دعوي صحة ونفاذ
تعد دعوي صحة ونفاذ من أهم الدعاوي التي يلجأ إليها المشترون في العقود غير المسجلة، حيث تهدف إلى إثبات ونقل الملكية رسميًا من البائع إلى المشتري. فالكثير من العقارات تُباع بعقود ابتدائية، مما يدفع المشتري إلى رفع دعوي صحة ونفاذ لضمان تسجيل الملكية قانونيًا. لذا، فإن معرفة شروط وإجراءات دعوي صحة ونفاذ يعد أمرًا ضروريًا لكل من يرغب في توثيق حقوقه العقارية بشكل رسمي.
إن اللجوء إلى دعوي صحة ونفاذ يكون ضروريًا عندما يمتنع البائع عن تنفيذ التزامه بنقل الملكية رسميًا، مما يدفع المشتري إلى المطالبة بتسجيل العقد فى المحكمة. لذلك، فإن فهم تفاصيل دعوي صحة ونفاذ يساعد في تجنب النزاعات القانونية التي قد تؤثر على استقرار الملكية. فعند رفع دعوي صحة ونفاذ، يجب توافر عدة شروط مثل صحة العقد، أهلية الأطراف، وسداد الثمن المتفق عليه بالكامل، مما يجعل دعوي صحة ونفاذ إجراءً قانونيًا محكمًا يهدف إلى تحقيق الحماية القانونية للمالك الجديد.
إن خطوات رفع دعوي صحة ونفاذ تبدأ بتقديم صحيفة الدعوي للمحكمة المختصة، يليها إثبات صحة العقد وسداد الثمن، ثم الفصل في القضية بحكم نهائي. ولذلك، فإن إعداد دعوي صحة ونفاذ بشكل دقيق يتطلب الاستعانة بمحامي متخصص لضمان استيفاء جميع الشروط القانونية. فنجاح دعوي صحة ونفاذ يعتمد على صحة المستندات المقدمة ومدى التزام المشتري بكافة الالتزامات المالية والقانونية.
في هذا المقال، سنشرح بالتفصيل كل ما يتعلق بـ دعوي صحة ونفاذ، بدءًا من مفهومها، مرورًا بشروط قبولها، ووصولًا إلى كيفية رفعها أمام المحكمة. كما سنوضح العقبات التي قد تواجه المشتري أثناء السير في إجراءات دعوي صحة ونفاذ، وكيفية التغلب عليها قانونيًا. فإذا كنت تفكر في رفع دعوي صحة ونفاذ لضمان حقوقك العقارية، فهذا المقال سيوفر لك كافة المعلومات التي تحتاجها لضمان نجاح قضيتك.
ما هي دعوي الصحة والنفاذ ؟
دعوي الصحة والنفاذ هي دعوي قضائية ترفع أمام المحكمة بهدف إثبات ونقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري استنادًا إلى عقد بيع ابتدائي. تُستخدم هذه الدعوي عندما يمتنع البائع عن تنفيذ التزامه بنقل الملكية رسميًا في الشهر العقاري، مما يدفع المشتري للجوء إلى القضاء لإتمام عملية التسجيل بشكل قانوني.
هل تثبت دعوي الصحة والنفاذ الملكية ؟
دعوي صحة ونفاذ لا تثبت الملكية، لكنها تلزم البائع بنقلها للمشتري. فهي دعوي تنفيذية تهدف إلى إجبار البائع على استكمال إجراءات تسجيل العقد وليس دعوي تثبيت ملكية مباشرة.
دعوي صحة ونفاذ دعوي تنفيذية وليست تقريرية أي أنها تهدف إلى إجبار البائع على تنفيذ التزامه التعاقدي ونقل الملكية، لكنها لا تمنح المشتري حق الملكية مباشرة.
الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل : وفقًا للقانون المدني المصري، لا تنتقل ملكية العقار إلا بالتسجيل في الشهر العقاري، حتى لو صدر حكم بصحة ونفاذ العقد.
