الخلاصة القانونية
رفض دعوي صحة ونفاذ يحدث غالبا بسبب نقص إجراء جوهري أو مستند أساسي مثل عدم شهر صحيفة الدعوى بالشهر العقاري المختص أو غياب البيان المساحي المعتمد أو عدم ثبوت ملكية البائع بسند صالح لنقل الملكية. وقد ترفض الدعوى أيضا إذا وُجد مانع قانوني يمنع التسجيل مثل نزاع جدي قائم أو حقوق للغير على العقار أو طعن جدي بالتزوير أو البطلان. وتفادي الرفض يبدأ من ترتيب الملف قبل رفع الدعوى لا بعد بدء الخصومة.
يشرح ذلك الأستاذ سعد فتحي سعد – محامي مدني وفقا للقانون المصري واحكام محكمة النقض
مقدمة
لو اشتريت شقة أو قطعة أرض بعقد بيع ابتدائي داخل مصر ثم واجهت امتناع البائع عن إتمام إجراءات التسجيل أو ظهرت لك عقبات عند الشهر العقاري فغالبا ستفكر في دعوي صحة ونفاذ كطريق عملي لحماية موقفك.
المشكلة أن عددا كبيرا من دعاوى صحة ونفاذ تُرفض لأسباب يمكن تجنبها من البداية إذا تم تجهيز ملف الشهر العقاري والبيان المساحي وسند الملكية بشكل صحيح وبما يتفق مع القواعد الإجرائية في المحاكم المصرية.
هل تُقبل دعوي صحة ونفاذ بدون شهر صحيفة الدعوى في الشهر العقاري ؟
لا، في الغالب لا تُقبل دعوي صحة ونفاذ إذا لم يتم شهر صحيفة الدعوى في الشهر العقاري المختص قبل السير في الدعوى، لأن الشهر إجراء جوهري يثبت جديتها ويُمكّن من شهر الحكم لاحقا. وحتى لو كان عقد البيع صحيحا من حيث المبدأ فإن إهمال هذا الإجراء من أكثر أسباب الرفض شيوعا في الواقع العملي بمصر.
ما المقصود بدعوي صحة ونفاذ في مصر ؟
دعوي صحة ونفاذ هي دعوى قضائية هدفها إلزام البائع بتنفيذ التزامه بنقل الملكية تنفيذا عينيا للمشتري، بحيث يصدر حكم يمكن شهره لاحقا ليكون سندا يمكّن من إتمام التسجيل.
وهنا تظهر أهميتها العملية في حالات العقود الابتدائية غير المسجلة، لأنها لا تكتفي بإثبات وجود العقد بل تهدف للوصول إلى حكم قابل للشهر إذا توافرت الشروط الإجرائية والموضوعية.
ما هي دعوى الصحة والنفاذ مع التسليم ؟
دعوى الصحة والنفاذ مع التسليم هي نفس دعوي صحة ونفاذ ولكن يضاف إليها طلب إلزام البائع بتسليم العين للمشتري إذا كان التسليم لم يتم فعلا. نجاح هذا الطلب يتوقف على إثبات حق المشتري في الحيازة بموجب العقد وتوافر شروط دعوي صحة ونفاذ وإمكان تنفيذ الحكم دون تعارض مع حقوق الغير.
هل تمر بموقف قانوني مشابه؟
كل حالة لها تفاصيلها، والاستشارة القانونية الصحيحة قد تحمي حقوقك.
هل دعوي صحة ونفاذ تثبت الملكية ؟
دعوي صحة ونفاذ وحدها لا تجعل المشتري مالكا في مواجهة الغير إلا بعد استكمال إجراءات الشهر. المعنى العملي أن الحكم يمهّد للحماية، لكن اكتمال الحماية القانونية يكون بشهر الحكم أو تسجيله وفقا لإجراءات الشهر العقاري لأن انتقال ملكية العقار في مصر يرتبط بالتسجيل كقاعدة عامة.
كيف يتم اثبات ملكية عقار في مصر ؟
إثبات ملكية العقار في مصر يكون عادة بسند ملكية رسمي قابل للاحتجاج مثل عقد مسجل أو حكم نهائي مشهر أو تسلسل ملكية صحيح، وليس بمجرد عقد ابتدائي وحده. لذلك قبل رفع دعوي صحة ونفاذ يجب التأكد أن سند ملكية البائع يسمح بنقل الملكية عند شهر الحكم، حتى لا تتحول الدعوى إلى رفض موضوعي.
