترط القانون أن تتضمن الطلبات المقدمة بيانات دقيقة تشمل بيانات شخصية كل طرف من أطراف التعاقد، وخريطة رقمية رسمية للعقار توضح موقعه الجغرافي وحدوده وإحداثياته. ويجب أن يكون السند القانوني واضحًا وسليمًا ومتوافقًا مع البيانات المثبتة على الطبيعة.

إجراءات التسجيل أصبحت تتضمن معاينة فعلية على الطبيعة من قبل مأمورية الشهر العقاري المختصة، ويقوم بها عضو فني متخصص، للتحقق من توافر شروط الحيازة الفعلية ومدتها. وتُحرر محاضر معاينة تفصيلية تشمل وصف العقار، مشتملاته، أقوال الجيران، وأي اعتراضات محتملة، مع ضرورة أن يُثبت شهود الجيرة محل إقامتهم بالعقار من واقع بطاقات الرقم القومي الخاصة بهم.

ومن ضمن الإجراءات أيضًا، تخصيص دفتر خط سير لإثبات انتقال مأموري الشهر العقاري لإجراء المعاينة، ما يعزز المصداقية والشفافية في كل خطوة من خطوات التسجيل. ولا يُقبل تسجيل أي واقعة ما لم تكن مستوفية لجميع البيانات والمستندات وفقًا لما تنص عليه اللائحة التنفيذية.

القانون الجديد أيضًا يُلزم بتقديم مستندات الحيازة إذا كان العقار محل الطلب قد تم وضع اليد عليه لمدة خمس سنوات بحسن نية، ويجب أن يكون ذلك مدعومًا بشهادة الجيرة ومحضر معاينة رسمي.

قانون تسجيل العقارات الجديد 2025 لا يقتصر فقط على حصر الملكية العقارية وتسجيلها، بل يُعد خطوة نحو التحول الرقمي وتحديث قاعدة بيانات الأملاك، ويمنح المالك حماية قانونية كاملة بعد التسجيل، ويقطع الطريق على أي نزاع أو تشكيك مستقبلي في الملكية. كما أن عدم الالتزام بهذه الإجراءات قد يؤدي إلى رفض التسجيل أو الطعن فيه أمام القضاء، وهو ما يجعل التسجيل الصحيح وفق الضوابط أمرًا ضروريًا لكل من يسعى لحماية أملاكه وتثبيت ملكيته بشكل قانوني لا يقبل الجدل.

ماهي الحالات التي يحق لها تسجيل العقارات في مصر ؟

الحالات التي يحق لها تسجيل العقارات في مصر وفقًا لقانون تنظيم الشهر العقاري الجديد واللائحة التنفيذية تشمل عدة أوضاع قانونية ومادية للعقار أو الوحدة محل التسجيل، ويمكن تلخيصها فيما يلي:

أولًا: حالة وجود عقد مسجل أو موثق

يحق لصاحب العقار أن يسجل الملكية إذا كان لديه:

• عقد بيع موثق أو مسجل بالشهر العقاري.
• حكم قضائي نهائي يقضي بإثبات الملكية وتم شهره.
• عقد قسمة رضائية موثق إذا كان العقار مملوكًا على الشيوع.

ثانيًا: حالة وجود عقد عرفي مع حيازة فعلية

إذا كان الشخص حائزًا للعقار بموجب عقد عرفي (عقد بيع ابتدائي غير موثق)، يحق له التقدم بطلب تسجيل بشرط:

• أن يكون قد حاز العقار حيازة هادئة ومستقرة لمدة لا تقل عن 5 سنوات.
• أن تكون الحيازة بحسن نية، ودون منازعة جدية.
• تقديم خريطة رقمية موضح بها إحداثيات العقار.
• تقديم شهادة من الجيران المقيمين بالعقار.
• إجراء معاينة فعلية من الشهر العقاري والتحقق من صحة الوضع.

ثالثًا: حالة الميراث

• يحق للورثة التقدم لتسجيل ملكيتهم في الحالات الآتية:
• وجود إعلام وراثة شرعي.
• حيازة فعلية للعقار أو وجود عقد بيع موثق أو عرفي باسم المورث.
• تقديم ما يثبت صلتهم بالمورث مع باقي المستندات المطلوبة.