الحكم الصادر في دعوي الصحة والنفاذ يتيح للمشتري تسجيل العقار، لكنه لا يعد بذاته سند ملكية نهائيًا بدون التسجيل الرسمي.
المادة 9 من القانون المدني المصري تنص على: تنتقل الملكية في العقارات بالإشهار، ولا يكون للعقود غير المسجلة أي حجية في مواجهة الغير.
ما هي خطوات رفع دعوي صحة ونفاذ ؟
دعوي صحة ونفاذ تتطلب المرور بعدة مراحل قانونية دقيقة تبدأ من إعداد العقد وشهر الصحيفة مرورًا بالمراجعة القانونية في الشهر العقاري وانتهاءً بصدور الحكم القضائي.
و يجب أن يكون عقد البيع الابتدائي، الذي يتم رفع دعوي صحة ونفاذ استنادًا إليه، متضمنًا كيفية انتقال الملكية للبائع. وعادة، يكون انتقال الملكية للبائع قد تم عبر عقد مسجل، أو حكم قضائي بتثبيت الملكية، أو الحيازة الطويلة المكسبة للملكية. لذلك، لا يجوز رفع دعوي صحة ونفاذ إذا كان البائع قد استند في ملكيته إلى مجرد عقد بيع ابتدائي، حيث إن ذلك لا يُعد سندًا قانونيًا كافيًا.
المرحلة الأولى: شهر صحيفة دعوي صحة ونفاذ
تبدأ إجراءات دعوي صحة ونفاذ بتسجيل الصحيفة في الشهر العقاري، وفق الخطوات التالية:
- تقديم طلب إلى مكتب الشهر العقاري التابع لموقع العقار، متضمنًا أصل الطلب وثلاث صور منه، مع تحديد بيانات العقار أو الأرض محل النزاع.
- يتم إرسال الطلب إلى هيئة المساحة، حيث يخضع للبحث ودفع الرسوم المطلوبة لمعاينة العقار.
- يقوم مهندس المساحة بمعاينة العقار فعليًا، ثم يقوم بإعداد تقرير يتضمن بيانًا مساحيًا رسميًا للعقار.
- بعد إعداد التقرير، يتم إعادته إلى مكتب الشهر العقاري، حيث يمكن للطالب استلام البيان المساحي، وهو مستند أساسي في إجراءات دعوي صحة ونفاذ.
- يجب استكمال هذه الإجراءات خلال سنة واحدة كحد أقصى.
المرحلة الثانية: رفع دعوي صحة ونفاذ
بعد الحصول على البيان المساحي، يتم رفع دعوي صحة ونفاذ وفقًا للخطوات التالية:
- يتم إعداد صحيفة دعوي صحة ونفاذ، مع تضمين البيان المساحي ورقم الطلب في الشهر العقاري.
- تحدد المحكمة المختصة بالنظر في الدعوي وفقًا لموقع العقار، سواء كانت المحكمة الجزئية أو المحكمة الابتدائية، ويستند ذلك إلى قيمة العقار وفق التقدير الضريبي وليس السعر المذكور في العقد.
- عند تحديد المحكمة المختصة، يجب الحصول على مكلفة ضريبية للعقار.
- تطبق المادة 37 من قانون المرافعات، التي تحدد قيمة العقار بناءً على الضريبة العقارية المربوطة عليه، فإذا لم يكن العقار مسجلًا ضريبيًا، تتولى المحكمة تقديره.
- يتم تقديم الصحيفة إلى مكتب الشهر العقاري للمراجعة، مرفقة بالبيان المساحي. بعد المراجعة، يحصل مقدم الطلب على ختم اللوتس الذي يشير إلى أن الصحيفة صالحة للشهر.
المرحلة الثالثة: تقديم الصحيفة إلى المحكمة وسداد الرسوم
- تقدم صحيفة دعوي صحة ونفاذ إلى المحكمة المختصة، مع دفع الرسوم القضائية المطلوبة، والتي تشمل رسوم التقدير والرفع وأي رسوم إضافية مثل الأمانة القضائية.
