الخلاصة القانونية
اتحاد الشاغلين هو كيان تنظيمي يلتزم به شاغلو بعض العقارات في مصر لإدارة وصيانة الأجزاء المشتركة وتحصيل الالتزامات المالية اللازمة لذلك. ينشأ وفق ضوابط يقررها قانون البناء ولائحته التنفيذية، ويصبح له كيان قانوني فعلي بعد القيد لدى الجهة الإدارية المختصة بما يسمح له بإدارة شؤون العقار بصورة منظمة.
يشرح ذلك الأستاذ سعد فتحي سعد – محامي متخصص في قوانين البناء واتحاد الشاغلين وفقا للقانون المصري واحكام محكمة النقض
مقدمة
لو ساكن في عقار فيه وحدات متعددة، فأنت غالبًا واجهت مشكلة المصعد، أو نظافة السلم، أو إنارة المداخل، أو تسريب في الخزانات، ثم يبدأ الخلاف: مين يدفع ومين مسؤول ومين يقرّر. في الواقع المصري، غياب إدارة واضحة للأجزاء المشتركة هو السبب الأكبر لتدهور المباني والنزاعات بين الشاغلين. هنا يأتي دور اتحاد الشاغلين باعتباره الإطار القانوني العملي لتنظيم الإدارة والصيانة والتحصيل داخل مصر وفق قانون البناء واللائحة التنفيذية، مع ملاحظة أن التطبيق الإجرائي قد يختلف من حي لآخر تبعًا لمتطلبات الوحدة المحلية.
هل اتحاد الشاغلين إلزامي في مصر ومتى ينشأ؟
نعم، ينشأ اتحاد الشاغلين في العقارات المبنية التي لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات، كما ينشأ للمجمعات السكنية، سواء كانت الوحدات سكنية أو غير سكنية. القاعدة العملية أن وجود عدد وحدات كافٍ يجعل إنشاء اتحاد الشاغلين التزامًا تنظيميًا لضمان إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة وفق القواعد المقررة.
ما هي شروط إنشاء اتحاد شاغلين؟
يشترط عمليًا أن يكون العقار أو التجمع مما تنطبق عليه أحكام اتحاد الشاغلين من حيث عدد الوحدات وطبيعة الأجزاء المشتركة، وأن يوجد شاغلون يمكن حصرهم وتحديد صفاتهم. كما يلزم وجود جمعية عمومية تأسيسية ومحاضر منتظمة ثم استكمال القيد لدى الوحدة المحلية المختصة حتى يعمل اتحاد الشاغلين بصورة منظمة.
ما المقصود باتحاد الشاغلين وما وظيفته الأساسية؟
اتحاد الشاغلين تنظيم يضم شاغلي وحدات العقار لإدارة وصيانة الأجزاء المشتركة مثل السلم، والمصعد، والواجهة، وخطوط المرافق المشتركة، والإنارة العمومية، وغيرها.
هل تمر بموقف قانوني مشابه؟
كل حالة لها تفاصيلها، والاستشارة القانونية الصحيحة قد تحمي حقوقك.
وظيفته الأساسية تحويل إدارة العقار من تصرفات فردية متفرقة إلى قرارات جماعية واضحة بميزانية وتحصيل ومحاسبة، بما يقلل الأعطال والنزاعات ويحافظ على قيمة العقار.
من هم أعضاء اتحاد الشاغلين في مصر؟
العضوية ترتبط غالبًا بصفة الشغل الفعلي للوحدة داخل العقار، لذلك يدخل ضمن أعضاء اتحاد الشاغلين من يشغل الوحدة، وقد يكون مالكًا أو منتفعًا أو مستأجرًا بحسب ضوابط النظام المنظم. وفي حالة تعدد الشاغلين للوحدة الواحدة يمثّلهم من يختارونه، وقد يثبت للمالك غير الشاغل تمثيل أو عضوية في أوضاع محددة وفق التنظيم المعمول به.
من له حق التصويت في اتحاد الشاغلين؟
الأصل أن حق التصويت داخل اتحاد الشاغلين يرتبط بعضوية الجمعية العمومية وصفة الشغل أو التمثيل الصحيح للوحدة، لذلك يحدد من يصوّت وفق كشوف العضوية ومحاضر الاجتماعات.
لتجنب النزاع، يُفضّل أن يوضح اتحاد الشاغلين في محضر التأسيس من يمثل كل وحدة عند تعدد الشاغلين وكيف تُثبت الصفة.
هل اتحاد الشاغلين يشمل المستأجرين أم الملاك فقط؟
الأصل أنه اتحاد شاغلين، وبالتالي يمتد للشاغل ولو كان مستأجرًا طالما يشغل الوحدة ويستفيد من الخدمات المشتركة، مع مراعاة أن بعض التفاصيل العملية تتحدد وفق قواعد العضوية والتمثيل داخل الاتحاد. في التطبيق،
أهم نقطة هي ضبط من يلتزم بالسداد ومن يملك حق التصويت وفق قواعد الاتحاد ومحاضر الاجتماعات.