رابعًا: حالة وجود حيازة بدون عقد رسمي

وذلك في حال توافر شروط التملك بوضع اليد المكسب للملكية وفقًا للقانون المدني، ويشترط فيها:

• أن تكون الحيازة هادئة وعلنية ومتصلة ومستقرة لمدة 15 سنة على الأقل، دون انقطاع.
• أن تتوافر كافة شروط التملك بوضع اليد المنصوص عليها في المواد 968 و969 من القانون المدني.
• تقديم طلب وفق نموذج “تحقيق واقعة مادية” وإجراء معاينة رسمية من مصلحة الشهر العقاري.

خامسًا: حالة الشراء من الدولة أو جهات حكومية

في حال الشراء من هيئة المجتمعات العمرانية أو هيئة الأوقاف أو غيرها، يحق للمنتفع التسجيل إذا:

• حصل على تخصيص نهائي.
• سدد كامل الثمن.
• صدرت له موافقة أو قرار تخصيص نهائي.
• قدم كافة المستندات والمخططات الهندسية والخرائط المساحية.

سادسًا: في حالات الهبة أو التنازل أو المبادلة

يجوز تسجيل العقارات بناءً على:

• عقد هبة موثق.
• تنازل موثق من أحد الورثة.

ملاحظات مهمة

• لا يجوز تسجيل عقار عليه نزاع قضائي جوهري في الملكية إلا بعد الفصل فيه.
• لا يتم قبول التسجيل بدون وجود سند قانوني أو مادي موثق.
• تسجيل العقار يمنح المالك حماية قانونية أقوى من مجرد حيازة أو عقد عرفي.

ماهي المستندات المطلوبة لتسجيل العقارات في مصر ؟

المستندات المطلوبة لتسجيل العقارات في مصر وفقًا لقانون الشهر العقاري الجديد ولائحته التنفيذية تختلف حسب نوع الطلب، لكن هناك مستندات أساسية لا غنى عنها في جميع الحالات، سواء كان التسجيل يتم بناءً على عقد مسجل، أو عقد عرفي مع الحيازة، أو عن طريق الميراث أو وضع اليد.

وفيما يلي قائمة تفصيلية بأهم المستندات المطلوبة لتسجيل العقارات:

أولًا: المستندات العامة المطلوبة في جميع طلبات التسجيل

• طلب التسجيل (يُقدم على النموذج المُعد من مصلحة الشهر العقاري بحسب نوع التسجيل).
• بطاقة الرقم القومي سارية لمقدم الطلب، مع صورة منها.
• خريطة رسمية رقمية للعقار صادرة من هيئة المساحة، موضح بها:

1. الحدود
2. المساحة
3. الإحداثيات

• كشف رسمي من الضرائب العقارية يفيد قيمة العقار السنوية، وتاريخ التقدير.
• إيصال سداد رسوم التسجيل بعد حسابها بحسب نوع الطلب.
• إقرار من مقدم الطلب بعدم وجود منازعات قضائية متداولة بشأن العقار.

ثانيًا: في حالة التسجيل بناءً على عقد بيع ابتدائي (عقد عرفي)

• أصل العقد الابتدائي موقع من الطرفين.
• ما يفيد حيازة العقار فعليًا لمدة خمس سنوات على الأقل (مثبت بشهادة من الجيران).
• محضر معاينة رسمي يجريه عضو فني من مأمورية الشهر العقاري.
• صور بطاقات الرقم القومي للشهود والجيران مع ما يثبت إقامتهم بالعقار.
• إقرار من الجيران بأن مقدم الطلب حائز للعقار بصفة فعلية ومستقرة.

ثالثا: في حالة التسجيل بناءً على الميراث

• إعلام وراثة رسمي موثق.
• سند ملكية المورث (عقد بيع مسجل أو عرفي أو حكم قضائي).
• موافقة الورثة على التسجيل أو توكيلات قانونية إذا كان التسجيل لصالح أحدهم فقط.

رابعا: في حالة الشراء من جهة حكومية أو من الدولة

• قرار تخصيص نهائي من الجهة الحكومية.
• أصل عقد البيع أو التخصيص مع الجهة الحكومية.
• ما يفيد سداد كامل الثمن.
• شهادة من الجهة المالكة بأن العقار خالٍ من أية موانع قانونية.