- يتم الحصول على إيصال سداد رسوم الأمانة القضائية، بالإضافة إلى إيصال ضريبة المهن القانونية باسم المحامي الذي يتولى الدعوي.
- بعد تسجيل الدعوي وتحديد جلسة لها، يمكن للمشتري التقدم بطلب للحصول على صورة رسمية من صحيفة الدعوي قبل إعلانها للبائع.
- إذا كان الطلب يندرج تحت نظام السجل العيني، يتم طلب الصورة الرسمية على ورق عادي، أما إذا كان ضمن الشهر العقاري، فيجب كتابتها على العقود المخصصة لذلك.
- تقدم الصورة الرسمية مع إيصال دفع الأمانة القضائية إلى مصلحة الشهر العقاري، حيث يتم تقدير رسوم شهر الصحيفة، والتي يتم سدادها في خزينة الشهر العقاري أو السجل العيني.
المرحلة الرابعة: استكمال إجراءات تسجيل الحكم
- بعد سداد جميع الرسوم، تسلم الصحيفة والإيصالات للمراجع المختص.
- خلال ثلاثة أيام من تقديم الطلب، يحصل مقدم الدعوي على الصحيفة المشهرة، التي تحتوي على رقم الشهر وتاريخه في حال كان العقار تابعًا لنظام الشهر العقاري.
- إذا كان العقار مسجلًا بنظام السجل العيني، يتم إصدار شهادات قيود ومطابقة، وهي بمثابة سند رسمي للملكية، وتعد بديلاً عن شهر العريضة في نظام الشهر العقاري.
ملاحظات هامة عند رفع دعوي صحة ونفاذ
- يجب أن يكون عقد البيع مستوفيًا لجميع الشروط القانونية لضمان قبول دعوي صحة ونفاذ أمام المحكمة.
- يترتب على نجاح دعوي صحة ونفاذ إمكانية تسجيل العقار رسميًا ونقل الملكية إلى المشتري بشكل قانوني نهائي.
3-الاستعانة بمحامي متخصص يسهل الإجراءات ويضمن سير الدعوي بشكل قانوني صحيح
لا تتردد في التواصل مع مكتب
الاستاذ / سعد فتحي سعد المحامى
مؤسس منصة المحامي الرقمية علي الرقم التالي :
📞 01211171704
عنوان المكتب : 183 شارع التحرير عمارة ستراند باب اللوق وسط البلد / القاهرة / مصر
ما الفرق بين دعوي الصحة والنفاذ والتسجيل ؟
الفرق بين دعوي الصحة والنفاذ والتسجيل يكمن في الهدف القانوني والإجراءات المتبعة لكل منهما، حيث إن كل منهما يختص بنقل الملكية ولكن بأساليب قانونية مختلفة.
اولا : دعوي الصحة والنفاذ:
هي دعوي ترفع أمام المحكمة لإثبات صحة عقد البيع ونفاذه في مواجهة البائع والغير، مما يلزم البائع بتنفيذ التزامه بنقل الملكية.
تهدف إلى تنفيذ العقد ونقل الملكية بمجرد صدور الحكم وليس تسجيله رسميًا في الشهر العقاري.
تتطلب استيفاء إجراءات الشهر العقاري الخاصة بشهر الصحيفة قبل رفع الدعوي.
ثانيا التسجيل:
هو الإجراء القانوني الذي يتم من خلال الشهر العقاري لتسجيل نقل الملكية رسميًا وإعطاء العقار سندًا رسميًا.
يتم بناءً على عقد بيع نهائي موثق أو حكم نهائي في دعوي صحة ونفاذ.
لا يحتاج إلى رفع دعوي أمام المحكمة، بل يتم مباشرةً من خلال الشهر العقاري.
