تعريف دعوى الفرز والتجنيب

دعوى الفرز والتجنيب هي دعوي مدنيه يرفعها احد الشركاء او الورثه في المال الشائع بحيث تتيح لأي شريك في ملكية مشتركة (عقار أو مال مشترك بين ورثة أو شركاء) إنهاء حالة الشيوع. الهدف الاساسي من دعوى الفرز والتجنيب هو منح كل شريك حصته بشكل مستقل وواضح مما يجعه المالك الوحيد لهذا الجزء المفرز ويمنحه الحق في التصرف فيه بحريه تامه دون الحاجه الي موافقه باقي الشركاء.

مثال ثلاثة إخوة يرثون قطعة أرض بمساحة ٦٠٠ متر مربع. أحدهم يريد بناء محل تجاري على حصته. بدون الفرز، لا يمكنه البناء لأنه مالك على الشيوع مع الآخرين. بعد الفرز، يحصل على ٢٠٠ متر مربع كملكية فردية مستقلة.

مثال اخر ورثة يملكون عقارًا زراعيًا مستطيلاً. أحد الورثة يريد استغلال نصيبه في زراعة محصول معين. بعد الفرز والتجنيب، يحصل على قطعة محددة لا يمكن لأحد أن ينازعه عليها، مما يسهل التخطيط الزراعي.

الحالات التي تستدعي رفع دعوى الفرز والتجنيب

دعوى الفرز والتجنيب ترفع في حالات مختلفة تهدف إلى إنهاء حالة الشيوع وتحديد ملكية كل شريك بشكل واضح. أهم هذه الحالات:

أ. رغبة أحد الشركاء فى إنهاء الشيوع

الشيوع يجعل كل شريك مالكا جزئيًا للعقار أو المال، مما يمنعه من التصرف بحرية.

مثال: ورثة يملكون قطعة أرض بمساحة ٦٠٠ متر مربع، أحد الورثة يريد رهن حصته لأخذ قرض. البنك يرفض قبول نصيب مشاع كضمان. بعد الفرز والتجنيب، يحصل على قطعة محددة، يمكنه رهنها بحرية.

ب. عدم التوصل إلى اتفاق ودى بين الشركاء

العديد من النزاعات بين الورثة أو الشركاء تنشأ بسبب صعوبة الاتفاق على تقسيم العقار. في هذه الحالة، تدخل المحكمة لحل النزاع بطريقة عادلة.

مثال: أربعة ورثة يرثون أرضًا كبيرة، كل واحد يريد الجزء الأمثل للزراعة، ولا يوجد اتفاق ودي. المحكمة تحدد لكل واحد نصيبه بدقة وبطريقة عادلة.

ج. صعوبة الانتفاع بالعقار المشترك

الشيوع قد يؤدي إلى نزاعات مستمرة حول استخدام العقار، مثل تحديد من يزرع وأين، أو من يسكن في أي شقة، ما يعيق الانتفاع الكامل بالعقار.

مثال: ثلاثة إخوة يملكون قطعة أرض زراعية. لكن أحدهم الأخرين يعترضون على استخدام المساحة. الفرز يمنحه قطعة محددة لا يمكن لأحد الطعن عليها.

د. رغبة أحد الشركاء فى البيع

من الصعب على الشريك بيع نصيب غير محدد من العقار المشترك، لذلك الفرز يسهل عملية البيع بتحديد حصة دقيقة لكل شريك.

مثال: شريك يريد بيع ٣/١ من الأرض. بعد الفرز، يحصل على قطعة محددة بمساحة متساوية وعادلة، ما يسهل العثور على مشتري.

هـ. حماية قيمة العقار

في بعض الحالات، استمرار الشيوع يؤدي إلى الإهمال أو النزاعات التي تقلل من قيمة العقار، لذلك الفرز يحمي حقوق الشركاء ويزيد قيمة العقار عند استغلال كل شريك لحصته.

مثال: عقار تجاري مشترك بين عدة شركاء، النزاعات تمنع تجديد المحلات التجارية. بعد الفرز، يمكن لكل شريك إدارة حصته وزيادة القيمة السوقية.