ملاحظات هامة:

• لا يقبل تسجيل العقار دون خريطة رقمية رسمية موثقة من هيئة المساحة.
• يجب أن تكون جميع المستندات أصلية أو موثقة طبق الأصل.

ماهي الاجراءات المطلوبة لتسجيل العقارات في مصر ؟

الإجراءات المطلوبة لتسجيل العقارات في مصر تختلف وفقًا لنوع السند (عقد ابتدائي، عقد مسجل، ميراث، وضع يد)، لكنها تتبع مسارًا قانونيًا محددًا وضعته مصلحة الشهر العقاري وفقًا للقانون رقم 114 لسنة 1946 وتعديلاته، خاصة بالقانون 9 لسنة 2022 وتعليماته التنفيذية الصادرة في 2025.

فيما يلي شرح كامل ودقيق للإجراءات المطلوبة لتسجيل العقارات في مصر خطوة بخطوة:

أولًا: التحقق من أحقية التسجيل

• التأكد من أن لديك أحد السندات المقبولة قانونًا:
• عقد بيع ابتدائي + حيازة أكثر من 5 سنوات.
• عقد موثق أو مسجل.
• إعلام وراثة + سند ملكية المورث.
• وضع يد مستقر لمدة 15 سنة.
• قرار تخصيص من جهة حكومية.

ثانيًا: تجهيز المستندات المطلوبة

• طلب التسجيل (نموذج 1 أو 2 أو غيره بحسب نوع الطلب).
• السند القانوني (عقد، إعلام وراثة، قرار تخصيص…).
• خريطة رقمية معتمدة من هيئة المساحة.
• بطاقة الرقم القومي لمقدم الطلب.
• مستندات حيازة (شهادات جيران، إيصالات مرافق، فواتير…).
• كشف رسمي من الضرائب العقارية.
• إيصال سداد الرسوم المقررة.

ثالثًا: تقديم الطلب إلى مأمورية الشهر العقاري المختصة

• يقدم الطلب إلى المأمورية المختصة بحسب موقع العقار.
• يقيد الطلب في دفتر السجل، ويُمنح رقم وارد وتاريخ تقديم رسمي.
• يحصل مقدم الطلب على إيصال يفيد استلام الطلب.

رابعًا: المعاينة الميدانية

يتم تحديد موعد معاينة فعلية على الطبيعة من قبل فني الشهر العقاري.

تشمل المعاينة:

1. تحديد حدود العقار ومساحته وموقعه.
2. مقابلة الجيران وسماع أقوالهم.
3. التأكد من وجود الحيازة واستقرارها.
4. إثبات أوصاف العقار ومشتملاته.
5. يحرر محضر معاينة رسمي يُوقع عليه الفني والجيران ومقدم الطلب.

خامسًا: المراجعة القانونية والفنية

• يراجع الطلب من الناحية القانونية والفنية في المأمورية.
• إذا وجد نقص أو مخالفة، يتم إخطار مقدم الطلب لاستكمال النواقص.
• في حالة تمام المستندات وصحة الإجراءات، يُعد المشروع النهائي للتسجيل.

سادسا: إتمام التسجيل وإصدار شهادة الملكية

• يتم قيد العقار في سجل الملكية لدى الشهر العقاري.
• تصدر شهادة شهر أو إخطار رسمي يفيد بتسجيل العقار باسم المالك الجديد.
• يعد هذا المستند أقوى دليل قانوني على الملكية أمام الجهات الرسمية والقضاء.

كيف يتم تسجيل العقار ؟

تسجيل العقار في مصر يتم من خلال مصلحة الشهر العقاري، وهو الإجراء القانوني الذي يُثبت ملكية العقار رسميًا ويمنح صاحبه الحماية القانونية أمام الجهات القضائية والحكومية. يتم ذلك وفقًا لقانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 وتعديلاته، وآخرها التعديل الصادر بالقانون 9 لسنة 2022 والتعليمات الفنية المحدثة في 2025.

