الخلاصة القانونية
دعوي طرد للغصب هي دعوى موضوعية تستهدف استرداد حيازة عقار أو منقول ممن يضع يده عليه دون سند قانوني، بشرط أن يثبت المدعي حقه على العين وأن يثبت أن المدعى عليه لا يملك سببًا مشروعًا للبقاء. وتفشل الدعوى غالبًا عند ضعف مستندات الملكية أو عدم صحة الخصومة أو وجود عقد أو سند قانوني بيد المدعى عليه. كما أن اختيار الدعوى والمحكمة المختصة والإجراءات الصحيحة من البداية هو العامل الحاسم في سرعة الفصل والتنفيذ.
يشرح ذلك الأستاذ سعد فتحي سعد – محامي مدني وفقا للقانون المصري واحكام محكمة النقض
مقدمة
لو فوجئت بوجود شخص يشغل شقة أو أرض أو محل في مصر دون إذن، أو يرفض الخروج بعد انتهاء أي سماح سابق، فالسؤال العملي يصبح كيف تسترد العين بالطريق القانوني الصحيح. لأن المسار يختلف بحسب طبيعة وضع اليد: هل هو غصب بلا سند، أم نزاع إيجاري، أم نزاع حيازة يحتاج دعوى حيازة خلال ميعاد محدد. لذلك لا بد من ضبط التكييف القانوني منذ البداية وفقًا للقانون المصري وإجراءات المحاكم المصرية.
هل يشترط عقد مسجل لقبول دعوي طرد للغصب؟
لا، لا يشترط دائمًا وجود عقد مسجل بذاته، لكن يشترط أن يثبت المدعي حقه على العين بثبوتٍ كافٍ أمام المحكمة، وأن يثبت انتفاء السند القانوني لدى واضع اليد. والعقد الابتدائي وحده قد لا يكفي لإثبات الملكية في مواجهة الغير إذا لم يدعمه تسلسل ملكية أو حكم نهائي أو مستندات رسمية، وقد ينتهي الأمر برفض الدعوى أو بعدم قبولها لعدم ثبوت الحق.
ما هي دعوي طرد للغصب في القانون المصري؟
دعوي طرد للغصب هي دعوى يرفعها صاحب الحق على العين لإخراج واضع اليد الذي يشغلها دون سبب مشروع، مع طلب التسليم. جوهرها ليس مجرد شكوى من وجود شخص داخل العقار، بل إثبات أن هذا الوجود بلا سند قانوني، وأن للمدعي حقًا يتيح له مطالبة الغاصب بالطرد والتسليم.
الفرق بين دعوي طرد للغصب ودعاوى الحيازة والإخلاء
في الواقع العملي داخل المحاكم المصرية تظهر ثلاثة مسارات يختلطون على كثيرين:
- المسار الأول : دعوي طرد للغصب، وهي دعوى موضوعية ترتبط بحق المدعي في العين وببحث سند واضع اليد.
- المسار الثاني : دعاوى الحيازة مثل دعوى استرداد الحيازة أو منع التعرض، وهذه لها مواعيد خاصة وغالبًا تكون سنة في دعاوى استرداد الحيازة وفق القواعد المقررة للحيازة.
- المسار الثالث : دعوى الإخلاء، وغالبًا ترتبط بعلاقة إيجارية أو عقدية قائمة أو منتهية، فتكون “إخلاء” لا “طرد للغصب” لأن وجود الشاغل كان ابتداءً بسند ثم زال أو انتهى.
صيغة دعوي طرد للغصب
انه فى يوم …………. الموافق … /… /…..
بناء على طلب السيد / ………….. المقيم ……….. ومحله المختار مكتب الاستاذ / …………… المحامي الكائن في ………
انا………………….. محضر محكمة ………… الجزئية قد انتقلت في التاريخ المذكور أعلاه وأعلنت :
السيد / ……………. المقيم ………….. قسم ………. محافظة……………..