الفرق الجوهري أن دعوي الصحة والنفاذ تستخدم لإجبار البائع على تنفيذ التزامه بنقل الملكية، بينما التسجيل هو الإجراء الرسمي الذي يكسب المشتري سند ملكية موثقًا يُعترف به قانونًا.
هل تسقط دعوي صحة ونفاذ عقد البيع بالتقادم ؟
في القانون المدني المصري، لا تسقط دعوي صحة ونفاذ بالتقادم طالما أن العقد صحيح ونافذ بين طرفيه، وذلك لأن هذه الدعوي ليست مطالبة بدين أو تعويض، بل هي دعوي تنفيذ التزام عيني بنقل الملكية، وهو التزام لا يسقط بالتقادم.
وفقًا للمادة 374 من القانون المدني المصري، فإن الحقوق الشخصية تسقط بالتقادم، ولكن الالتزام بنقل الملكية في دعوي صحة ونفاذ هو التزام عيني لا يسقط بمرور الزمن.
أحكام محكمة النقض المصرية قررت أن دعوي صحة ونفاذ عقد البيع لا تخضع للتقادم، لأنها تستند إلى تنفيذ التزام قانوني وليس إلى حق شخصي يسقط بمرور الوقت.
توضيح قانوني
عقد البيع الابتدائي يظل قائمًا بين البائع والمشتري ولا يسقط بالتقادم، وبالتالي يمكن للمشتري في أي وقت أن يرفع دعوي صحة ونفاذ طالما لم يمنع قانونيًا من ذلك بسبب نزاع آخر أو حكم قضائي سابق.
دعوي صحة ونفاذ عقد البيع لا تسقط بالتقادم، لأنها ليست دعوي مطالبة بدين أو تعويض، بل هي دعوي تنفيذ التزام عيني بنقل الملكية، وهذا الالتزام لا يسقط بالتقادم وفقًا للقانون المدني المصري.
ولكن، إذا صدر حكم بصحة ونفاذ العقد ولم ينفذ أو يسجل في الشهر العقاري، فقد يتعرض الحكم نفسه للإهمال بمرور الوقت، مما قد يعيق تنفيذه، ولكن هذا لا يعني سقوط الدعوي ذاتها بالتقادم.
التوضيح بين الحالتين
- قبل صدور الحكم: لا تسقط دعوي صحة ونفاذ بالتقادم، ويمكن رفعها في أي وقت طالما العقد صحيح.
- بعد صدور الحكم: الحكم الصادر لا يسقط بالتقادم لكنه قد يفقد قوته التنفيذية إذا لم يتخذ أي إجراء لتنفيذه لفترة طويلة جدًا.
- عدم تسجيل العقد بعد صدور الحكم قد يؤدي إلى تعقيدات قانونية، لكنه لا يعني سقوط الحكم نفسه بالتقادم.
أسباب رفض دعوي صحة ونفاذ ؟
هناك عدة أسباب قد تؤدي إلى رفض دعوي صحة ونفاذ عقد البيع، ومن أهمها:
1. عدم استيفاء الشروط القانونية للعقد
إذا كان عقد البيع باطلًا أو غير مستوفي الأركان الأساسية مثل الرضا الصحيح، المحل، والمقابل.
عدم توقيع العقد من البائع أو عدم تحديد العقار بشكل واضح في العقد.
2. عدم اشهار الصحيفة في الشهر العقاري
يشترط لقبول دعوي صحة ونفاذ أن يتم شهر الصحيفة في الشهر العقاري، فإذا لم يتم ذلك، تُرفض الدعوي شكلاً.
3. عدم ملكية البائع للعقار
إذا ثبت أن البائع ليس له ملكية قانونية للعقار أو أن العقار مملوك للغير، يتم رفض الدعوي.
4. عدم تقديم بيان مساحي للعقار
يجب تقديم بيان مساحي معتمد يوضح موقع العقار وحدوده، وإذا لم يُرفق بالدعوي، قد يؤدي ذلك إلى رفضها.
