الخلاصة القانونية
يجوز تحرير عقد إيجار شقة صحيح ومنتج لآثاره في مصر متى تضمن بيانات الأطراف والعين المؤجرة والأجرة ومدة الإيجار والالتزامات الجوهرية بوضوح، ووقعه المؤجر والمستأجر.
كلما كانت البنود محددة وغير قابلة للتأويل قلت فرص النزاع، خاصة في مسائل السداد والصيانة وإنهاء العلاقة الإيجارية. وتختلف النتائج العملية حسب نوع العقد وطبيعة الإيجار وإثبات تاريخه ووسيلة تنفيذ الالتزامات عند الإخلال.
يشرح ذلك الأستاذ سعد فتحي سعد – محامي ( متخصص في صيغ العقود ) وفقا للقانون المصري واحكام محكمة النقض
مقدمة
إذا كنت على وشك تأجير شقة أو استئجارها داخل مصر، فأكبر خطأ هو التعامل مع عقد إيجار شقة باعتباره ورقة شكلية. النزاعات الأكثر شيوعًا تبدأ من بند ناقص أو صياغة عامة في مدة الإيجار أو طريقة السداد أو مسؤولية الصيانة. الإجراءات والحقوق تختلف وفقًا للقانون المصري وطبيعة العلاقة الإيجارية، لذلك من المهم أن تكتب عقدًا واضحًا قبل الاستلام أو التسليم.
هل يجوز كتابة عقد إيجار شقة بخط اليد ليكون صحيحًا في مصر؟
نعم، يجوز كتابة عقد إيجار شقة بخط اليد ويكون صحيحًا من حيث المبدأ إذا توافرت أركانه واشتمل على بيانات الأطراف والعين والأجرة والمدة، ووقعه المؤجر والمستأجر. لكن عمليًا تقل قوته عند النزاع إذا كان بلا شهود أو بلا إثبات تاريخ، وقد تظهر مشكلات عند التعامل مع الجهات الرسمية أو عند محاولة إلزام الطرف الآخر ببند غير محدد بدقة. الأفضل أن تكون الصياغة واضحة ومقروءة مع توقيعات ثابتة وإثبات تاريخ عند الحاجة.
هل تمر بموقف قانوني مشابه؟
كل حالة لها تفاصيلها، والاستشارة القانونية الصحيحة قد تحمي حقوقك.
عقد إيجار شقة
عقد إيجار شقة هو الاتفاق الذي يحدد التزامات المؤجر والمستأجر بشأن وحدة سكنية مقابل أجرة، ويُبنى عليه كل ما يلي من حقوق مثل الانتفاع الهادئ، وسداد الأجرة، وتحمل المرافق، وشروط الإخلاء، وكيفية إنهاء العقد أو تجديده. كل بند غير منضبط يفتح بابًا للنزاع، لذلك ركز على البنود الإجرائية لا العبارات العامة.
ما الفرق عمليًا بين عقد إيجار شقة قانون قديم وعقد إيجار شقة قانون جديد؟
الفرق العملي يدور حول طبيعة الامتداد والزيادة والإنهاء. كثير من مشكلات السوق سببها خلط الناس بين عقود خاضعة لقواعد الامتداد بحكم القانون وبين عقود محددة المدة تنتهي بانتهاء مدتها وفق شروطها. قبل التوقيع اسأل عن تاريخ بدء العلاقة الإيجارية وطبيعة العقد السابق إن كان هناك تعاقب للعقود، لأن ذلك يغير طريقة التعامل عند النزاع.
بيانات أساسية لا بد أن تظهر في عقد إيجار شقة
- أولًا بيانات الأطراف بدقة، الاسم رباعي والرقم القومي والعنوان ووسيلة إخطار واضحة.
- ثانيًا وصف العين المؤجرة وصفًا مانعًا للجهالة، العنوان كاملًا والدور ورقم الشقة وحدودها إن أمكن وحالة التسليم.