لتسجيل عقارك بكل سهولة وبدون اي تعقيدات

لا تتردد في التواصل مع مكتب الاستاذ / سعد فتحي سعد المحامى

مؤسس منصة المحامي الرقمية علي الرقم التالي :

📞 01211171704

عنوان المكتب : 183 شارع التحرير عمارة ستراند باب اللوق وسط البلد / القاهرة / مصر

كم اتعاب المحامي لتسجيل شقة ؟

أتعاب المحامي لتسجيل شقة تختلف من مكتب لآخر وتعتمد على عدة عوامل، مثل نوع العقد (نهائي أم عرفي)، مساحة العقار، مدى تعقيد إجراءات التسجيل، والتوثيق المطلوب. لذلك لا يمكن تحديد مبلغ ثابت ينطبق على الجميع؛ فكل حالة تستدعي تقييمًا مقارنة بما تستلزمه من عمل قانوني.

إذا كنت ترغب في تسجيل شقتك بكل سهولة ويسر وبإجراءات مشددة الأمان القانوني، يُفضل التوجه مباشرة إلى مكتب المستشار/ سعد فتحي سعد. يتميز المكتب بما يلي:

1. خصائصه القانونية الموثوقة والخبرة الطويلة في مجال التسجيل بالشهر العقاري.
2. ما يقدمه من خدمات متكاملة تشمل تجهيز المستندات، حضور المأمورية، متابعة القيد، وحتى إصدار شهادة التسجيل.
3. إدارته السلسة والإجابة عن كل استفساراتك خطوة بخطوة، حتى إتمام عملية التسجيل دون عناء.

بدلًا من القلق حول التكاليف، توجه إلى مكتب سعد فتحي سعد هم يعرفون متطلبات كل حالة ويتعاملون مع مصلحة الشهر العقاري، بحيث تكون الشقة مسجلة بأيدي أمينة وخبرة.

لا تتردد في التواصل مع مكتب المستشار / سعد فتحي سعد المحامى علي الرقم التالي :01211171704

ماهو القانون الجديد لتسجيل العقارات ؟

القانون الجديد لتسجيل العقارات في مصر هو القانون رقم 9 لسنة 2022، والذي عدّل بعض أحكام قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946. وقد جاء هذا القانون في إطار خطة الدولة لتبسيط إجراءات تسجيل العقارات وتحقيق حماية قانونية أقوى للملكية العقارية، إلى جانب تقليل النزاعات وتنظيم السوق العقاري رسميًا.

فيما يلي أبرز ملامح القانون الجديد لتسجيل العقارات:

1. تبسيط إجراءات التسجيل

ألغى القانون عددًا من الإجراءات المعقدة التي كانت تعرقل عملية التسجيل، واستبدلها بإجراءات أكثر مباشرة وواقعية، تهدف إلى تسهيل انتقال الملكية من البائع إلى المشتري، خصوصًا في حالات العقود العرفية ووضع اليد.

2. الاعتراف بالحيازة كمصدر للملكية

أضاف القانون مادة جديدة وهي المادة 10 مكررًا، التي تنص على أنه يجوز تسجيل العقار إذا توافرت حيازة فعلية لمدة خمس سنوات بحسن نية، حتى لو كان سند الملكية عرفيًا (عقد غير موثق)، ما دامت شروط الحيازة مكتملة وفقًا للقانون المدني.

3. ضرورة تقديم العقد العرفي

أصبحت النسخة الأصلية للعقد العرفي شرطًا أساسيًا لقبول التسجيل، ولم يعد يُسمح بتقديم إقرار بفقدان العقد كما كان معمولًا به سابقًا، مما يعزز الحماية القانونية للمشتري ويمنع التحايل.

4. المعاينة على الطبيعة

أوجب القانون على مأموريات الشهر العقاري إجراء معاينة فعلية للعقار للتحقق من وضع اليد وأوصاف العقار، ويُحرر بذلك محضر رسمي يُوقع عليه الشهود والجيران عند اللزوم، وذلك لضمان مطابقة العقار للبيانات المقدمة.

5. الخريطة الرقمية شرط أساسي

يشترط القانون تقديم خريطة رقمية معتمدة من هيئة المساحة، تحتوي على إحداثيات العقار وموقعه الدقيق، بهدف إدخال العقار ضمن منظومة الميكنة العقارية وتوحيد المرجع المساحي.

6. قصر الاختصاص على المأمورية المختصة

لا يمكن تقديم طلب التسجيل إلا في مأمورية الشهر العقاري المختصة بموقع العقار، وهو ما يضبط عملية التسجيل ويمنع حدوث ازدواج أو تضارب في التسجيلات.