5. الطعن على العقد بالتزوير أو البطلان
إذا قام الطرف الآخر (البائع أو أي طرف معني) بالطعن على صحة العقد بالتزوير أو الادعاء بأنه صادر تحت إكراه، فقد يؤدي ذلك إلى رفض الدعوي.
6. عدم سداد ثمن البيع بالكامل
إذا أثبت البائع أن المشتري لم يسدد كامل الثمن أو لم يلتزم بشروط الدفع المتفق عليها، فقد يتم رفض الدعوي لعدم تنفيذ الالتزامات التعاقدية.
7. وجود نزاع على العقار أو حقوق الغير
إذا كان هناك نزاع قضائي قائم حول ملكية العقار، أو كان مرهونًا أو محجوزًا عليه، فقد يمنع ذلك تنفيذ دعوي صحة ونفاذ.
8. عدم تحديد المحكمة المختصة
يجب رفع الدعوي أمام المحكمة المختصة محليًا ونوعيًا، وإلا قد يتم رفضها لعدم الاختصاص.
شروط قبول دعوي صحة ونفاذ
لكي يتم قبول دعوي صحة ونفاذ أمام المحكمة، يجب توافر عدة شروط قانونية، وهي:
1. وجود عقد بيع ابتدائي صحيح
يجب أن يكون هناك عقد بيع ابتدائي مستوفي الشروط القانونية، ومُوقع من الطرفين، ويتضمن تفاصيل العقار بدقة.
لا يجوز أن يكون العقد باطلًا أو صوريًا، وإلا سيتم رفض الدعوي.
2. ملكية البائع للعقار محل البيع
يجب أن يكون البائع مالكًا للعقار محل الدعوي، سواء من خلال عقد مسجل، أو حكم تثبيت ملكية، أو وضع يد لمدة طويلة مكسبة للملكية.
إذا لم يكن البائع مالكًا، يتم رفض الدعوي لعدم توافر ركن انتقال الملكية.
3. شهر صحيفة الدعوي في الشهر العقاري
يشترط لقبول دعوي صحة ونفاذ أن يتم شهر الصحيفة في الشهر العقاري، حتى تكون حجة على الكافة.
يتم تقديم طلب الشهر العقاري، والحصول على بيان مساحي معتمد للعقار.
4. تقديم البيان المساحي للعقار
يجب تقديم بيان مساحي رسمي يوضح موقع العقار وحدوده، وذلك من خلال هيئة المساحة والشهر العقاري.
في حال عدم تقديم البيان المساحي، قد يؤدي ذلك إلى رفض الدعوي.
5. إثبات سداد الثمن أو إثبات الاتفاق عليه
يجب إثبات أن المشتري قد سدد الثمن بالكامل أو الاتفاق على طريقة سداده.
إذا ادعى البائع عدم استلام الثمن، فقد يتم رفض الدعوي لعدم تنفيذ الالتزامات التعاقدية.
6. رفع الدعوي أمام المحكمة المختصة
يجب رفع الدعوي أمام المحكمة المختصة نوعيًا ومحليًا، وذلك وفقًا لموقع العقار وقيمته.
يتم تحديد الاختصاص بناءً على قواعد قانون المرافعات.
7. خلو العقار من النزاعات القانونية
لا يجوز رفع دعوي صحة ونفاذ إذا كان هناك نزاع قائم على ملكية العقار أو كان العقار مرهونًا أو محجوزًا عليه قضائيًا.
هل دعوي صحة ونفاذ تثبت الملكية ؟
دعوي صحة ونفاذ لا تثبت الملكية في حد ذاتها، وإنما هي دعوي تهدف إلى تنفيذ التزامات عقد البيع ونقل الملكية من البائع إلى المشتري، ولكنها لا تمنح المشتري سند ملكية مسجل رسميًا مثل التسجيل في الشهر العقاري.