- ثالثًا الغرض من الإيجار، سكني فقط أم سكني مع عدم ممارسة نشاط، لأن تغيير الغرض قد يرتب فسخًا أو مسؤولية.
- رابعًا مدة الإيجار وبدايتها ونهايتها وكيفية التجديد أو عدمه.
- خامسًا الأجرة وطريقة السداد وميعاده وإثبات السداد بإيصال أو تحويل.
- سادسًا التأمين النقدي إن وجد وشروط رده والخصم منه.
- سابعًا المرافق والعدادات ومن يتحمل الفواتير والمتأخرات وقت التسليم.
كيف تحدد مدة عقد إيجار شقة بطريقة تمنع النزاع؟
اكتب تاريخ بداية المدة وتاريخ نهايتها صراحة. إذا اتفقتما على التجديد، فحدد هل هو تجديد باتفاق مكتوب جديد أم تجديد تلقائي مع حق أي طرف في عدم التجديد بإخطار قبل مدة محددة. تجنب العبارات المطاطة مثل يجدد تلقائيًا دون قيد لأنها تسبب خلافًا عند أول نزاع حول الإخلاء.
الأجرة وإثبات السداد في عقد إيجار شقة
الأصل أن تحديد الأجرة وحده لا يكفي، بل يلزم تحديد طريقة السداد وميعاده ومكانه وكيفية إثباته. الأفضل النص على أن السداد يكون بموجب إيصال موقع من المؤجر أو تحويل بنكي أو وسيلة يمكن الرجوع إليها، لأن النزاع الأكثر تكرارًا هو ادعاء السداد دون دليل أو ادعاء التأخير رغم السداد.
من يتحمل الصيانة والإصلاحات ؟
ضع قاعدة واضحة تميز بين الصيانة التشغيلية البسيطة التي يتحملها المستأجر بسبب الاستعمال المعتاد، وبين الأعطال الجوهرية في البنية الأساسية التي يتحملها المؤجر ما لم يتفق على غير ذلك صراحة. والأهم أن تحدد آلية الإخطار عند وجود عيب، ومتى يحق للمستأجر إجراء إصلاح وخصمه من الأجرة إن اتفقتما على ذلك، لأن عدم وجود آلية مكتوبة يجعل كل طرف يفسر المسؤولية لصالحه.
التنازل والتأجير من الباطن والضيوف والإقامة
إذا كنت مؤجرًا وتريد ضبط الاستخدام، ضع نصًا صريحًا يمنع التنازل أو التأجير من الباطن إلا بموافقة كتابية. وإذا كنت مستأجرًا وتحتاج مرونة، تفاوض على صياغة تسمح بالإقامة لأفراد الأسرة أو استضافة مؤقتة دون أن تُعتبر تنازلًا، مع تعريف واضح لما يعد مخالفة.
إنهاء عقد إيجار شقة والإخلاء والتعويض
اكتب حالات الإنهاء بوضوح، مثل التأخر في سداد الأجرة وفق معيار محدد، أو تغيير الغرض، أو الإضرار الجسيم بالعين، أو مخالفة شرط عدم التأجير من الباطن. وتجنب الصياغات التي تتعارض مع القواعد الإجرائية الواقعية، لأن الإخلاء غالبًا يحتاج مسارًا قضائيًا بحسب الحالة والمستندات. الأهم هو أن تكون بنود الإنهاء قابلة للإثبات وليست مجرد عبارات عامة.
إثبات التاريخ ولماذا قد تحتاجه؟
إثبات تاريخ عقد إيجار شقة قد يكون حاسمًا عند تعارض الادعاءات حول بدء العلاقة الإيجارية أو عند التعامل مع جهات رسمية، أو عند محاولة الاحتجاج بالعقد في مواجهة الغير. لا يكفي أحيانًا مجرد توقيع الطرفين إذا كان النزاع يدور حول التاريخ أو الأسبقية، لذلك فكر في إثبات التاريخ بحسب حاجتك الفعلية.
