الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي
في عالم العقود والمعاملات العقارية، كثيرًا ما يُثار التساؤل حول الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي، لا سيما بين غير المتخصصين الذين قد لا يُدركون الفاصل القانوني الهام بين هذين الشكلين من العقود. إن الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي لا يقتصر فقط على الشكل أو الإجراءات، بل يمتد إلى الطبيعة القانونية والقوة التنفيذية والآثار المترتبة على كل منهما، وهو ما يجعل فهم الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي ضرورة حتمية لكل من يتعامل في مجال شراء العقارات أو بيعها.
إن الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي يتجلى بوضوح في مدى التزام أطراف العقد، وقوة العقد أمام الغير، وقابليته للتسجيل أو التنفيذ الجبري، لذلك فإن توضيح الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي يمثل أحد أهم القضايا التي يجب أن يتسلح بها كل مستثمر عقاري أو مشتري حريص على ضمان حقوقه. فبينما يُعد العقد الابتدائي مجرد وسيلة إثبات للعلاقة التعاقدية، فإن العقد النهائي هو الوسيلة الوحيدة لنقل الملكية قانونًا.
وتزداد أهمية فهم الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي عندما نعلم أن الكثير من النزاعات العقارية تنشأ بسبب الاعتماد الخاطئ على العقد الابتدائي على أنه عقد ناقل للملكية، بينما هو في الواقع لا يعدو كونه اتفاق مبدئي تمهيدي لا ينتج أثرًا ناقلًا للملكية، وهنا تظهر خطورة تجاهل الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي.
في الممارسة العملية، غالبًا ما يُبرم الطرفان عقدًا ابتدائيًا يتضمن بيانات العقار والثمن وطريقة السداد، دون استكمال إجراءات التسجيل، الأمر الذي يُبقي العقد الابتدائي في حدود الإلزام الشخصي فقط. وهنا تتضح نقطة مركزية ضمن الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي، وهي أن العقد الابتدائي لا يُحتج به في مواجهة الغير، بينما العقد النهائي يُعد سندًا رسميًا ناقلًا للملكية متى تم تسجيله بالشهر العقاري.
ومع ازدياد حالات النصب العقاري، أصبح من الضروري تسليط الضوء على الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي، لتوعية المشترين بأهمية استكمال جميع خطوات البيع وصولًا إلى العقد النهائي، فلا تكفي النية ولا يكفي توقيع الأوراق، بل إن معرفة الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي أصبحت في حد ذاتها إجراء وقائي يحمي الحقوق ويمنع المنازعات.
وإذا دققنا في الطبيعة القانونية لكل من العقدين، سنجد أن الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي لا يتوقف عند جهة الاختصاص، أو شكل العقد، بل يشمل كذلك القوة التنفيذية، حيث لا يجوز تنفيذ العقد الابتدائي جبرًا، بينما يمكن تنفيذ العقد النهائي إذا توافر له شكل رسمي وتم تسجيله، وهو ما يرسخ جوهر الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي من حيث الأثر القانوني والقيمة الحاسمة في النزاعات.
بل إن من يطمح إلى نقل الملكية الفعلي لا بد أن يُدرك تمامًا الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي، فالأول يُلزم البائع فقط أمام المشتري، والثاني يُلزم البائع أمام العالم بأسره، ولهذا فإن الجهل بـ الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي قد يؤدي إلى فقدان العقار أو ضياع الحق في حمايته قانونًا.
وإذا نظرنا إلى الأحكام القضائية المتواترة، سنجد أن القضاء المصري قد أكد مرارًا على الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي في العديد من القضايا، معتبرًا أن الملكية لا تنتقل إلا بموجب عقد مسجل، وأن العقد الابتدائي لا يُرتب سوى التزامات شخصية لا ترتقي إلى مرتبة الحقوق العينية. وهذا المبدأ يشكل محورًا جوهريًا في فهم الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي.
ومن خلال هذه المقالة، سنسعى إلى تحليل عناصر كل عقد، لنوضح بشكل علمي ومنهجي الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي، مستعرضين أوجه التشابه والاختلاف، ومدى صلاحية كل منهما للإثبات، وما إذا كان يمكن البناء عليه قانونًا في دعاوى صحة التوقيع أو صحة ونفاذ أو دعوى التسجيل، فكل هذه التفاصيل تتأثر تأثرًا مباشرًا بفهمنا الدقيق لـ الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي.