اقرأ المزيد 

أفضل محامي مدني في مصر 

كيفية التواصل مع أفضل محامي مدني في مصر ؟

لا تتردد في التواصل مع مكتب

الاستاذ / سعد فتحي سعد المحامى علي الرقم التالي :

📞 01211171704

عنوان المكتب : 183 شارع التحرير عمارة ستراند باب اللوق وسط البلد / القاهرة / مصر

لماذا يعد الاستاذ سعد فتحي سعد أفضل محامي مدني في مصر ؟

الأستاذ سعد فتحي سعد يعد أفضل محامي مدني في مصر لأنه يمتلك خبرة قانونية طويلة ومتراكمة منذ سنوات في التعامل مع القضايا المدنية بمختلف أنواعها، ويتميز بتخصصه العميق في العقود والتعويضات والقضايا العائلية والنزاعات العقارية والتجارية، بالإضافة إلى إلمامه بالإجراءات القانونية الحديثة.

كما يدير مكتب محاماة متكامل يضم فريق عمل مؤهل ويقدم خدمات قانونية شاملة، مع التزامه بالشفافية في تحديد الأتعاب وتقديم الاستشارات الدقيقة. يُعرف عنه السرعة والكفاءة في إنهاء الإجراءات القانونية وتحقيق أفضل النتائج لعملائه، مما منحه سمعة قوية ومصداقية كبيرة بين المتعاملين معه وأصبح مرجعًا في القضايا المدنية داخل مصر.

الفرق بين الفرز والتجنيب والقسمة عن طريق البيع

1. الفرز والتجنيب

يرفع عندما يكون العقار قابلا للقسمة الفعلية دون الإضرار بالقيمة والاستعمال الهدف منه منح كل شريك حصته الواقعية المستقلة، بحيث يمكنه التصرف فيها بحرية.

مثال: قطعة أرض مستطيلة ١٢٠٠ متر، يمكن تقسيمها إلى ٣ قطع كل منها ٤٠٠ متر مربعة صالحة للزراعة أو البناء.

2. القسمة عن طريق البيع

ترفع عندما يكون العقار غير قابل للقسمة، أو تقسيمه يقلل من قيمته بشكل كبير في هذه الحاله يكون الهدف هو تصفيه الملكية المشتركة في هذه الحالة المحكمة تحكم بيع العقار بالمزاد العلني وتقسيم الثمن بين الشركاء.

مثال: شقة صغيرة لا يمكن تقسيمها بين ٣ ورثة. الحل هو البيع وتقسيم المبلغ بينهم حسب الحصص الشرعية.

لطلب استشارة قانونية موثوقة عن موضوع دعوى الفرز والتجنيب او اي نزاع مدني اخر لا تتردد في التواصل

مع مكتب الاستاذ / سعد فتحي سعد المحامى علي الرقم التالي : 📞 01211171704

عنوان المكتب : 183 شارع التحرير عمارة ستراند باب اللوق وسط البلد / القاهرة / مصر

شروط قبول دعوى الفرز والتجنيب

لكي تكون الدعوى مقبولة، يجب توافر الشروط التالية:

١. قابلية العقار للقسمة:

العقار يجب أن يكون قابلاً للتقسيم دون الإضرار بالقيمة أو الاستخدام. يريد زراعة محصول معين يحتاج لمساحة محددة،
يتم التأكد من ذلك عبر تقرير خبير هندسي.

مثال: قطعة أرض مربعة ٩٠٠ متر يمكن تقسيمها إلى ٣ قطع كل منها ٣٠٠ متر مربعة صالحة للزراعة أو البناء.

٢ .وضوح الحصة

يجب أن تكون الحصة واضحة ومحددة، مثل ٢/١ أو ٣/١.
مثال: وريث يملك نصيبًا محددًا قدره ٣/١ من قطعة الأرض.

٣. غياب الموانع القانونية والفنية:

مثل وجود حق ارتفاق يمنع القسمة، أو وجود منشأت مشتركة لا يمكن فصلها.

مثال: أنبوب صرف صحي مشترك بين شقتين يمنع تقسيم المبنى قبل حل المشكلة

الحالات التي يمنع فيها الفرز والتجنيب

١.تقليل قيمة العقار: إذا أدى تقسيم العقار إلى انخفاض كبير فى قيمته.

مثال: قطعة أرض صغيرة جدًا يتم تقسيمها إلى قطع غير صالحة للبناء أو الزراعة.

٢. عقار مشترك مبنى: مثل شقة أو فيلا لا يمكن تقسيمها فعليًا.

مثال: شقة سكنية بمساحة ١٠٠ متر، لا يمكن تقسيمها بين ثلاثة ورثة.

٣ .رفض الشركاء الآخرين: إذا رفض الباقون القسمة، تلجأ المحكمة إلى بيع العقار بالمزاد.