نموذج عقد ايجار شقة pdf
أنه فى يوم …….. الموافق ..\..\….
تم تحرير هذا العقد بين كل من:
1) السيد/ …….. مقيم ……..قسم …….. محافظة ……..يحمل بطاقة رقم ……..
(طرف اول مؤجر)
2) السيد/ …….. مقيم ……..قسم …….. محافظة ……..يحمل بطاقة رقم …….
(طرف ثاني مستأجر)
تمهيد عقد إيجار شقة :
حيث إن الطرف الأول يملك الشقة الكائنة في ………………………………………………………………… ويرغب في تأجيرها، وحيث أبدى الطرف الثاني رغبته في استئجار هذه الشقة، فقد تم الاتفاق بين الطرفين على ما يلي:
البند الأول من عقد إيجار شقة
يؤجر الطرف الأول للطرف الثاني الشقة السكنية الكائنة في:
…………………………………………………………………………………….
والمكونة من (عدد الغرف ………) + (مرافق أخرى ………………………………..)، وذلك بغرض السكن الخاص فقط دون تغيير الغرض إلا بعد موافقة كتابية من الطرف الأول.
البند الثاني من عقد إيجار شقة
تم هذا الإيجار لمدة ……………… تبدأ من ../../…. وتنتهي في ../../….
ويجدد العقد تلقائيًا لمدة مماثلة ما لم يخطر أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة بشهرين على الأقل بموجب إنذار رسمي.
البند الثالث من عقد إيجار شقة
تم الاتفاق على أن تكون القيمة الإيجارية مبلغ وقدره ………………… جنيه (…………………….. فقط لا غير) شهريًا، يدفعها الطرف الثاني للطرف الأول أول كل شهر بدون تأخير.
البند الرابع من عقد إيجار شقة
دفع الطرف الثاني للطرف الأول مبلغ وقدره ………………… جنيه (……………………..) كتأمين يُرد له عند انتهاء العلاقة الإيجارية بعد خصم ما قد يكون مستحقًا من تلفيات أو مستحقات.
البند الخامس من عقد إيجار شقة
يلتزم الطرف الثاني بعدم إجراء أي تعديلات في العين المؤجرة دون إذن كتابي من الطرف الأول.
يلتزم الطرف الثاني بالحفاظ على الشقة ومحتوياتها.
لا يجوز للطرف الثاني التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن.
يلتزم الطرف الثاني بسداد فواتير الكهرباء والمياه والغاز طوال مدة الإيجار.
البند السادس من عقد إيجار شقة
يحق للطرف الأول فسخ العقد دون حاجة إلى إنذار أو حكم قضائي في حال تأخر الطرف الثاني في سداد الإيجار لمدة شهرين متتاليين أو خالف شروط العقد.
نموذج عقد ايجار شقة word
طبقا لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996
أنه فى يوم ( ) الموافق / /
حرر هذا العقد بين كلاً من :-
السيد / المقيم / بطاقة رقم /
( طرف اول مؤجر)
السيد / المقيم / بطاقة رقم /
(طرف ثانى مستأجر)
البند الأول من عقد إيجار شقة
بموجب هذا العقد قد أجر الطرف الأول للطرف الثانى القابل لذلك ما هو الشقة الكائنة فى بغرض استخدامها سكن خاص.
البند الثانى من عقد إيجار شقة
مدة الإيجار : مدة هذا العقد هي ( ) تبدأ من / / وتنتهى في / / ، ولا يجدد هذا العقد إلا بعقد إيجار جديد وبقيمة إيجاريه جديدة أيضاً ، ومن المتفق عليه التزام الطرف الثانى ” المستأجر ” بتسليم الشقة المؤجرة بمجرد انتهاء مدة عقد الإيجار ، وإلا يلتزم بدفع تعويض للطرف الأول (المؤجر) قدره ( ) عن كل يوم عن مدة التأخير حتى تسليم الشقة للمؤجر وذلك دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار .
البند الثالث من عقد إيجار شقة
القيمة الايجارية : الأجرة المتفق عليها هى مبلغ جنيه ( فقط جنيه ) شهرياً ، يلتزم الطرف الثانى بدفعها للطرف الأول فى اول كل شهر فى محل إقامة المؤجر بموجب إيصال موقع من الأخير.
البند الرابع من عقد إيجار شقة
التأمين النقدى : دفع الطرف الثانى ( المستأجر ) للمؤجر مبلغ وقدره مبلغ جنيه ( جنيه ) عند تحرير هذا العقد كتأمين ، ولا يرد هذا التأمين إلا عند انتهاء مدة العقد ويلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك الكهرباء والمياه والعوائد والنظافة والحراسة .
البند الخامس من عقد إيجار شقة
إذا تأخر الطرف الثانى “المستأجر” عن دفع القيمة الايجارية فى الميعاد المحدد يفسخ هذا العقد فوراً من
تلقاء نفسه وبدون حاجة إلى تنبيه أو إنذار, ولا يحق له إيداع الإيجار بخزينة المحكمة ، ويحق للمؤجر رفع دعوى مستعجلة بطرد المستأجر ، ويحق للمؤجر أيضاً توقيع حجز تحفظى دون إنذار سابق على جميع المنقولات الموجود بالشقة موضوع العقد .
البند السادس من عقد إيجار شقة
يقر المستأجر أنه عاين الشقة المؤجرة المعاينة التامة ووجدها مستوفية ، كما يلتزم بأنه يراعى الشقة كما يراعى ماله الخاص ، وأن يمتنع عن استعمالها بطريقة تنافى شروط الايجار أو ان يحدث فيها أى تغيير أو
هدم أو بناء ولا يحق للطرف الثاني ( المستأجر ) بالمطالبة بقيمة الإصلاحات أو الصيانة أو الديكورات عند إنتهاء العلاقة الإيجارية مع إلتزامة بالحصول علي إذن كتابي من الطرف الأول (المؤجر) قبل الشروع في عمل أي صيانة أوإصلاحات أو ديكورات للشقة محل الإيجار
نموذج عقد ايجار جاهز للطباعة
إنه في يوم ………………………. الموافق ../../….
تحرر هذا العقد بين كل من:
أولًا: الطرف الأول (المؤجر)
الاسم: ………………………………………………………الرقم القومي: …………………………………………………
العنوان: …………………………………………………….
ثانيًا: الطرف الثاني (المستأجر)
الاسم: ………………………………………………………الرقم القومي: …………………………………………………
العنوان: …………………………………………………….
تمهيد
بما أن الطرف الأول يمتلك الشقة السكنية رقم (….) بالدور (….) بالعقار رقم (…) الكائن بـ (…………………………………….)، والمكونة من (…….) غرف وصالة ومطبخ وحمام، ويرغب في تأجيرها للطرف الثاني، فقد تلاقت إرادة الطرفين على إبرام هذا العقد وفقًا للشروط التالية:
البند الأول – موضوع العقد
يقر المؤجر بأنه قد أجر الشقة المذكورة أعلاه للمستأجر بغرض الاستعمال كسكن خاص فقط، ولا يجوز تغيير الغرض إلا بموافقة المؤجر كتابة.
البند الثاني – مدة الإيجار
مدة هذا العقد هي (…………………..) تبدأ من ../../…. وتنتهي في ../../….، ويجدد العقد تلقائيًا ما لم يخطر أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة بشهرين على الأقل بموجب إنذار رسمي.