مخاطبا مع / …………
واعلنته بالأتي
الطالب يمتلك ما هو……. ( عقار او ارض او شقه )الكائن في ……. قسم ………. محافظة ………. والمحددة الحدود بـ ……….. وقد فوجىء الطالب بالمعلن اليه يغتصب الـ ……………بدون سند من القانون ويضع يده عليه دون وجه حق مما حدا بالطالب الى اجراء كافة المحاولات الودية دون جدوى الامر الذى دفع الطالب لتحرير محضر اثبات حاله رقم …….. لسنة…… ادارى ……. قسم ………..
ولم يحرك ساكنا الامر الذى يحق معه للطالب اقامة هذه الدعوى ضد المعلن اليه لطلب غل يده الغاصبة عن العين المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة. وردها للطالب شاغره من المنقولات والاشخاص سليمه من أية تلفيات .
بناء عليه
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ المذكور أعلاه الى حيث المعلن اليه وسلمته صورة من اصل الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ……….. الكائن مقرها ……… امام الدائرة ( ) وذلك بجلستها العلنية التي ستنعقد في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ………. الموافق …./…./…… وذلك لسماع الحكم بغل يد المعلن اليه الغاصبة من العين المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وتسليمها للطالب خالية من الاشخاص والشواغل وسليمة من أية تلفيات ، مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .
لاجل العلم /
متى ترفع دعوي طرد للغصب؟
تُرفع دعوي طرد للغصب عندما تكون يد المدعى عليه على العين يدًا غير مشروعة، أي لا تستند إلى عقد إيجار قائم، ولا عقد بيع صحيح نافذ، ولا حق انتفاع، ولا إذن معتبر من المالك أو صاحب الحق.
ومن أمثلتها الشائعة في مصر: الاستيلاء على شقة مغلقة، أو شغل أرض فضاء دون إذن، أو البقاء في عقار بعد زوال سبب السماح دون وجود عقد يبرر البقاء.
شروط قبول دعوي طرد للغصب
الحديث عن شروط قبول دعوي طرد للغصب ليس مجرد سرد نظري، بل نقاط عملية لو اختل واحد منها قد تضيع سنوات في إجراءات ثم ينتهي الحكم بالرفض.
أولًا : ثبوت حق المدعي على العين
الشرط الأول لقبول دعوي طرد للغصب هو أن يظهر للمحكمة أن المدعي صاحب حق يجيز له طلب الطرد والتسليم، وأقوى ما يثبت ذلك مستندات الملكية أو ما يقوم مقامها بحسب كل حالة. وغياب هذا الشرط هو أكثر سبب عملي يؤدي لرفض الدعوى.
ثانيًا : انتفاء السند القانوني لدى واضع اليد
لا يكفي القول إن المدعى عليه “مغتصب”، بل يجب بيان أنه لا يملك سندًا قانونيًا يبيح الإشغال. فإذا قدم المدعى عليه عقد إيجار أو عقد بيع أو تنازل أو أي سبب قانوني ظاهر، تصبح مهمة المحكمة بحث هذا السند وتكييفه، وقد تخرج الدعوى من إطار الغصب البحت إلى نزاع عقدي أو نزاع أصل حق أوسع.
ثالثًا : تحديد العين تحديدًا منضبطًا
يجب أن تكون العين محل دعوي طرد للغصب محددة تحديدًا يمنع الجهالة، بعناوينها وحدودها ومعالمها إن كانت أرضًا، وبوصفها الدقيق إن كانت شقة أو محلًا، لأن جهالة محل الطلب من أسباب الضعف الإجرائي.
رابعًا : صحة الخصومة والصفة
ترفع دعوي طرد للغصب على واضع اليد الحقيقي أو من في حيازته الفعلية. ورفعها على شخص غير شاغل أو غير ذي صفة يجعل الخصومة معيبة وقد ينتهي الأمر بعدم قبول الدعوى.