7. الطلبات غير المكتملة ترفض

نصت المادة 22 مكررًا على أنه لا يُقبل طلب تسجيل العقار إذا لم يكن مستوفيًا جميع البيانات والمستندات، ومن ضمنها: بيانات البائع والمشتري، أصل سند الملكية، الخريطة الرقمية، وكافة الأوراق المؤيدة للطلب.

8. ضمانات إضافية لحماية الملكية

القانون الجديد شدد على ضرورة تطابق البيانات مع الواقع، وأوجب توقيع الجيران على المعاينة (إذا اقتضت الحالة)، مع تحميلهم المسؤولية القانونية في حال الإدلاء بمعلومات غير صحيحة.

الهدف من القانون الجديد:

1. تسجيل أكبر عدد ممكن من العقارات في مصر.
2. ضمان استقرار الملكية ومنع التعدي أو التزوير.
3. تمكين المواطنين من التصرف القانوني السليم في العقارات.
4. تقليل النزاعات أمام المحاكم.
5. دعم التحول الرقمي وميكنة قاعدة بيانات الأملاك العقارية.

إذا رغبت في تسجيل عقارك وفقًا لهذا القانون الجديد، أو تريد المساعدة في تجهيز أوراقك وتقديم الطلب، يمكنك التوجه إلى مكتب المستشار سعد فتحي سعد لمساعدتك قانونيًا في كل خطوة حتى

صدور  العقد المسجل لا تتردد في التواصل مع مكتب المستشار / سعد فتحي سعد المحامى علي الرقم التالي :01211171704

ماهي شروط تسجيل العقار في الشهر العقاري ؟

1. سند ملكية صحيح (عقد نهائي أو عقد عرفي مع توافر الحيازة القانونية).
2. خريطة رقمية رسمية من هيئة المساحة توضح حدود العقار وموقعه.
3. بيانات كاملة للأطراف (البائع والمشتري) مع إثبات الشخصية.
4. عدم وجود نزاع قضائي على العقار وقت التسجيل.
5. معاينة فعلية من الشهر العقاري للتحقق من وضع اليد ومطابقة أوصاف العقار.
6. استيفاء الرسوم والمستندات المطلوبة وفقًا لنوع الطلب.

تسجيل العقار خطوة ضرورية لحماية ملكيتك،

ويمكنك ضمان إتمامها بكل سهولة من خلال مكتب المستشار سعد فتحي سعد

لا تتردد في التواصل مع مكتب المستشار / سعد فتحي سعد المحامى علي الرقم التالي :01211171704

ماهي تكلفة تسجيل الشقة في الشهر العقاري ؟

تكلفة تسجيل الشقة في الشهر العقاري في مصر تتراوح عادة بين 10 آلاف إلى 15 ألف جنيه مصري، ويختلف هذا التقدير حسب عدة عوامل.

هذا المبلغ يشمل عادة جميع الرسوم الحكومية والمصروفات الإدارية اللازمة لتسجيل العقار تسجيلًا رسميًا، ولا يتضمن أتعاب المحامي إذا تم الاستعانة بمحامٍ لإتمام الإجراءات.

ماهي خطوات تسجيل عقد شقة تمليك في الشهر العقاري ؟

خطوات تسجيل عقد شقة تمليك في الشهر العقاري تمر بعدة مراحل قانونية وإجرائية، تهدف إلى توثيق الملكية بشكل رسمي وحمايتها قانونًا، وهي كالتالي:

تحضير المستندات المطلوبة

• أصل عقد البيع (عرفي أو نهائي).
• بطاقة الرقم القومي للبائع والمشتري.
• إيصال مرافق حديث للعقار (كهرباء أو مياه).
• خريطة رقمية معتمدة من هيئة المساحة.
• شهادة من الحي بعدم وجود مخالفات (إن وجدت).

التوجه إلى مأمورية الشهر العقاري المختصة

يتوجه المشتري أو وكيله إلى مأمورية الشهر العقاري الواقع في دائرتها العقار، ويقدم طلب “تسجيل”.

تحديد نوع الطلب المقدم

إما شهر بيع نهائي، أو تحقيق واقعة مادية (وضع يد) إذا كان السند عقدًا عرفيًا.

سداد رسوم التسجيل الأولية

تحسب الرسوم وفقًا لمساحة العقار وقيمته، وتشمل رسوم التقديم والفحص والمعاينة.