متى تكون دعوي صحة ونفاذ هي الطريق المناسب ؟
تكون دعوي صحة ونفاذ مناسبة غالبا إذا توافرت ثلاثة عناصر معًا
- عقد بيع ابتدائي صحيح وواضح البيانات
- سند ملكية للبائع يسمح قانونا بنقل الملكية عند شهر الحكم
- قابلية العقار للتسجيل وعدم وجود مانع قوي يمنع الشهر
أما إذا كان البائع لا يملك إلا عقدا ابتدائيا مثله دون سند قابل للتسجيل أو كانت الملكية غير مستقرة أو الحدود غير منضبطة فهنا ترتفع احتمالات الرفض لأن المحكمة لن تقضي بصحة ونفاذ عقد لا يمكن أن ينتج أثره عند الشهر.
شروط قبول دعوي صحة ونفاذ في الواقع العملي
أولا : وجود عقد بيع ابتدائي صحيح
يشترط أن يتضمن العقد بيانات محددة للعقار وحدوده أو عنوانه وصفاته بما يرفع الجهالة، مع ثمن محدد وطريقة سداد واضحة وتوقيع الأطراف. كما يلزم أن يكون العقد خاليا من سبب بطلان ظاهر أو صورية ثابتة أو عيب جوهري في الرضا.
ولمن يخشى بطلان العقد أو وجود عيب جوهري قد يهدم الدعوى من أصلها يمكن مراجعة أسباب بطلان عقد البيع وكيف تؤثر على النزاع
ثانيا : ثبوت ملكية البائع بما يسمح بنقل الملكية
هذا هو الشرط الذي يتسبب في أكبر قدر من رفض دعوي صحة ونفاذ. المطلوب ليس مجرد ادعاء الملكية، بل وجود سند يتيح قانونا نقل الملكية عند الشهر، مثل عقد مسجل أو حكم نهائي مثبت للملكية أو تسلسل ملكية صالح، بحسب طبيعة كل حالة.
إذا اتضح أن سند البائع غير قابل للشهر أو أن تسلسل الملكية منقطع أو أن هناك منازعة جوهرية على أصل الملكية فقد ترفض الدعوى موضوعيا.
ثالثا : شهر صحيفة الدعوى في الشهر العقاري المختص
شهر الصحيفة إجراء جوهري، وإهماله من أسباب الرفض المباشر في كثير من الحالات. شهر الصحيفة قبل السير في الدعوى يثبت جدية النزاع ويربط الحكم المحتمل بإمكانية الشهر لاحقا.
رابعا : تقديم بيان مساحي معتمد ومطابق
البيان المساحي ليس ورقة شكلية، بل هو أساس تطابق الواقع مع البيانات. غياب البيان أو تعارضه مع حدود العقد أو اختلاف المساحة أو رقم القطعة أو الشقة يفتح باب التأجيل ثم الرفض إذا ظل النقص قائما أو تعذر العلاج.
خامسا : إثبات سداد الثمن أو الجدية في السداد
كثير من دعاوى صحة ونفاذ تُهزم لأن المشتري لا يملك ما يثبت السداد أو لأن العقد يتضمن شروط سداد محددة ثم يظهر دفاع جدي من البائع بعدم الوفاء. كلما كان ملف السداد واضحا ومستنداته قوية كلما انخفض خطر الرفض الموضوعي.
سادسا : رفع الدعوى أمام المحكمة المختصة
الاختصاص المحلي غالبا مرتبط بمكان العقار، والخطأ فيه يفتح دفعا شكليا قد يؤدي لعدم القبول أو الإحالة بما يهدر الوقت ويعقد الإجراءات. كما قد يؤثر الاختصاص القيمي في تحديد الدائرة ورسوم التقاضي والإجراءات.
ما هي شروط رفع دعوى صحة ونفاذ ؟
شروط رفع دعوى صحة ونفاذ هي وجود عقد بيع ابتدائي صحيح، وثبوت ملكية البائع بسند يسمح بنقل الملكية، وشهر صحيفة الدعوى، وتقديم بيان مساحي معتمد، ورفع الدعوى أمام المحكمة المختصة. إذا اختل شرط جوهري من هذه الشروط ترتفع احتمالات رفض دعوي صحة ونفاذ حتى لو كان المشتري حسن النية.
خطوات دعوي صحة ونفاذ خطوة بخطوة بدون أخطاء شائعة
الخطوة الأولى : تجهيز ملف الشهر العقاري وهيئة المساحة
ابدأ قبل رفع الدعوى بتحضير ما يلزم للشهر واستخراج البيان المساحي المعتمد، لأن رفع دعوي صحة ونفاذ بملف ناقص غالبا ينتهي بتأجيلات متتابعة ثم رفض شكلي أو موضوعي.