خامسًا : الاختصاص القضائي الصحيح
اختيار المحكمة المختصة نوعيًا ومحليًا مسألة فاصلة. الاختصاص يتحدد بحسب طبيعة النزاع وقيمته ومحل العقار، وبحسب ما إذا كان الطلب موضوعيًا بالطرد والتسليم. الخطأ هنا قد يؤدي إلى دفع بعدم الاختصاص وإطالة زمن التقاضي.
سادسًا : سلامة الإجراءات والإعلان
حتى مع قوة الحق، قد تنهار دعوي طرد للغصب بسبب عيوب في صحيفة الدعوى أو الإعلان أو نقص البيانات الجوهرية، وهي أخطاء تبدو بسيطة لكنها مؤثرة في الواقع.
ما المستندات التي تقوي دعوي طرد للغصب؟
بحسب طبيعة كل حالة، لكن عمليًا أكثر المستندات تأثيرًا في دعوي طرد للغصب تشمل ما يثبت الحق على العين، وما يثبت واقعة وضع اليد، وما يثبت انتفاء السند:
مستندات الملكية أو التسلسل، إعلام وراثة عند الميراث، كشف تحديد أو بيانات عقارية عند الحاجة، محضر إثبات حالة أو محضر إداري لإثبات واقعة الاشغال، إنذار على يد محضر بطلب الإخلاء والتسليم لإثبات العلم والامتناع، وشهادة شهود عند اللزوم.
إجراءات رفع دعوي طرد للغصب خطوة بخطوة
أولًا : التثبيت قبل التقاضي
في التطبيق المصري يفضل توثيق الوضع سريعًا بمحضر إثبات حالة أو محضر إداري، ثم إنذار رسمي على يد محضر يطلب الإخلاء خلال مدة محددة. هذا لا يصنع الحق لكنه يقوي موقفك في الإثبات ويقطع حجج الإنكار.
ثانيًا : إعداد صحيفة دعوي طرد للغصب
صحيفة الدعوى يجب أن تتضمن بيانات الخصوم، ووصف العين، وسند المدعي، وواقعة الغصب، وطلبات واضحة بالطرد والتسليم، مع إرفاق المستندات الداعمة.
ثالثًا : قيد الدعوى وإعلانها
بعد القيد تحدد جلسة ويُعلن المدعى عليه إعلانًا صحيحًا. كثير من القضايا تتعطل بسبب إعلان غير صحيح أو عنوان غير منضبط.
رابعًا : سير الدعوى وإثباتها
قد تعتمد المحكمة على المستندات وحدها، وقد تطلب معاينة أو تنتدب خبيرًا أو تسمع شهودًا بحسب طبيعة النزاع. وهنا تظهر أهمية أن تكون رواية الواقعة منضبطة وأن تكون مستندات الملكية قوية.
خامسًا : الحكم ثم التنفيذ
بعد صدور الحكم النهائي أو القابل للتنفيذ وفق حالته، تبدأ مرحلة التنفيذ، وهي مرحلة عملية تحتاج متابعة دقيقة لضمان التسليم الفعلي.
أبرز الدفوع المتوقعة في دعوي طرد للغصب وكيف تواجهها ؟
الدفع بعدم الاختصاص
يرد عليه بإبراز ضوابط الاختصاص المكاني والنوعي وفق محل العقار وطبيعة الطلب.
الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة
يرد عليه بإثبات أن المدعى عليه هو واضع اليد الفعلي أو من بيده الحيازة.
الدفع بوجود سند قانوني
وهذا من أخطر الدفوع. الرد يكون بفحص السند والتمسك بعدم سريانه أو انقضائه أو بطلانه أو عدم نفاذه في مواجهة المدعي بحسب الأحوال.