البند الثالث – القيمة الإيجارية وطرق السداد
اتفق الطرفان على أن تكون القيمة الإيجارية مبلغًا وقدره
(……………………. جنيهاً مصرياً) تدفع شهريًا في أول كل شهر، ويتم السداد نقدًا أو بأي وسيلة يقر بها الطرفان.
البند الرابع – التأمين النقدي
دفع المستأجر للمؤجر مبلغًا قدره (……………………. جنيهاً مصرياً) كتأمين لاستخدام العين المؤجرة، يُرد إليه عند انتهاء العقد بشرط تسليم العين بالحالة التي تسلمها عليها، مع خصم ما قد يلزم لإصلاح التلفيات إن وُجدت.
البند الخامس – التزامات المستأجر
- الحفاظ على العين المؤجرة في حالتها الأصلية.
- عدم إجراء أي تعديلات دون إذن كتابي من المؤجر.
- عدم التأجير من الباطن أو التنازل عن العقد للغير.
- سداد فواتير (الكهرباء – المياه – الغاز – الإنترنت) بانتظام طوال مدة الإيجار.
- السماح للمؤجر أو من ينوب عنه بمعاينة الشقة دورياً بعد إخطار مسبق.
البند السادس – التزامات المؤجر
- تسليم الشقة في الحالة المتفق عليها.
- عدم التعرض للمستأجر في الاستخدام السلمي للعين طوال مدة العقد.
- إجراء الصيانة العامة للبنية التحتية للعقار (الأساسية فقط).
نموذج عقد ايجار شقة قانون جديد
أنه فى يوم …….. الموافق ..\..\….
تم تحرير هذا العقد بين كل من:
1) السيد/ …….. مقيم ……..قسم …….. محافظة ……..يحمل بطاقة رقم ……..
(طرف اول مؤجر)
2) السيد/ …….. مقيم ……..قسم …….. محافظة ……..يحمل بطاقة رقم …….
(طرف ثاني مستأجر)
التمهيد
يمتلك الطرف الأول الشقة السكنية الكائنة في العقار رقم (….) الكائن بـ (……………………………………..)، وقد رغب الطرف الثاني في استئجارها بغرض السكن، وفقًا لأحكام القانون المدني المصري، وقد قبل الطرف الأول بذلك، وتم الاتفاق على البنود التالية:
البند الأول
يؤجر الطرف الأول للطرف الثاني الشقة السكنية رقم (….) بالدور (….) بالعقار المذكور، والمكونة من (……) غرف وصالة ومطبخ وحمام، بغرض استخدامها كسكن خاص فقط دون تغيير الغرض إلا بموافقة كتابية من الطرف الأول.
البند الثاني
مدة هذا العقد سنة واحدة فقط تبدأ من ../../…. وتنتهي في ../../….، ولا يمتد العقد تلقائيًا، ويلتزم المستأجر بإخلاء العين في نهاية المدة دون الحاجة إلى تنبيه أو إنذار أو حكم قضائي، ما لم يتم الاتفاق كتابةً على تجديد العقد بعقد جديد.
البند الثالث
تم الاتفاق على أن القيمة الإيجارية الشهرية هي مبلغ وقدره
(…………. جنيهًا مصريًا) فقط لا غير، تُدفع مقدمًا في أول كل شهر.
البند الرابع
دفع المستأجر للمؤجر مبلغًا وقدره
(…………. جنيهًا مصريًا) كتأمين يُرد عند انتهاء العقد بعد خصم ما قد يكون مستحقًا على المستأجر من التزامات أو تلفيات.
متى تحتاج إنذار عدم الرغبة في التجديد؟
إذا كان عقد إيجار شقة يتضمن تجديدًا تلقائيًا أو اعتاد الطرفان التجديد، فالإخطار المسبق يقلل النزاع حول الإخلاء وتاريخ انتهاء العلاقة.