في هذه المرحلة يتم التركيز على مطابقة بيانات العقد للواقع، ومطابقة الحدود والمساحة والعنوان وأرقام القطع أو الأوصاف.
الخطوة الثانية : إعداد صحيفة دعوي صحة ونفاذ بصورة صحيحة
تكتب الصحيفة بما يطابق بيانات العقد والبيان المساحي وسند ملكية البائع، مع طلبات محددة أهمها الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع وما يترتب عليه من آثار.
الخلل في صياغة الطلبات أو إغفال بيانات جوهرية أو تقديم مستندات غير كافية يخلق ثغرات يستخدمها الخصم كدفوع تؤدي للرفض.
الخطوة الثالثة : قيد الدعوى وإعلان الخصوم واختصام ذوي الشأن
أخطاء الإعلان أو اختصام غير ذي صفة أو إغفال اختصام من يلزم اختصامه تظهر كثيرا في منازعات العقارات داخل مصر، خصوصا عند وجود ورثة أو شركاء أو تصرفات لاحقة.
اختصام ذوي الشأن منذ البداية يقلل احتمالات الدفع بعدم القبول أو الدفع بوجود خصومة ناقصة.
الخطوة الرابعة : إدارة الدعوى أمام المحكمة واستيفاء طلباتها
المحكمة قد تطلب مستندات ملكية إضافية أو ما يثبت السداد أو توضيح الحدود أو ما يفيد شهر الصحيفة. الاستجابة السريعة بمستندات رسمية ومطابقة تقلل مخاطر الرفض وتختصر زمن التقاضي.
الخطوة الخامسة : بعد الحكم
بعد صدور الحكم تبدأ المرحلة الحاسمة وهي شهر الحكم وفق إجراءات الشهر العقاري حتى يتحول إلى سند مسجل ويحقق الحماية الكاملة. الحكم غير المشهر لا يحقق نفس درجة الأمان في مواجهة الغير.
ما هي الأوراق المطلوبة لعمل دعوى صحة ونفاذ ؟
الأوراق المطلوبة لعمل دعوى صحة ونفاذ غالبا تشمل عقد البيع الابتدائي، وسند ملكية البائع أو تسلسل ملكية يوضح مصدر الملكية، والبيان المساحي المعتمد، وما يفيد سداد الثمن أو جزء منه حسب الاتفاق، وصور بطاقات الأطراف. كما يلزم ما يثبت شهر صحيفة الدعوى بالشهر العقاري المختص حتى لا تكون الدعوى عرضة للرفض شكلا.
كيف يمكنني رفع دعوى صحة ونفاذ ؟
رفع دعوي صحة ونفاذ يبدأ بتجهيز المستندات والبيان المساحي وشهر صحيفة الدعوى بالشهر العقاري المختص، ثم قيد الدعوى أمام المحكمة المختصة وإعلان الخصوم وفقا للقانون. بعد ذلك تتم متابعة الجلسات واستيفاء طلبات المحكمة حتى صدور الحكم ثم اتخاذ إجراءات شهر الحكم لاستكمال الحماية القانونية.
كم تستغرق دعوى الصحة والنفاذ ؟
مدة دعوي صحة ونفاذ تختلف حسب اكتمال المستندات وسرعة الإعلان ووجود منازعات أو دفوع جوهرية مثل الطعن بالتزوير أو النزاع على الملكية. عمليًا قد تقصر المدة إذا كان ملف دعوي صحة ونفاذ جاهزا من البداية، وقد تطول إذا كان هناك نقص في البيان المساحي أو سند الملكية أو إجراءات الشهر.
ما هي صيغة حكم صحة ونفاذ ؟
صيغة حكم صحة ونفاذ تكون عادة بحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المرفق مع إلزام البائع بتنفيذ التزاماته، مع بيان بيانات العين والمشتري والبائع والثمن وحدود العقار على نحو يسمح بالشهر. الأهم أن تكون بيانات الحكم متسقة مع البيان المساحي وسند الملكية لأن ذلك يؤثر مباشرة على إمكان شهر الحكم بعد صدوره.
أسباب رفض دعوي صحة ونفاذ الأكثر شيوعا في مصر
السبب الأول : عدم شهر صحيفة الدعوى في الشهر العقاري
هذا سبب شكلي لكنه قاتل، لأن الدعوى قد تُرفض شكلا أو لا تُقبل إذا لم يتم الشهر بالطريقة الصحيحة وفي التوقيت المناسب.