مثال: فيلا كبيرة بها ٤ شقق، أحد الورثة يريد تقسيمها، والباقون يرفضون، فتصدر المحكمة حكمًا بالبيع وتقسيم الثمن

خطوات رفع دعوى الفرز والتجنيب

١. تقديم صحيفة الدعوى:

يحرر المحامي مستند يوضح بيانات العقار والشركاء وطلب الفرز والتجنيب.

٢. إخطار جميع الشركاء:

إعلام بقية الشركاء رسميًا ليتمكنوا من تقديم مرافعاتهم ودفاعهم.

٣. تعيين خبير هندسى:

الخبير يقوم بمعاينة العقار وإعداد تقرير فني يوضح إمكانية القسمة، ويضع خطة لتوزيع الحصص بطريقة عادلة

٤. صدور حكم المحكمة:

بناءً على تقرير الخبير، المحكمة تصدر حكمًا بالفرز والتجنيب أو بالبيع إذا تعذر التقسيم.

مثال عملي: قطعة أرض مساحتها ٦٠٠ متر، الخبير يحدد ٣ قطع كل منها ٢٠٠ متر مربعة بشكل يضمن صلاحيتها للزراعة أو البناء، ثم تصدر المحكمة حكمها بالفرز.

المحكمة المختصة

المحكمة الابتدائية: تختص بالقضايا ذات القيمة المالية العالية أو خارج نطاق المحكمة الجزئية.

مثال قطعه ارض كبيره بمساحه ٢٠٠٠ متر مربع قيمتها الإجمالية ٢ مليون جنيه مشاعه بين ٤ ورثه في هذه الحالة تكون المحكمة الابتدائية هي المختصة بنظر الدعوى

المحكمة الجزئية: تختص بالقضايا ذات القيمة المالية المنخفضة والتي تقع ضمن حدود اختصاصها.

مثال: إذا كانت قيمة الأرض ٥٠ الف جنيه مثلا مشاع بين وريثين في هذه الحاله ترفع الدعوي امام المحكمه الجزئيه

المستندات المطلوبة في رفع دعوى الفرز والتجنيب

1.سند الملكية: عقد بيع مسجل، حكم تثبيت ملكية، أو عقد ابتدائي.

٢.إشعار بالوراثة: إذا كانت الملكية عن طريق الميراث.

٣.كشف من الشهر العقاري: يوضح الوضع القانوني للعقار وحقوق الغير.

٤. صحيفة الدعوى: المستند القانوني الرئيسي المقدم للمحكمة.

أسباب رفض دعوى الفرز والتجنيب

١. عدم إثبات الملكية

إذا لم يقدم المدعي مستندات تثبت ملكيته للحصة المشاعة، لا يمكن للمحكمة تحديد من يحق له المطالبة بالفرز.

مثال: وريث يرفع دعوى على أرض دون سند ملكية أو إعلام وراثة رسمي، المحكمة ترفض الدعوى لأنه لا

يمكن تحديد نصيبه القانوني.

مثال اخر: شخص يدعي ملكية جزء من عقار لكنه لا يملك أي مستند رسمي، المحكمة ترفض الدعوى لحين تقديم إثبات رسمي.

٢. العقار غير قابل للقسمة

إذا كانت طبيعة العقار تمنع القسمة العينية أو تقسيمه يقلل من قيمته، المحكمة ترفض الفرز.
مثال: شقة بمساحة ٩٠ متر مشاعة بين ثلاثة ورثة، لا يمكن تقسيمها فعليًا، المحكمة تقترح البيع بالمزاد.

٣. وجود مانع قانونى أو اتفاقي

إذا كان هناك نص قانوني أو اتفاق بين الشركاء يمنع تقسيم العقار لفترة معينة، المحكمة ترفض الدعوى.
مثال: اتفاق بين أربعة ورثة يمنع تقسيم الأرض الزراعية لمدة ٥ سنوات، المحكمة ترفض الدعوى حتى انتهاء المدة.

٤. عدم اختصام جميع الشركاء

يجب رفع الدعوى ضد جميع الملاك المشتركين، لا ضد بعضهم فقط.

مثال: رفع دعوى ضد شقيقين فقط بينما هناك وريث ثالث، المحكمة ترفض الدعوى لحين اختصام جميع الورثة.