إجراء المعاينة الفنية

تقوم لجنة فنية من الشهر العقاري بالانتقال إلى موقع العقار لمعاينته والتأكد من مطابقته للعقد والخريطة الرقمية.

تحرير محضر المعاينة

يثبت فيه أوصاف الشقة ومشتملاتها وأقوال الشهود والجيران، ويتم التوقيع عليه.

فحص الطلب من الجهات الفنية والقانونية

للتأكد من سلامة الأوراق، وعدم وجود موانع قانونية.

استيفاء الضرائب والرسوم النهائية

ومن بينها:

ضريبة التصرفات العقارية (٢.٥٪ من قيمة البيع).

رسوم التسجيل النهائية.

قيد العقد وتسجيله رسميًا

بعد استكمال الإجراءات وسداد الرسوم، يسجل العقد رسميًا في سجل العقارات ويمنح المشتري نسخة رسمية مختومة.

موضوعات قد تهمك

1	الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية: الشروط والحالات
2	أسرع محامي في مصر 2025
3	أفضل محامي نقض في مصر 2025
4	عقد منزل للبيع بالقسط شروط وأحكام العقد بالتفصيل

مالفائده من تسجيل العقار في الشهر العقاري ؟

تسجيل العقار في الشهر العقاري له فوائد قانونية وعملية جوهرية تضمن لصاحب العقار حماية كاملة لملكيته، ومن أبرز هذه الفوائد:

إثبات الملكية رسميًا

التسجيل هو الوسيلة الوحيدة المعترف بها قانونًا لإثبات الملكية في مصر، فلا يُعتد بعقود البيع العرفية أمام الجهات الرسمية إلا بعد تسجيلها.

حماية من المنازعات والنزاعات

العقار المسجل لا يمكن الطعن على ملكيته بسهولة، ما يحمي المالك من إدعاءات الغير أو بيع العقار لأكثر من شخص.

تمكين المالك من التصرف القانوني بالعقار

لا يمكن رهن العقار أو بيعه أو توريثه رسميًا أو إدخاله ضمن أصول الشركات أو الاستفادة منه في التمويلات البنكية إلا إذا كان مسجلًا.

رفع قيمة العقار السوقية

العقارات المسجلة تكون أكثر قيمة في السوق العقاري لأن مشتريها يطمئن للملكية ويضمن نقلها رسميًا.

ضمان انتقال الملكية للورثة بشكل سليم

عند وفاة المالك، يسهل إثبات ملكية الورثة للعقار المسجل دون إجراءات معقدة أو دعاوى قضائية.

الاستفادة من الخدمات الحكومية والمرافق

في كثير من الأحيان لا يُمكن توصيل عدادات المرافق (كهرباء، مياه، غاز) بشكل دائم إلا بعقد مسجل.

التقليل من عمليات النصب والاحتيال

تسجيل العقار يقلل من مخاطر بيع نفس العقار لأكثر من شخص أو التزوير في الملكية.

الاعتراف القانوني الكامل من جميع الجهات

أي جهة حكومية أو قضائية لا تعترف بالعقار غير المسجل إذا دار نزاع حوله، سواء في التقاضي أو المعاملات الرسمية.

تسجيل شقة في عقار غير مسجل ؟

تسجيل شقة في عقار غير مسجل ممكن قانونًا، لكن يمر بخطوات خاصة ويخضع لشروط وضوابط مختلفة عن تسجيل الشقق داخل عقارات مسجلة. وفيما يلي التفاصيل:

أولًا: تحديد الموقف القانوني للعقار

إذا كان العقار غير مسجل بالكامل، فلا يمكن تسجيل الشقة مباشرة، بل يجب تسجيل أصل الملكية أولًا (أي تسجيل العقار بالكامل أو وحدة على الأقل كمصدر للملكية).

يمكن السير في إجراءات تحقيق واقعة مادية أو شهر حيازة، وفقًا للقانون رقم 114 لسنة 1946 وتعديلاته بالقانون 9 لسنة 2022.