السبب الثاني : عدم ملكية البائع للعقار أو عدم صلاحية سنده لنقل الملكية
إذا تبين أن البائع غير مالك أو أن سند ملكيته غير صالح للشهر أو أن انتقال الملكية غير ممكن قانونا ترفض الدعوى غالبا، لأن الحكم بصحة ونفاذ يفترض إمكانية نقل الملكية عند شهر الحكم لا مجرد وجود عقد عرفي.
السبب الثالث : عدم تقديم بيان مساحي معتمد أو وجود تعارض في الحدود
التعارض بين ما هو مكتوب في العقد وبين الواقع أو بين العقد والبيان المساحي من أكثر ما يطيل الدعوى ثم ينتهي برفضها إذا تعذر العلاج أو ظلت البيانات مضطربة.
السبب الرابع : الطعن الجدي على العقد بالتزوير أو البطلان
إذا أثير طعن جدي بالتزوير أو ظهرت قرائن قوية على بطلان العقد أو صوريته فقد تتوقف الدعوى لإجراءات تحقيق ثم تُرفض وفقا لنتيجة التحقيق، لأن دعوي صحة ونفاذ تقوم على عقد صحيح صالح للإنتاج.
السبب الخامس : عدم إثبات سداد الثمن أو الإخلال الجوهري بشروط السداد
خصوصا إذا كان العقد يشترط سدادا كاملا قبل التسليم أو قبل اتخاذ إجراءات التسجيل، ثم يعجز المشتري عن إثبات الوفاء أو يثبت دفاع جدي بعدم التنفيذ.
السبب السادس : وجود نزاع قائم أو حقوق للغير على العقار
مثل وجود رهن أو حجز أو دعوى ملكية أو حق انتفاع أو نزاع جدي يؤثر في قابلية الشهر. في هذه الحالات قد ترفض الدعوى أو تتعطل لأن المحكمة تنظر لإمكان تنفيذ الحكم وشهره دون اصطدام بحقوق الغير.
السبب السابع : الخطأ في المحكمة المختصة أو خلل الخصومة
قد يدفع الخصم بعدم الاختصاص أو بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة أو لوجود نقص في الخصومة، وهو ما يؤدي لإحالة أو عدم قبول أو إعادة إجراءات بما يضيع وقتا وجهدا.
احكام نقض في دعوي صحة ونفاذ عقد البيع
تعد أحكام نقض في دعوي صحة ونفاذ عقد البيع من القواعد القانونية المهمة التي يعتمد عليها المتقاضون والمحامون في فهم كيفية الفصل في النزاعات المتعلقة بنقل الملكية وتنفيذ العقود. فالبحث في أحكام نقض في دعوي صحة ونفاذ عقد البيع يكشف لنا المبادئ التي أرستها محكمة النقض المصرية لضبط إجراءات التقاضي وضمان حماية الحقوق القانونية للأطراف.
سنستعرض أبرز أحكام نقض في دعوي صحة ونفاذ عقد البيع التي توضح شروط قبول الدعوى، وكيفية
إثبات الملكية، ودور المحكمة في بحث صحة العقود. فإذا كنت تبحث عن مرجع شامل حول أحكام نقض في دعوي صحة ونفاذ عقد البيع، فستجد هنا تحليلًا دقيقًا لأهم السوابق القضائية التي توضح كيفية التعامل مع هذه الدعاوى. تابع القراءة لاكتشاف المزيد من أحكام نقض في دعوي صحة ونفاذ عقد البيع وأهم القواعد التي يجب مراعاتها عند رفع هذه الدعوى.
وحيث إن ما ينعاه الطاعنون بالوجه الأول بسبب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والقصور فى التسبيب ذلك أنهم تمسكوا أن مورثهم لم يسجل الحكم…. لسنة 48 ق استئناف الإسكندرية القاضى بثبوت ملكيته لأرض النزاع بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية ولم يتم تسجيل عقد بيعه للأرض بتاريخ 17/ 3/ 1985 للمطعون ضده السادس والبيعين اللاحقين، وبذلك تفتقد البيوع الثلاثة لسند الملكية المسجل مما تكون الدعوى بصحة ونفاذ هذه العقود غير مقبولة – إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى غير محله – ذلك أن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن للمشترى أن يختصم فى دعوى صحة ونفاذ عقد البيع – البائع للبائع – ليطلب الحكم بصحة ونفاذ العقد الصادر منه إلى البائع توطئة للحكم بصحة ونفاذ عقده – شريطة ثبوت ملكية البائع للعين بأى طريق من طرق اكتساب الملكية حتى يمكن أن تنتقل الملكية للمشترى الثانى أو الثالث.
لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن مورث المطعون ضدهما الأولين قد أقام الدعوى باختصام البائع للبائع للبائع له وكان مورث الطاعنين هو البائع الأول لأرض النزاع وقد آلت ملكيتها له بموجب الحكم فى الاستئناف….. لسنة 48 ق الإسكندرية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية – وهو سبب مستقل لاكتساب الملكية – الأمر الذى يكون معه صيرورة انتقال ملكية الأرض للمشترى فى البيوع المتتالية ممكنًا – وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون، ويكون هذا النعى على غير أساس.
وحيث إن ما ينعاه الطاعنون بالوجه الأخير لسبب الطعن على الحكم المطعون فيه القصور فى التسبيب ذلك أن المطعون ضده السادس ” الطاعن فى الطعن الآخر ” قد تمسك أمام محكمة الموضوع بدفاع جوهرى حاصله عدم نفاذ – عقد بيع الأرض اللاحق لعقد بيعه لها بعد فسخه بحكم نهائى – قبله إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى غير مقبول ذلك أنه من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه لا يقبل من الطاعن النعى على الحكم – إغفاله الفصل فيما أبداه خصمه – إذ لا مصلحة له فيه وكان هذا النعى هو تمسك الطاعنين بدفاع خصم آخر ” المطعون ضده السادس ” فلا يحقق لهم أى مصلحة – ومن ثم يكون غير مقبول.
الطعن 2629 لسنة 73 ق
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق – ذلك أنه تمسك أمام محكمة الموضوع أن عقد بيع أرض النزاع المؤرخ 2/ 11/ 1991 الصادر منه للمطعون ضدهم من الثالث للخامس – عدل عنه طرفاه وأصبح غير قائم، وبات عقد بيع ذات الأرض بين الطرفين
والمؤرخ 20/ 11/ 1991 هو المعول عليه فى تحديد العلاقة بينهما – وقد قضى بفسخه بموجب الحكم 70 لسنة 1995 الإسكندرية الابتدائية والمؤيد استئنافيًا – فتحوز هذه المسألة الحجية بين الطرفين ويترتب عليها عدم نفاذ عقد بيع ذات الأرض المؤرخ 5/ 12/ 1993 الصادر من المطعون ضدهم من الثالث للخامس
إلى مورث المطعون ضدهما الأولين قبل الطاعن – إلا أن الحكم المطعون فيه أطرح هذا الدفاع وقضى بصحة ونفاذ عقدى البيع المؤرخين 2/ 11/ 1991، 5/ 12/ 1993 معتبرًا أن العقد الأول هو المعول عليه بين طرفيه بمقولة اختلافه فى المساحة والثمن عن العقد المؤرخ 20/ 11/ 1991 بالمخالفة لحجية الحكم النهائى وتقرير الخبير مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى محله – ذلك أنه من المستقر فى قضاء هذه المحكمة أن المسألة الواحدة بعينها إذا كانت أساسية وكان ثبوتها أو انتفاؤها هو الذى ترتب عليه القضاء بثبوت الحق المطلوب فى الدعوى أو بانتفائه، فإن هذا القضاء يحوز قوة الشيء المحكوم به فى تلك المسألة الأساسية بين الخصوم أنفسهم ويمنعهم من التنازع بطريق الدعوى أو الدفع فى شأن أى حق آخر متوقف ثبوته أو انتفاؤه على ثبوت تلك المسألة السابق الفصل فيها بين الخصوم أنفسهم أو انتفائها.
كما أن دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هى دعوى استحقاق مآلاً يقصد بها تنفيذ التزامات البائع التى من شأنها نقل ملكية المبيع إلى المشترى تنفيذًا عينيًا والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقل الملكية ويتعين عند الفصل فيها بحث ما عسى أن يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع كله
أو بعضه ولا يجاب المشترى إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذى يصدر فى الدعوى ممكنين بما يتعين تتبع البيوع المتتالية على مبيع واحد فإذا فسخ إحداها عادت الملكية للبائع فيه وأصبحت البيوع التالية لبيعه غير نافذة قبله.
لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بعدم نفاذ عقد بيع أرض النزاع لمورث المطعون ضدهما الأولين والمؤرخ 5/ 12/ 1993 لصدوره من المطعون ضدهم من الثالث للخامس وهم غير مالكين لها لأن عقد شرائهم للأرض من الطاعن والمؤرخ 2/ 11/ 1991 قد تم
العدول عنه بتراضى طرفيه وحل محله العقد المؤرخ 20/ 11/ 1991 والذى قضى بفسخه، وكان الثابت بالحكم 70 لسنة 1995 الإسكندرية الابتدائية والمؤيد بالاستئناف 2548 لسنة 53 ق الإسكندرية أنه قطع فى أسبابه بأن العقد المؤرخ 2/ 11/ 1991 قد تم العدول عنه بإرادة الطرفين .
ثم قضى بفسخ عقد شرائهم المؤرخ 20/ 11/ 1991 لذات الأرض باعتباره العقد المعول عليه بين الطرفين وحازت هذه المسألة حجية الأمر المقضى بينهما فعادت ملكية الأرض للطاعن وأصبح عقد البيع المؤرخ 5/ 12/ 1993 التالى لبيعه الذى قضى بفسخه عن ذات الأرض – على ما جاء بتقرير الخبير – غير نافذ قبل
الطاعن، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بصحة ونفاذ عقدى البيع المؤرخين2/ 11/ 1991، 5/ 12/ 1993 معتبرًا أن العقد الأول – غير القائم – هو المعول عليه بين طرفيه بمقولة اختلافه فى المساحة والثمن بالمخالفة لحجية الحكم النهائى وتقرير الخبير سالفى الذكر – مما يعيبه بالخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن. وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه.
الطعن 2632 لسنة 73 ق
في الختام، تعد دعوي صحة ونفاذ من أهم الدعاوى العقارية التي يلجأ إليها المشترون لتوثيق حقوقهم وضمان انتقال الملكية إليهم بشكل قانوني. فبمجرد رفع دعوي صحة ونفاذ والالتزام بالإجراءات المطلوبة، يمكن للمشتري الحصول على حكم يقوم مقام التسجيل الرسمي، مما يؤكد صحة البيع ونفاذه قانونًا.
ومع ذلك، فإن نجاح دعوي صحة ونفاذ يتطلب توافر عدة شروط، مثل ثبوت ملكية البائع للعقار محل العقد، واستيفاء العقد لجميع الشروط القانونية، بالإضافة إلى الالتزام بإجراءات الشهر العقاري.
من الجدير بالذكر أن دعوي صحة ونفاذ ليست مجرد إجراء قانوني بسيط، بل هي عملية تتطلب دقة في التفاصيل القانونية، حيث تشتمل على مراحل عديدة مثل شهر الصحيفة، وتقديم العريضة، وسداد الرسوم المطلوبة، مما يجعل اللجوء إلى محامي متخصص في دعوي صحة ونفاذ أمرًا ضروريًا لضمان
سير الإجراءات بشكل صحيح. وبناءً على أحكام محكمة النقض، فإن رفع دعوي صحة ونفاذ لا يعني بالضرورة ثبوت الملكية، بل يتطلب ذلك أن يكون البائع مالكًا حقيقيًا للعقار، مما يُبرز أهمية التحقق من الموقف القانوني للبائع قبل إبرام أي عقد يستلزم رفع دعوي صحة ونفاذ.
وفي النهاية، تظل دعوي صحة ونفاذ إحدى الوسائل القانونية الأساسية التي تُستخدم لضمان تنفيذ عقود البيع وضبط المعاملات العقارية في مصر. لذلك، فإن معرفة تفاصيل دعوي صحة ونفاذ وفهم الشروط والمتطلبات اللازمة لنجاحها يساعد المشترين في حماية حقوقهم وتجنب النزاعات القانونية مستقبلاً.
فإذا كنت تفكر في رفع دعوي صحة ونفاذ، فمن الضروري الاطلاع على القوانين المنظمة لهذه الدعوى والاستعانة بمتخصص قانوني لضمان تحقيق النتائج المرجوة. نأمل أن يكون هذا المقال قد وفر لك معلومات شاملة حول دعوي صحة ونفاذ، وكيفية التعامل مع هذه الدعوى بأفضل الطرق القانونية المتاحة.
أخطاء عملية تؤدي لرفض دعوي صحة ونفاذ رغم سلامة الفكرة
من الأخطاء المتكررة الاعتماد على عقد ابتدائي في يد البائع دون فحص سند ملكيته ومدى صلاحيته للشهر.
ومنها عدم مطابقة بيانات العقد للبيان المساحي أو تقديم مستندات غير رسمية عند الحاجة لصورة رسمية.
ومنها تجاهل اختصام من يلزم اختصامه عند وجود ورثة أو شركاء أو تصرفات لاحقة على نفس العقار.