الدفع بالتقادم المكسب
قد يتمسك المدعى عليه باكتساب الملكية بالتقادم. الأصل أن كسب الملكية بالعقارات يكون بعد حيازة مستمرة خمس عشرة سنة، وقد يكون التقادم خمس سنوات في حالة حيازة عقار بحسن نية وبسبب صحيح مسجل وفقًا للضوابط.
أسباب رفض دعوي طرد للغصب الأكثر شيوعًا
- عدم ثبوت حق المدعي على العين بالمستندات الكافية.
- وجود عقد أو سند قانوني بيد المدعى عليه يجعل النزاع غير صالح للطرد كغصب مجرد.
- رفع الدعوى على غير واضع اليد الحقيقي أو وجود خلل في الخصومة.
- أخطاء إجرائية في الإعلان أو البيانات الجوهرية أو الاختصاص.
هل تسقط دعوي طرد للغصب بالتقادم؟
من زاوية أصلية، حق الملكية في ذاته حق دائم، ودعوى الاستحقاق لاسترداد الملك من الغاصب لا تُحدد لها مدة تسقط بانقضائها، لكن قد يكتسب الغير الملكية بالتقادم إذا توافرت شروطه، فتتحول النتيجة عمليًا ضد المدعي.
ولذلك الفارق العملي ليس “سقوط الدعوى” كموعد ثابت، بل “خسارة النزاع” إذا أثبت المدعى عليه حيازة مستوفية لشروط التقادم.
صيغة دعوي طرد للغصب مع التسليم
إن كتابة صيغة دعوي طرد للغصب مع التسليم بطريقة دقيقة تساهم في تعزيز فرص قبول الدعوى أمام المحكمة، حيث يجب أن تتضمن التفاصيل القانونية المهمة، مثل إثبات ملكية العقار، وعدم وجود سند قانوني للمدعى عليه، وطلب الطرد والتسليم الفعلي للعقار. لذا، فإن معرفة صيغة دعوي طرد للغصب مع التسليم بشكل صحيح تعد خطوة أساسية في استرداد الحقوق العقارية بالقانون.
سنوضح بالتفصيل كيفية إعداد صيغة دعوي طرد للغصب مع التسليم بالشكل القانوني الصحيح، مع ذكر أهم العناصر التي يجب أن تحتويها الدعوى لضمان نجاحها أمام القضاء.
انه فى يوم …………. الموافق …/… /…..
بناء على طلب السيد / ………….. المقيم ……….. ومحله المختار مكتب الاستاذ / …………… المحامى الكائن فى ………
انا………………….. محضر محكمة ………… الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعلاه واعلنت :
السيد / ……………. المقيم ………….. قسم ………. محافظة……………..
مخاطبا مع / …………
واعلنته بالأتى
الطالب يمتلك ما هو……. ( عقار او ارض او شقه )الكائن فى ……. قسم ………. محافظة ………. والمحدده الحدود بـ ……….. وقد فوجىء الطالب بالمعلن اليه يغتصب الـ ……………بدون سند من القانون ويضع يده عليه دون وجه حق مما حدا بالطالب الى اجراء كافة المحاولات الوديه دون جدوى الامر الذى دفع الطالب لتحرير محضر اثبات حاله رقم …….. لسنة…… ادارى ……. قسم ………..
ولم يحرك ساكنا الامر الذى يحق معه للطالب اقامة هذه الدعوى ضد المعلن اليه لطلب غل يده الغاصبه عن العين المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة. وردها للطالب شاغره من المنقولات والاشخاص سليمه من أية تلفيات .
بناء عليه
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعلاه الى حيث المعلن اليه وسلمته صورة من اصل الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ……….. الكائن مقرها ……… امام الدائرة ( ) وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ………. الموافق …./…./…… وذلك لسماع الحكم بغل يد المعلن اليه الغاصبه من العين المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وتسليمها للطالب خالية من الاشخاص والشواغل وسليمة من أية تلفيات ، مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للطالب .