ف دعوي صحة ونفاذ ترفع بهدف إجبار البائع على تنفيذ عقد البيع ونقل الملكية، ولكنها لا تكسب المشتري حق الملكية في مواجهة الغير.
الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل في الشهر العقاري، وبالتالي، حتى بعد صدور الحكم في دعوي صحة ونفاذ، يجب شهره ليصبح سندًا رسميًا للملكية.
متى تعتبر دعوي صحة ونفاذ وسيلة لإثبات الملكية؟
إذا كان البائع مالكًا للعقار بموجب عقد مسجل أو حكم نهائي مثبت للملكية.
إذا تم شهر الحكم الصادر في الدعوي، حيث يصبح الحكم سندًا رسميًا للملكية بعد تسجيله في الشهر العقاري.
الملخص
دعوي صحة ونفاذ لا تثبت الملكية بمفردها، ولكنها خطوة أساسية في طريق نقل الملكية للمشتري، بشرط استكمال إجراءات التسجيل في الشهر العقاري.
احكام نقض في دعوي صحة ونفاذ عقد البيع
تعد أحكام نقض في دعوي صحة ونفاذ عقد البيع من القواعد القانونية المهمة التي يعتمد عليها المتقاضون والمحامون في فهم كيفية الفصل في النزاعات المتعلقة بنقل الملكية وتنفيذ العقود. فالبحث في أحكام نقض في دعوي صحة ونفاذ عقد البيع يكشف لنا المبادئ التي أرستها محكمة النقض المصرية لضبط إجراءات التقاضي وضمان حماية الحقوق القانونية للأطراف.
سنستعرض أبرز أحكام نقض في دعوي صحة ونفاذ عقد البيع التي توضح شروط قبول الدعوى، وكيفية إثبات الملكية، ودور المحكمة في بحث صحة العقود. فإذا كنت تبحث عن مرجع شامل حول أحكام نقض في دعوي صحة ونفاذ عقد البيع، فستجد هنا تحليلًا دقيقًا لأهم السوابق القضائية التي توضح كيفية التعامل مع هذه الدعاوى. تابع القراءة لاكتشاف المزيد من أحكام نقض في دعوي صحة ونفاذ عقد البيع وأهم القواعد التي يجب مراعاتها عند رفع هذه الدعوى.
وحيث إن ما ينعاه الطاعنون بالوجه الأول بسبب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والقصور فى التسبيب ذلك أنهم تمسكوا أن مورثهم لم يسجل الحكم…. لسنة 48 ق استئناف الإسكندرية القاضى بثبوت ملكيته لأرض النزاع بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية ولم يتم تسجيل عقد بيعه للأرض بتاريخ 17/ 3/ 1985 للمطعون ضده السادس والبيعين اللاحقين، وبذلك تفتقد البيوع الثلاثة لسند الملكية المسجل مما تكون الدعوى بصحة ونفاذ هذه العقود غير مقبولة – إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى غير محله – ذلك أن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن للمشترى أن يختصم فى دعوى صحة ونفاذ عقد البيع – البائع للبائع – ليطلب الحكم بصحة ونفاذ العقد الصادر منه إلى البائع توطئة للحكم بصحة ونفاذ عقده – شريطة ثبوت ملكية البائع للعين بأى طريق من طرق اكتساب الملكية حتى يمكن أن تنتقل الملكية للمشترى الثانى أو الثالث.
لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن مورث المطعون ضدهما الأولين قد أقام الدعوى باختصام البائع للبائع للبائع له وكان مورث الطاعنين هو البائع الأول لأرض النزاع وقد آلت ملكيتها له بموجب الحكم فى الاستئناف….. لسنة 48 ق الإسكندرية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية – وهو سبب مستقل لاكتساب الملكية – الأمر الذى يكون معه صيرورة انتقال ملكية الأرض للمشترى فى البيوع المتتالية ممكنًا – وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون، ويكون هذا النعى على غير أساس.