ما هو الفرق بين صحة التوقيع والصحة ونفاذ وتسجيل الشهر العقاري ؟
صحة التوقيع هدفها إثبات أن الإمضاء على العقد صادر ممن وقعه، لكنها لا تنقل الملكية ولا تمهد وحدها للتسجيل.
دعوي صحة ونفاذ هدفها الوصول إلى حكم يمكن شهره إذا اكتملت شروطه بما يؤدي لنقل الملكية عند الشهر،
أما تسجيل الشهر العقاري فهو الإجراء النهائي الذي يثبت الملكية رسميا في مواجهة الكافة.
ما الفرق بين دعوي الصحة والنفاذ والتسجيل ؟
دعوي صحة ونفاذ طريق قضائي هدفه الحصول على حكم يلزم البائع بما يقتضيه العقد ويكون قابلا للشهر إذا اكتملت شروطه.
أما التسجيل فهو الإجراء الإداري القانوني الذي ينقل الملكية رسميا في مواجهة الكافة ويمنحك السند المسجل.
لذلك فدعوي صحة ونفاذ قد تكون مرحلة تمهيدية عملية عندما تتعذر إجراءات التسجيل المباشر بسبب امتناع البائع أو نقص مستندات يمكن استكمالها قضائيا، لكن الهدف النهائي في المنازعات العقارية غالبا هو الوصول إلى سند مشهر أو مسجل.
هل تسقط دعوى صحة ونفاذ عقد البيع بالتقادم ؟
قد تُثار مسألة التقادم بحسب طبيعة الالتزام محل النزاع وظروفه وتواريخ العقد والإنذار والامتناع، لذلك لا توجد إجابة واحدة تصلح لكل الحالات. عمليًا كلما طالت المدة دون أي مطالبة جدية أو إجراء من المشتري زادت مخاطر الدفع بالتقادم أو بسقوط الحق في المطالبة، وهو ما يستلزم فحص موقف دعوي صحة ونفاذ على مستندات الحالة لا على العموم.
متى يسقط حكم الصحة والنفاذ ؟
حكم صحة ونفاذ لا يحقق الحماية الكاملة إلا بعد شهره، وقد تضعف قيمته العملية إذا تُرك دون إجراءات الشهر مدة طويلة أو ظهرت حقوق للغير أو منازعات تؤثر على التنفيذ والشهر. لذلك الأفضل بعد صدور الحكم في دعوي صحة ونفاذ اتخاذ خطوات شهر الحكم وفقا لإجراءات الشهر العقاري لتثبيت الأثر القانوني في مواجهة الغير.
لمحة مختصرة عن مبادئ النقض المرتبطة بدعوي صحة ونفاذ
عمليا تفحص المحاكم في دعوي صحة ونفاذ مسألتين أساسيتين
- صحة العقد من حيث الأركان والبيانات والرضا
- وإمكان نقل الملكية عند شهر الحكم من خلال سند ملكية البائع ومدى صلاحيته
كما أن المنازعات المتعلقة بتعارض التصرفات أو فسخ سابق أو حجية حكم نهائي بين أطراف قد تقلب النتيجة إذا لم تُدرس قبل رفع الدعوى، لذلك لا يكفي الاعتماد على العقد وحده دون قراءة الملف كاملًا.
خبرة عملية في التعامل مع هذه الحالات
عمليا تتكرر منازعات دعوي صحة ونفاذ في مصر بسبب شيوع البيع بعقود ابتدائية، وكثرة الحالات التي يكون فيها ملف الملكية غير مكتمل أو الحدود غير منضبطة أو يوجد تعارض بين الواقع والعقد. وأكثر ما يحسم النتيجة هو ترتيب الملف من البداية على أساس سند ملكية البائع وإجراءات الشهر والبيان المساحي، لأن أي خلل في هذه الحلقة يظهر لاحقا كسبب مباشر لرفض دعوي صحة ونفاذ أو لتعطيلها لفترات طويلة.
متى تصبح الاستعانة بمحامي ضرورة قانونية؟
إذا كان سند ملكية البائع غير واضح أو يوجد تسلسل تصرفات متعدد أو توجد منازعة على العقار أو كان هناك تعارض في الحدود أو التباس في الاختصاص أو شكوك حول السداد أو الصورية، فهنا الاجتهاد الشخصي قد ينتج خطأ إجرائيا يصعب تداركه بعد فوات المواعيد أو بعد سلوك طريق غير صحيح. في هذه الحالات يكون التواصل المهني مع مكتب الأستاذ سعد فتحي سعد مفيدا لوضع خطة مستندية وإجرائية صحيحة قبل رفع دعوي صحة ونفاذ وتفادي أسباب الرفض من البداية.