ولاجل العلم /
خبرة عملية في التعامل مع هذه الحالات
في الواقع العملي داخل المحاكم المصرية، أكثر ما يتكرر في دعوي طرد للغصب هو أن النزاع لا يكون غصبًا خالصًا كما يبدو في البداية، بل يتبين أثناء السير وجود علاقة سابقة أو سند يدعيه المدعى عليه، أو يتضح ضعف في تسلسل الملكية، أو تظهر مشكلة في تحديد العين أو في إعلان الخصم. التعامل الناجح مع هذه القضايا عادة يبدأ بتجميع المستندات قبل رفع الدعوى، وتكييف النزاع بدقة بين طرد غاصب ودعوى حيازة أو إخلاء أو صحة ونفاذ، ثم بناء صحيفة دعوى تمنع الدفوع الشكلية المتوقعة.
متى تصبح الاستعانة بمحامٍ ضرورة قانونية؟
عندما تكون مستندات الملكية غير مكتملة أو تحتاج تسلسلًا، أو عندما يدفع واضع اليد بعقد بيع ابتدائي أو إيجار أو تقادم، أو عندما تتشابك الدعوى مع دعاوى أخرى مثل صحة ونفاذ أو نزاع حيازة، يصبح الاجتهاد الشخصي مخاطرة لأن الخطأ في التكييف أو الاختصاص أو الإعلان قد يضيع وقتًا طويلًا وقد يصعب تداركه لاحقًا. في هذه الحالات يكون الرجوع إلى مكتب الأستاذ سعد فتحي سعد خطوة عملية لضبط المسار من البداية وتفادي أخطاء إجرائية مكلفة.
الأسئلة الشائعة عن دعوي طرد للغصب
هل يمكن رفع دعوي طرد للغصب مع طلب التسليم في نفس الصحيفة؟
نعم، غالبًا يُضم طلب التسليم إلى طلب الطرد كطلب تابع لضمان استرداد العين فعليًا، مع ضبط وصف العين في الطلبات.
ما الفرق بين دعوي طرد للغصب ودعوى استرداد الحيازة؟
دعوى استرداد الحيازة تتعلق بالحيازة في ذاتها ولها مواعيد وضوابط خاصة، بينما دعوي طرد للغصب دعوى موضوعية تبحث حق المدعي وسند واضع اليد.
هل يصلح محضر الشرطة وحده لإثبات الغصب؟
محضر الشرطة مفيد لإثبات واقعة مادية ووقت العلم بها، لكنه وحده لا يغني عن مستندات الحق على العين ولا عن باقي أدلة الدعوى.
ماذا أفعل إذا كان مع واضع اليد عقد بيع ابتدائي؟
هنا لا تتعامل الدعوى كغصب مجرد تلقائيًا، بل يجب فحص العقد ومداه وسند البائع وتسلسل الملكية، وقد تحتاج إلى مسار قضائي مختلف أو دعوى مرتبطة مثل صحة ونفاذ بحسب الحالة.
هل التقادم المكسب يمنعني دائمًا من رفع دعوي طرد للغصب؟
ليس دائمًا، لكن إذا أثبت المدعى عليه شروط التقادم المكسب وفق القانون فقد تنتهي الدعوى ضدك لأن الحق يكون قد انتقل قانونًا إليه.
خاتمة
نجاح دعوي طرد للغصب في مصر لا يتوقف على قوة شعورك بالحق، بل على قوة الإثبات وصحة الإجراءات ودقة التكييف من البداية. كلما كان ملف الدعوى مرتبًا بمستندات حق واضحة، ووصف منضبط للعين، وخصومة صحيحة، ومحكمة مختصة، زادت فرص صدور حكم قابل للتنفيذ سريعًا. والقرار القانوني الصحيح في البداية هو الذي يحمي حقك من التعطيل والدفوع الإجرائية ويقربك من استرداد العين بالطريق القضائي السليم.