ثانيًا: الحالات التي يمكن معها التسجيل في عقار غير مسجل

• وجود عقد عرفي ثابت التاريخ يشمل حيازة فعلية وهادئة ومستقرة لمدة لا تقل عن 5 سنوات.
• وجود شهود من الجيران أو سكان العقار تثبت أقوالهم الحيازة والملكية.
• تقديم خريطة رقمية معتمدة من هيئة المساحة تبين موقع ومساحة الشقة.
• العقار لا يكون مقامًا على أرض مخالفة للقانون أو أملاك دولة.

ثالثًا: خطوات التسجيل في هذه الحالة

تقديم طلب شهر حيازة أو تحقيق واقعة مادية لدى مأمورية الشهر العقاري المختصة.

إرفاق:

1. أصل العقد العرفي.
2. إيصالات مرافق.
3. صورة بطاقة الرقم القومي.
4. شهادة من الحي بعدم وجود مخالفات.
5. خريطة رقمية من هيئة المساحة.
6. إجراء معاينة ميدانية للعقار من قبل لجنة من المأمورية للتحقق من وضع اليد الفعلي ومدته وأقوال الجيران.
7. تحرير محضر معاينة يتضمن وصف العقار وأقوال الشهود.
8. سداد رسوم التسجيل وضريبة التصرفات العقارية.
9. تسجيل الشقة باسم المالك بعد استيفاء كل الإجراءات.

تسجيل شقة بالشهر العقاري الكترونيا ؟

تسجيل العقارات في مصر لا يتم بشكل إلكتروني كامل حتى الآن، رغم ما يشاع أحيانًا. تسجيل العقارات لا يزال يتطلب حضورًا شخصيًا في مكاتب الشهر العقاري، خاصة عند تقديم العقود، المعاينة الميدانية، أو توثيق الملكية رسميًا. تسجيل العقارات عبر الإنترنت يقتصر فقط على بعض الإجراءات الأولية، مثل تقديم الطلبات أو متابعة الحالة، لكن الخطوات الجوهرية لتسجيل العقارات مثل التوقيع الرسمي والمعاينة والتحقق من وضع اليد لا تُستكمل إلا بالحضور الفعلي.

رغم المحاولات لتسهيل تسجيل العقارات من خلال المنصات الرقمية، إلا أن تسجيل العقارات قانونًا لا يُعتبر مكتملًا ما لم يتم بموجب الإجراءات اليدوية المنصوص عليها. لذلك، من المهم لمن يرغب في تسجيل العقارات أن يفهم أن التسجيل الإلكتروني لا يغني عن التوجه للمأمورية المختصة.

باختصار، تسجيل العقارات بشكل إلكتروني جزئي ممكن فقط، أما تسجيل العقارات بالكامل فلا يزال يتطلب اتباع الخطوات التقليدية من خلال الشهر العقاري، وذلك لضمان صحة الإجراءات وصلاحية العقود. لذا فإن تسجيل العقارات في الوقت الحالي يستلزم الجمع بين الخطوات الرقمية والخطوات القانونية الرسمية يدًا بيد لضمان تثبيت الحقوق والملكية بالشكل السليم.

تسجيل العقارات في المدن الجديد ؟

في المدن الجديدة التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية، تم تبسيط إجراءات تسجيل العقارات وعدم اشتراط تسجيل الأرض أولاً، وفقًا للمنشور الفني رقم 9 لسنة 2023:

1. يبدأ التسجيل بتقديم طلب على نموذج 2 عقاري بمأمورية الشهر العقاري المختصة، مصحوب سواء بالعقد الرسمي أو الابتدائي.
2. ترسل نسخة من الطلب إلى هيئة المجتمعات العمرانية لإبداء الرأي، ثم تصدر المأمورية قرارها خلال 15 يومًا (إما بتسجيل التسجيل أو برفضه وذكر السبب).
3. إذا لم يقدم المطور أو الهيئة السند الأولي في الفترة المحددة، فإن الهيئة تتولى تسجيل المصالح نيابة عنه، وبذلك لا يوقف تأخير التسجيل بأرض العقار اكتمال إجراءات الشقة.
4. لا حاجة لإحضار سند تسجيل الأرض من المطور، بل يمكن الاعتماد على التوجيه الرسمي بأنه يكفي وجود سند شقة للبيع، سواء كان موثقاً أو عرفياً، مع خريطة رقمية وأوراق ملكية.
5. رسوم التسجيل ثابتة حسب المساحة، ويجب دفعها قبل إتمام الإجراءات.