الأسئلة الشائعة عن دعوي صحة ونفاذ
هل يجوز رفع دعوى صحة ونفاذ ؟
نعم يجوز رفع دعوي صحة ونفاذ متى توافرت شروطها الأساسية مثل صحة عقد البيع وثبوت ملكية البائع وشهر صحيفة الدعوى وتقديم بيان مساحي معتمد. المشكلة ليست في الجواز، بل في اكتمال الملف حتى لا تقع في أسباب رفض دعوي صحة ونفاذ.
ماذا يحدث إذا لم يحضر البائع جلسة صحة التوقيع ؟
غياب البائع في دعوى صحة التوقيع قد يؤدي غالبا إلى السير في الدعوى والحكم بصحة التوقيع إذا تم إعلانه قانونا، لكن هذا لا يعني انتقال الملكية. وإذا كان هدفك حماية الملكية والتسجيل فالأقرب عادة هو دعوي صحة ونفاذ بشرط استيفاء إجراءاتها.
هل تثبت صحة التوقيع ملكية الشقة ؟
لا، صحة التوقيع لا تثبت ملكية الشقة ولا تنقل الملكية في مواجهة الغير، لأنها تتعلق بصحة الإمضاء فقط. إذا كان هدفك نقل الملكية أو الوصول لحكم يمكن شهره فطريق دعوي صحة ونفاذ يختلف من حيث الهدف والشروط.
هل يجوز رفع دعوى صحة توقيع بدون محامي ؟
يجوز قانونا رفع الدعوى دون محام، لكن الأخطاء الإجرائية شائعة وقد تضيع الوقت دون فائدة حقيقية خصوصا إذا خلطت بين صحة التوقيع ودعوي صحة ونفاذ. الأفضل فهم الهدف من الدعوى ومستنداتك قبل اختيار الطريق المناسب.
ما هي تكلفة صحة توقيع ونفاذ ؟
التكلفة تختلف حسب قيمة العقد والرسوم القضائية ورسوم الإعلان وأتعاب الخبرة إن وجدت، إضافة إلى رسوم إجراءات الشهر العقاري إذا وصل الأمر لشهر الحكم. في دعوي صحة ونفاذ تحديد التكلفة بدقة يتطلب مراجعة قيمة التعاقد وطبيعة المستندات والمحكمة المختصة.
كم تبلغ رسوم إقامة دعوى صحة توقيع ؟
رسوم دعوى صحة التوقيع تختلف باختلاف قيمة العقد والرسوم المقررة بالمحكمة المختصة، وقد تزيد مع المصروفات الإدارية وإعلانات الخصوم. وهي تختلف جوهريا عن مصروفات دعوي صحة ونفاذ التي ترتبط أيضا بإجراءات الشهر والبيان المساحي.
ما هي المستندات المطلوبة لرفع دعوى صحة التوقيع ؟
المستندات غالبا تشمل العقد المطلوب صحة توقيعه وصورة بطاقات الأطراف وما يلزم لإعلان الخصوم، لكن الدعوى لا تتطلب بيان مساحي ولا شهر صحيفة لأنها ليست دعوي صحة ونفاذ. لذلك لا تخلط بين مستندات صحة التوقيع وبين ملف دعوي صحة ونفاذ.
ما هو الفرق بين دعوى تثبيت الملكية ودعوى صحة ونفاذ عقد ؟
دعوى تثبيت الملكية تركز على إثبات أصل الملكية وأسبابها وقد تتسع لبحث الحيازة أو السند أو النزاع مع الغير، بينما دعوي صحة ونفاذ تركز على تنفيذ عقد البيع ونقل الملكية تنفيذا عينيا مع قابلية شهر الحكم. اختيار الطريق يتوقف على طبيعة سندك وهل المشكلة في العقد أم في أصل الملكية.
الخاتمة
نجاح دعوي صحة ونفاذ في مصر لا يعتمد على رفع الدعوى فقط، بل على سلامة القرار منذ البداية من حيث سند ملكية البائع وشهر الصحيفة والبيان المساحي ودقة بيانات العقد والاختصاص. كلما كان التحضير المستندي والإجرائي صحيحا قلت احتمالات الرفض وزادت فرص الوصول إلى نتيجة تحميك فعلا في مواجهة النزاعات وتمنحك مسارا واضحا نحو شهر الحكم واستقرار الملكية.