خبرة عملية في التعامل مع هذه الحالات
عمليًا، أغلب نزاعات عقد إيجار شقة لا تبدأ من فكرة الإيجار بل من تفاصيل صغيرة لا ينتبه لها الطرفان وقت التوقيع، مثل بند التجديد، وإثبات السداد، وحالة الشقة عند التسليم، ومن يتحمل إصلاحًا بعينه. وعندما يقع الخلاف يكون من الصعب إثبات ما لم يُكتب أو ما لم يوثق بطريقة صحيحة، لذلك معالجة التفاصيل منذ البداية توفر عليك مسارًا قضائيًا طويلًا.
متى تصبح الاستعانة بمحامٍ ضرورة قانونية؟
تحتاج تدخلًا قانونيًا مهنيًا عندما تكون قيمة الإيجار كبيرة، أو المدة طويلة، أو هناك تجهيزات داخل الشقة، أو يوجد احتمال لنزاع حول الإخلاء أو التجديد أو السداد، أو عندما تريد صياغة شروط جزائية وإثباتات دقيقة لا تقبل التأويل. الاجتهاد الشخصي قد يؤدي لبند غير قابل للتنفيذ أو لإجراء ناقص يصعب تصحيحه لاحقًا. في هذه الحالات يكون التواصل مع مكتب الأستاذ سعد فتحي سعد خطوة وقائية لتفادي خطأ إجرائي يضيع وقتك وحقك.
أسئلة شائعة عن عقد إيجار شقة
ما الذي يجب أن يتضمنه عقد الإيجار؟
يجب أن يتضمن عقد إيجار شقة بيانات الطرفين، ووصف الشقة، ومدة الإيجار، وقيمة الأجرة وطريقة سدادها، والتزامات الصيانة والمرافق، وشروط الإنهاء أو التجديد. كلما كانت البنود محددة وآليات الإثبات واضحة قلت احتمالات النزاع عند السداد أو الإخلاء.
هل ينتهي عقد الإيجار بانتهاء مدته؟
نعم، ينتهي عقد إيجار شقة بانتهاء مدته إذا كانت المدة محددة ولم يوجد اتفاق مكتوب على التجديد. عمليًا، استمرار الانتفاع مع قبول الأجرة دون تنظيم واضح قد يخلق خلافًا حول طبيعة العلاقة، لذلك الأفضل ضبط التجديد والإخطار كتابة.
هل عقد إيجار يتجدد تلقائيًا؟
لا، لا يتجدد عقد إيجار شقة تلقائيًا إلا إذا نص العقد صراحة على التجديد وحدد شروطه وطريقة الإخطار. تجنب الصياغات العامة لأن النزاع غالبًا يقع عند أول طلب للإخلاء أو رفض للتجديد.
ما هو الملحق الخاص بعقد الإيجار؟
الملحق هو اتفاق مكتوب لاحق يضيف أو يعدل بندًا في عقد إيجار شقة مثل الأجرة أو المدة أو الصيانة أو طريقة السداد. قوته تأتي من كونه محددًا وموقعًا ويشير بوضوح للعقد الأصلي حتى لا يقع تعارض أو إنكار.
متى يحق للمؤجر طرد المستأجر بعد انتهاء العقد؟
يكون ذلك عبر الطريق القانوني وبناءً على انتهاء مدة عقد إيجار شقة المحددة وعدم وجود تجديد معتبر، مع استكمال الإخطارات والمستندات اللازمة.
خاتمة
صياغة عقد إيجار شقة في مصر ليست مسألة قالب جاهز بقدر ما هي ضبط لحقوقك والتزاماتك بعبارات محددة قابلة للإثبات والتنفيذ. كل بند واضح يوفر عليك خلافًا محتملًا، وكل بند عام يفتح باب تفسير يضر أحد الطرفين. إذا تعاملت مع العقد كأداة تنظيم لا كإجراء شكلي، ستتخذ القرار القانوني الصحيح من البداية وتحافظ على استقرار العلاقة الإيجارية وتفادي النزاع.