ماهو الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي ؟
العقد الإبتدائى هو عقد عرفى بين طرفيه – العقد النهائى هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض الأماكن السجل العينى .
نفرق هنا بين حالتين :
1-إذا كان المبيع منقولا بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه – الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الإبتدائى ففى هذه الحالة يكون كافى لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التى تقرر أن الحيازة فى المنقولبسند صحيح وبحسن نية سند للملكية .
2- كون المبيع عقارا – هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد إبتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الإبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات .
نخلص من ذلك إلى أن العقد الإبتدائى يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط .
الشروط الواجب توافرها لصحة العقد الإبتدائى عند الشراء هى:
1- الأهلية
2- الإيجاب والقبول
3- الرضا
4- محل العقد يكون مشروع ( غير مخالف للقانون )
5- الثمن
6- المعاينة النافية للجهالة
العقد الأبتدائى هو عقد صحيح يبرم بين المشترى و البائع و هو عقد صحيح بين أطرافة و ليس له حجية العقود الموثقه امام الغير – والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الأبتدائى – لتضفى عليه بعض الشرعيه -وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع تمس موضوع العقد وانما
تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت او تنقل الملكية (خطوت رفع دعوى صحة التوقيع)
و البعض لايحبذ العقد الأبتدائى و يعتبرونه ورقه عرفية ليس لها صفه الشرعيه –
والعقد الابتدائي اذا لم يتم تسجيله فانه لا يترتب عليه اي التزامات سوي التزامات شخصية … وبعبارة اوضح يمكن القول ان العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يجوز الاحتجاج به في مواجهة الغير اذ ان الملكية لا تنتقل الا بالتسجيل
عقد البيع النهائي المقصود به هو العقد الذي يسجل بالشهر العقاري ، وليس مجرد عقد معنون بعبارة عقد بيع نهائي
لذلك المالك لن يستطيع عمل عقد نهائي إذا كانت هناك مشكلة حول ملكية الأرض وموقف إجراء التصرفات عليها
ولا يود ما يدعو لللقلق الأن طالما الشقة في حيازتك ، فعقد البيع غير المسجل و إن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يولد فى ذمة البائع إلتزاماً بتسليم المبيع ، و يترتب على
الوفاء بهذا الإلتزام أن يصبح المبيع فى حيازة المشترى ، و أن ينتفع به بجميع وجوه الإنتفاع ، فعقد البيع الإبتدائى ينتج كافة آثار البيع المسجل عدا نقل الملكية
ويمكن أن تبيع بموجب العقد الذي معك ولا يوجد مشكلة .
ونجمل ما سبق في النقاط الاتية
1- العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير بعكس العقد المسجل
2- العقد لا يكون مسجلا الا باحد طريقين : تقديم طلب تسجيل في الشهر العقاري او رفع دعوي صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة اتباع الاجراءات الخاصة بها
موضوعات قد تهمك
| 1 | |
| 2 | |
| 3 | |
| 4 | الفرق بين عقد البيع الابتدائى والنهائى والشروط الواجب توافرها |
مدة صلاحية العقد الابتدائي
مدة صلاحية العقد الابتدائي ليست محددة بمدة زمنية معينة في القانون المصري، ولكنها مرتبطة بمدة تقادم الدعوى الناشئة عنه، أي الفترة التي يمكن فيها لصاحب الحق أن يلجأ إلى القضاء للمطالبة بتنفيذه أو اتخاذ إجراء قانوني بناء عليه.
وفي العقود المدنية ومنها عقد البيع الابتدائي، تُطبق قاعدة التقادم الواردة في المادة 374 من القانون المدني المصري، التي تنص على:
يتقادم الالتزام بانقضاء خمس عشرة سنة، فيما عدا الحالات التي ورد بشأنها نص خاص في القانون.
وبالتالي المقصود هو الفترة التي:
- يظل فيها العقد الابتدائي صالحًا للاستناد إليه قانونًا.
- يمكن خلالها رفع دعوى صحة ونفاذ أو إلزام بالتسجيل أو إثبات علاقة التعاقد أو المطالبة بالتنفيذ.
عقد البيع الابتدائي ينقل الملكية الكاملة للعقار حتى ولو لم يسجل
هذا القول غير صحيح قانونًا في مصر، وأوضح لك الحقيقة القانونية بدقة:
هل عقد البيع الابتدائي ينقل الملكية الكاملة للعقار؟
الإجابة: لا.