وحيث إن ما ينعاه الطاعنون بالوجه الأخير لسبب الطعن على الحكم المطعون فيه القصور فى التسبيب ذلك أن المطعون ضده السادس ” الطاعن فى الطعن الآخر ” قد تمسك أمام محكمة الموضوع بدفاع جوهرى حاصله عدم نفاذ – عقد بيع الأرض اللاحق لعقد بيعه لها بعد فسخه بحكم نهائى – قبله إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى غير مقبول ذلك أنه من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه لا يقبل من الطاعن النعى على الحكم – إغفاله الفصل فيما أبداه خصمه – إذ لا مصلحة له فيه وكان هذا النعى هو تمسك الطاعنين بدفاع خصم آخر ” المطعون ضده السادس ” فلا يحقق لهم أى مصلحة – ومن ثم يكون غير مقبول.
الطعن 2629 لسنة 73 ق
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق – ذلك أنه تمسك أمام محكمة الموضوع أن عقد بيع أرض النزاع المؤرخ 2/ 11/ 1991 الصادر منه للمطعون ضدهم من الثالث للخامس – عدل عنه طرفاه وأصبح غير قائم، وبات عقد بيع ذات الأرض بين الطرفين
والمؤرخ 20/ 11/ 1991 هو المعول عليه فى تحديد العلاقة بينهما – وقد قضى بفسخه بموجب الحكم 70 لسنة 1995 الإسكندرية الابتدائية والمؤيد استئنافيًا – فتحوز هذه المسألة الحجية بين الطرفين ويترتب عليها عدم نفاذ عقد بيع ذات الأرض المؤرخ 5/ 12/ 1993 الصادر من المطعون ضدهم من الثالث للخامس
إلى مورث المطعون ضدهما الأولين قبل الطاعن – إلا أن الحكم المطعون فيه أطرح هذا الدفاع وقضى بصحة ونفاذ عقدى البيع المؤرخين 2/ 11/ 1991، 5/ 12/ 1993 معتبرًا أن العقد الأول هو المعول عليه بين طرفيه بمقولة اختلافه فى المساحة والثمن عن العقد المؤرخ 20/ 11/ 1991 بالمخالفة لحجية الحكم النهائى وتقرير الخبير مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى محله – ذلك أنه من المستقر فى قضاء هذه المحكمة أن المسألة الواحدة بعينها إذا كانت أساسية وكان ثبوتها أو انتفاؤها هو الذى ترتب عليه القضاء بثبوت الحق المطلوب فى الدعوى أو بانتفائه، فإن هذا القضاء يحوز قوة الشيء المحكوم به فى تلك المسألة الأساسية بين الخصوم أنفسهم ويمنعهم من التنازع بطريق الدعوى أو الدفع فى شأن أى حق آخر متوقف ثبوته أو انتفاؤه على ثبوت تلك المسألة السابق الفصل فيها بين الخصوم أنفسهم أو انتفائها.
كما أن دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هى دعوى استحقاق مآلاً يقصد بها تنفيذ التزامات البائع التى من شأنها نقل ملكية المبيع إلى المشترى تنفيذًا عينيًا والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقل الملكية ويتعين عند الفصل فيها بحث ما عسى أن يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع كله
أو بعضه ولا يجاب المشترى إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذى يصدر فى الدعوى ممكنين بما يتعين تتبع البيوع المتتالية على مبيع واحد فإذا فسخ إحداها عادت الملكية للبائع فيه وأصبحت البيوع التالية لبيعه غير نافذة قبله.
لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بعدم نفاذ عقد بيع أرض النزاع لمورث المطعون ضدهما الأولين والمؤرخ 5/ 12/ 1993 لصدوره من المطعون ضدهم من الثالث للخامس وهم غير مالكين لها لأن عقد شرائهم للأرض من الطاعن والمؤرخ 2/ 11/ 1991 قد تم
العدول عنه بتراضى طرفيه وحل محله العقد المؤرخ 20/ 11/ 1991 والذى قضى بفسخه، وكان الثابت بالحكم 70 لسنة 1995 الإسكندرية الابتدائية والمؤيد بالاستئناف 2548 لسنة 53 ق الإسكندرية أنه قطع فى أسبابه بأن العقد المؤرخ 2/ 11/ 1991 قد تم العدول عنه بإرادة الطرفين .