٥. وصف العقار غير واضح

يجب أن يكون وصف العقار دقيقًا وواضحًا (المساحة، الموقع، الحدود) حتى يتمكن الخبير الهندسي من تحديد الحصص.

مثال: ذكر “أرض مشاعة في المدينة” بدون تحديد العنوان أو المساحة، المحكمة ترفض الدعوى.

مثال: وصف غير دقيق يؤدي إلى نزاع حول أي قطعة يجب تقسيمها، المحكمة توقف الدعوى حتى تصحيح الوصف.

٦. نقص المستندات أو الرسوم

عدم تقديم جميع المستندات المطلوبة أو عدم سداد الرسم القضائي المقرر يؤدي لرفض الدعوى.

مثال: المدعي قدم صحيفة الدعوى لكن لم يرفق إشعار الوراثة أو سند الملكية، المحكمة ترفض.

مثال اخر: عدم دفع الرسم القضائي يؤدي لتأجيل أو رفض الدعوى حتى استكمال الرسوم.

٧. وجود حقوق للغير على العقار

إذا كان هناك حقوق امتياز أو ارتفاق للغير مثل مرور طريق عام أو خط كهرباء، يمنع تقسيم العقار دون الإضرار بحقوقهم.

مثال: طريق عام يمر في منتصف الأرض، لا يمكن تقسيم الأرض دون التأثير على هذا الحق.

مثال اخر: شخص له حق مرور دائم عبر العقار، المحكمة ترفض الفرز حتى حل مسألة الحق.

الأسئلة الشائعة عن دعوى الفرز والتجنيب

١.هل يلزم تسجيل سند الملكية قبل رفع الدعوى؟

لا يشترط القانون تسجيل سند الملكية لرفع دعوى الفرز والتجنيب، لكن وجود السند المسجل يُسهّل عملية إثبات الملكية ويقوي موقف المدعي أمام المحكمة.

مثال: إذا كان السند قديمًا ولم يُسجل، يمكن رفع الدعوى، لكن المحكمة قد تطلب إثبات الملكية بطرق أخرى مثل شهود أو مستندات أخرى، بينما السند المسجل يوفر دليلًا مباشرًا وواضحًا.

٢.ماذا يحدث إذا كان العقار غير قابل للقسمة؟

في حالة عدم قابلية العقار للقسمة العينية (مثل شقة صغيرة أو فيلا مشتركة)، يتم تحويل الدعوى إلى بيع العقار بالمزاد العلني، ثم توزيع ثمن البيع على الشركاء حسب حصصهم.

مثال: شقة بمساحة ٩٠ متر لا يمكن تقسيمها بين ثلاثة ورثة، فتقرر المحكمة بيعها بالمزاد وتقسيم الثمن بينهم بنسبة حصصهم.

٣.هل يمكن الطعن على الحكم الصادر بالفرز؟

نعم، يمكن الطعن على حكم الفرز بالاستئناف أمام محكمة أعلى، وإذا كان الحكم نهائيًا، يمكن الطعن عليه بالنقض إذا توفرت الشروط القانونية.

مثال: إذا شعر أحد الورثة بأن التقرير الفني للخبير لم يحدد الحصة بدقة أو كان هناك خطأ في التقييم، يمكنه تقديم استئناف للمحكمة.

٤ .ما هي مدة الدعوى عادة؟

مدة الدعوى تختلف حسب تعقيد القضية وحجم العقار، لكنها عادة تتراوح بين ٨ أشهر وسنتين. العقارات الكبيرة أو القضايا التي تشمل أكثر من شريك تأخذ وقتًا أطول بسبب الحاجة لتعيين خبراء هندسيين وإجراءات المحاكم
المتعددة.

٥.ما أثر الحكم النهائي على الملكية؟

الحكم النهائي بالفرز ينهي حالة الشيوع، ويصبح لكل شريك ملكية منفصلة وقابلة للتصرف بحرية سواء بالبيع أو الرهن أو الانتفاع.

مثال: بعد الحكم، يصبح لكل وريث قطعة أرض محددة يمكنه بناء منزل عليها أو بيعها دون الرجوع للاخرين.

٦.هل يمكن للوريث رفض الفرز بعد صدور الحكم؟

لا، الحكم القضائي ملزم لجميع الشركاء، ويجب تنفيذه. رفض الشريك لا يمنع تنفيذ الحكم، وإذا لم يتم التنفيذ طواعية، يمكن اللجوء للإنفاذ القضائي لإتمام الفرز.