عقد البيع الابتدائي لا ينقل الملكية العقارية، بل يُعد مجرد عقد ملزم شخصيًا بين البائع والمشتري، وله قوة إثبات العلاقة التعاقدية فقط، لكنه لا ينقل الملكية القانونية للعقار ما لم يتم تسجيله في الشهر العقاري.
الأساس القانوني
تنص المادة 9 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 على:
“لا يعتبر ناقلًا للملكية أو منشئًا لأي حق عيني على العقار إلا إذا تم تسجيله.”
- وبالتالي عقد البيع الابتدائي لا يُنشئ حقًا عينيًا (أي لا يعطي المشتري صفة مالك أمام الغير).
- لا يحتج به في مواجهة الغير.
- لا يمنح المشتري ملكية كاملة إلا بعد التسجيل الرسمي.
متى تكون للعقد الابتدائي قيمة قانونية؟
- يستخدم لإثبات نية البيع.
- يقدم في دعوى صحة توقيع (لحفظ الحقوق دون الاعتراف بنقل الملكية).
- يرفق في دعوى صحة ونفاذ إذا أراد المشتري إجبار البائع على التسجيل.
الملخص
- عقد البيع الابتدائي لا ينقل به ملكية العقار.
- الملكية لا تنتقل إلا بتسجيل العقد في الشهر العقاري.
- المشتري لا يعد مالكًا أمام الغير إلا بعد التسجيل.
- حتى لو دفع المشتري الثمن واستلم العقار، يظل لا يملك العقار قانونًا إلا بعد التسجيل.
لمعرفة الاجابة النموذجية علي سؤال الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي
لا تتردد في التواصل مع مكتب
الاستاذ / سعد فتحي سعد المحامى
مؤسس منصة المحامي الرقمية علي الرقم التالي :
📞 01211171704
عنوان المكتب : 183 شارع التحرير عمارة ستراند باب اللوق وسط البلد / القاهرة / مصر
بطلان عقد البيع الابتدائي
بطلان عقد البيع الابتدائي يعني أن العقد لم يُنشئ أي أثر قانوني منذ البداية، وكأنّه لم يكن، وذلك لوقوع خلل جسيم في أحد أركانه الأساسية أو مخالفته لأحكام القانون.
ولكي نفهم متى يكون عقد البيع الابتدائي باطلًا، يجب الرجوع إلى القواعد العامة في القانون المدني المصري التي تحكم صحة العقود.
أولًا: ما هو عقد البيع الابتدائي؟
عقد البيع الابتدائي هو اتفاق بين البائع والمشتري على بيع عقار أو منقول بشروط معينة، لكنه لم يُسجل بعد، وبالتالي لا يُنقل به الحق العيني (الملكية) في العقارات، بل يُنشئ التزامات شخصية فقط.
ثانيًا: أسباب بطلان عقد البيع الابتدائي
يبطل عقد البيع الابتدائي في الحالات التالية:
1. انعدام أحد أركان العقد الأساسية
وفقًا للمادة 89 من القانون المدني، العقد يقوم على:
- التراضي
- المحل (موضوع العقد)
- السبب (الغاية المشروعة)
- إذا انعدم أحد هذه الأركان، بَطَل العقد.
مثال:
- عدم وجود تراضي حقيقي (إكراه، غش، تدليس).
- المحل غير مشروع (بيع شيء محظور قانونًا).
- السبب غير مشروع (اتفاق على إخفاء صفقة غير قانونية).
2. مخالفة النظام العام أو الآداب العامة
مثل: عقد بيع ابتدائي على عقار لا يجوز بيعه قانونًا (أملاك دولة، وقف، وحدة تم تخصيصها بالتمليك ولا يجوز التصرف فيها قبل مضي مدة محددة قانونًا).
3. انعدام أهلية أحد الأطراف
كأن يكون أحد المتعاقدين قاصرًا أو محجورًا عليه دون وصي أو نائب قانوني.
4. انعدام المحل أو استحالة تنفيذه
مثل توقيع عقد بيع على عقار وهمي أو مملوك للغير دون أي سند.
5. الغلط الجوهري أو التدليس
إذا تم التعاقد بناءً على معلومات كاذبة أو إخفاء بيانات جوهرية، يمكن أن يُبطل العقد.
6. الصورية المطلقة
إذا ثبت أن العقد صوري بالكامل، أي لم يكن هناك نية للبيع أصلًا، فإن العقد يكون باطلًا لانعدام التراضي الحقيقي.