ثم قضى بفسخ عقد شرائهم المؤرخ 20/ 11/ 1991 لذات الأرض باعتباره العقد المعول عليه بين الطرفين وحازت هذه المسألة حجية الأمر المقضى بينهما فعادت ملكية الأرض للطاعن وأصبح عقد البيع المؤرخ 5/ 12/ 1993 التالى لبيعه الذى قضى بفسخه عن ذات الأرض – على ما جاء بتقرير الخبير – غير نافذ قبل
الطاعن، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بصحة ونفاذ عقدى البيع المؤرخين2/ 11/ 1991، 5/ 12/ 1993 معتبرًا أن العقد الأول – غير القائم – هو المعول عليه بين طرفيه بمقولة اختلافه فى المساحة والثمن بالمخالفة لحجية الحكم النهائى وتقرير الخبير سالفى الذكر – مما يعيبه بالخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن. وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه.
الطعن 2632 لسنة 73 ق
في الختام، تعد دعوي صحة ونفاذ من أهم الدعاوى العقارية التي يلجأ إليها المشترون لتوثيق حقوقهم وضمان انتقال الملكية إليهم بشكل قانوني. فبمجرد رفع دعوي صحة ونفاذ والالتزام بالإجراءات المطلوبة، يمكن للمشتري الحصول على حكم يقوم مقام التسجيل الرسمي، مما يؤكد صحة البيع ونفاذه قانونًا.
ومع ذلك، فإن نجاح دعوي صحة ونفاذ يتطلب توافر عدة شروط، مثل ثبوت ملكية البائع للعقار محل العقد، واستيفاء العقد لجميع الشروط القانونية، بالإضافة إلى الالتزام بإجراءات الشهر العقاري.
من الجدير بالذكر أن دعوي صحة ونفاذ ليست مجرد إجراء قانوني بسيط، بل هي عملية تتطلب دقة في التفاصيل القانونية، حيث تشتمل على مراحل عديدة مثل شهر الصحيفة، وتقديم العريضة، وسداد الرسوم المطلوبة، مما يجعل اللجوء إلى محامي متخصص في دعوي صحة ونفاذ أمرًا ضروريًا لضمان
سير الإجراءات بشكل صحيح. وبناءً على أحكام محكمة النقض، فإن رفع دعوي صحة ونفاذ لا يعني بالضرورة ثبوت الملكية، بل يتطلب ذلك أن يكون البائع مالكًا حقيقيًا للعقار، مما يُبرز أهمية التحقق من الموقف القانوني للبائع قبل إبرام أي عقد يستلزم رفع دعوي صحة ونفاذ.
وفي النهاية، تظل دعوي صحة ونفاذ إحدى الوسائل القانونية الأساسية التي تُستخدم لضمان تنفيذ عقود البيع وضبط المعاملات العقارية في مصر. لذلك، فإن معرفة تفاصيل دعوي صحة ونفاذ وفهم الشروط والمتطلبات اللازمة لنجاحها يساعد المشترين في حماية حقوقهم وتجنب النزاعات القانونية مستقبلاً.
فإذا كنت تفكر في رفع دعوي صحة ونفاذ، فمن الضروري الاطلاع على القوانين المنظمة لهذه الدعوى والاستعانة بمتخصص قانوني لضمان تحقيق النتائج المرجوة. نأمل أن يكون هذا المقال قد وفر لك معلومات شاملة حول دعوي صحة ونفاذ، وكيفية التعامل مع هذه الدعوى بأفضل الطرق القانونية المتاحة.