٧.هل يحق للشريك الانتفاع بحصته قبل صدور الحكم؟

لا، لا يجوز الانتفاع بأي جزء من العقار المشاع قبل صدور الحكم النهائي، لأن الملكية لم تُحدد بعد قانونيًا، وأي تصرف قبل ذلك قد يعتبر مخالفًا للقانون.

٨.ما هو دور الخبير الهندسى؟

الخبير الهندسي يقوم بمعاينة العقار وتقديم تقرير فني يوضح:

• إمكانية القسمة العينية للعقار.
• الطريقة المثلى لتقسيم الحصص.
• صلاحية كل قطعة بعد التقسيم.

مثال: خبير يحدد أن الأرض ٩٠٠ متر يمكن تقسيمها إلى ٣ قطع متساوية صالحة للبناء والزراعة، ويضع خطة لتوزيع الحصص بشكل هندسي مناسب.

٩.هل يمكن للخصوم الاعتراض على تقرير الخبير؟

نعم، يمكن تقديم ملاحظات على تقرير الخبير للمحكمة، وأحيانًا تطلب المحكمة تعيين خبير آخر لإعادة التقييم إذا كان هناك اعتراض قوي على التقرير الأول.

١٠.هل الفرز يشمل كل أنواع العقارات؟

نعم، يشمل الاراضي الزراعية، العقارات السكنية، والمباني التجارية، بشرط أن تكون قابلة للقسمة الفعلية دون الإضرار بالقيمة أو الاستخدام.

١١.هل الفرز يشمل الأموال المنقولة؟

عادةً يُطبق على العقارات، لكن يمكن تطبيقه على الأموال المنقولة الكبيرة المشاعة بين الشركاء، بشرط تحديد نصيب كل شريك.
مثال: سيارة مشتركة بين شقيقين يمكن تحديد ملكية كل واحد بنسبة معينة أو تقسيمها بالتعويض المالي.

١٢.ما الفرق بين الفرز القضائى والتقسيم الودى؟

• الفرز القضائي: يتم عبر المحكمة وحكمها ملزم لجميع الشركاء.
• التقسيم الودي: اتفاق بين الشركاء دون تدخل المحكمة، ويعتمد على رضا الجميع.

١٣ .هل الفرز يلغى الحقوق المشتركة السابقة؟

نعم، بعد صدور حكم الفرز، تصبح ملكية كل شريك منفصلة، ويُلغى الشيوع السابق بشكل قانوني ونهائي.

١٤ .هل يمكن تقسيم العقار بالتساوي إذا كانت الحصص مختلفة؟

لا، يجب مراعاة نسبة كل شريك في الملكية.
مثال: شقيق يملك نصف الأرض، والآخر ربع الأرض، فالفرز يتم بما يتناسب مع هذه النسب.

١٥ .هل يمكن الجمع بين الفرز والقسمة عن طريق البيع؟

نعم، إذا كان جزء من العقار قابلًا للقسمة وجزء آخر غير قابل، يتم فرز الجزء القابل وبيع الجزء غير القابل لتوزيع الثمن على الشركاء.

١٦ .هل يمكن فرض الفرز بالقوة إذا رفض الشركاء؟

لا، إذا رفض الشركاء القسمة، تلجأ المحكمة إلى بيع العقار بالمزاد العلني كحل بديل لإنهاء حالة الشيوع.

١٧ .هل الفرز يؤدى إلى دفع ضرائب إضافية؟

قد يكون هناك رسوم تسجيل وحصص قانونية، لكنها ليست ضريبة على العقار نفسه، بل رسوم إجرائية لتوثيق الملكية الفردية لكل شريك.

١٨ .هل يمكن استخدام الفرز كضمان للبنك؟

نعم، بعد صدور حكم الفرز وتوثيق الملكية المنفصلة، يمكن رهن الحصة في البنك للحصول على قروض.

١٩ .هل يمكن للورثة الذين لم يرفعوا الدعوى المطالبة لاحقًا؟

نعم، يظل لكل وريث الحق في نصيبه وفق حصته القانونية، ويمكنه المطالبة بالفرز أو بيع حصته لاحقًا إذا لم يتم مراعاتها سابقًا.

٢٠.هل الفرز يحمى العقار من النزاعات المستقبلية؟

نعم، بعد الحكم يصبح لكل شريك ملكية منفصلة، مما يقلل النزاعات حول الاستخدام أو البيع أو الانتفاع بالعقار ويضمن حقوق كل شريك بشكل قانوني ونهائي.