ما الأساس القانوني لاتحاد الشاغلين في مصر؟
الإطار العام لاتحاد الشاغلين ورد ضمن قانون البناء رقم 119 لسنة 2008، وتفاصيل الإجراءات والضوابط تُستكمل في اللائحة التنفيذية الصادرة عام 2009 وما يطرأ عليها من تعديلات. المعنى العملي لذلك أن الاتحاد ليس “فكرة اختيارية” فقط، بل تنظيم له قواعد إنشاء وقيد ومتابعة عند توافر شروطه.
ما هو قانون اتحاد الشاغلين 119 لسنة 2008؟
المقصود عمليًا أن تنظيم اتحاد الشاغلين وارد ضمن قانون البناء رقم 119 لسنة 2008، وليس “قانونًا منفصلًا” بالاسم، ثم تأتي اللائحة التنفيذية لتفاصيل القيد والجمعيات ومجلس الإدارة. لذلك عند البحث عن “قانون اتحاد الشاغلين” ستجد المواد المنظمة داخل قانون البناء وما يكمله من لائحة.
هل تم إلغاء قانون اتحاد الشاغلين؟
لا، لم يتم إلغاء اتحاد الشاغلين كفكرة قانونية بمجرد قرارات أو تعليمات إدارية، لأن الإلغاء يلزمه تشريع مماثل.
الذي يحدث عمليًا أحيانًا هو تنظيم بدائل إدارة داخل بعض المشروعات أو منح دور أكبر للمطور أو شركة الإدارة وفق ضوابط، دون إلغاء أصل اتحاد الشاغلين.
ولفهم السياق الأوسع لقواعد الإدارة والصيانة في قانون البناء، يمكن الرجوع إلى شرح قانون البناء على الموقع عبر هذا الموضوع: قانون البناء في مصر الشروط والتراخيص
كيف يكتسب اتحاد الشاغلين الشخصية الاعتبارية وما معنى القيد؟
القيد يعني تسجيل الاتحاد لدى الجهة الإدارية المختصة داخل نطاق الوحدة المحلية، ويترتب عليه الاعتراف بالاتحاد ككيان منظم في التعاملات الإدارية والمتابعة.
عمليًا، القيد هو ما يحوّل الاتحاد من “اتفاق سكان” إلى تنظيم يمكنه إدارة الحسابات والتعاقدات ويمكّن الجهة الإدارية من متابعة قيامه بالتزاماته وتحديث بيانات عضويته.
ماهو الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين ؟
من الضروري معرفة ماهو الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين؟ حتى يتمكن السكان من فهم أدوارهم ومسؤولياتهم داخل العقار، سواء كانوا ملاكًا أو مستأجرين. فالقانون رقم 119 لسنة 2008 جعل من اتحاد الشاغلين الجهة الرسمية المسؤولة عن صيانة وإدارة العقارات، مما أدى إلى تغيير كبير في مفهوم الإدارة العقارية. ولذلك، سنستعرض بالتفصيل ماهو الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين؟
قد يختلط الأمر على البعض بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين، ولكن هناك فرق جوهري بين المفهومين، خاصة بعد صدور القانون رقم 119 لسنة 2008 (قانون البناء الموحد) الذي ألغى مفهوم اتحاد الملاك واستبدله بمفهوم اتحاد الشاغلين. إليك الفروقات الأساسية بينهما :
| العنصر | اتحاد الملاك | اتحاد الشاغلين |
| التسمية القانونية | كان موجودًا قبل صدور قانون البناء الموحد | تم إقراره رسميًا بالقانون رقم 119 لسنة 2008 |
| الأعضاء | يقتصر على ملاك العقار فقط | يشمل كل شاغلي الوحدات سواء كانوا ملاكًا أو مستأجرين |
| الهدف الأساسي | تنظيم العلاقة بين الملاك داخل العقار | صيانة وإدارة العقار بالكامل، بما يشمل الملاك والمستأجرين |
| الإلزام القانوني | لم يكن إلزاميًا في جميع الحالات | إلزامي للعقارات التي تضم 5 وحدات فأكثر |
| المهام والمسؤوليات | كان يقتصر على تنظيم العلاقة بين الملاك | يشمل: صيانة الأجزاء المشتركة، تحصيل اشتراكات الصيانة، تعيين أفراد الأمن، التعامل مع الجهات الحكومية |
| الجهة المسؤولة عن التنفيذ | لم يكن هناك إلزام قانوني قوي بتنفيذه | يخضع لقوانين الدولة وإشراف الوحدات المحلية |
كيف يتم تأسيس اتحاد الشاغلين خطوة بخطوة داخل مصر؟
تأسيس اتحاد الشاغلين يبدأ بحصر الوحدات والشاغلين ثم الدعوة لاجتماع تأسيسي وتحرير محضر قرارات واضح، وبعدها تقديم ملف القيد للوحدة المحلية المختصة. كلما كانت محاضر اتحاد الشاغلين وكشوف العضوية دقيقة، قلت ملاحظات القيد وقلت النزاعات لاحقًا.
الخطوة الأولى: حصر الوحدات والشاغلين
يتم إعداد كشف واضح بعدد الوحدات، وأسماء الشاغلين، وصفاتهم (مالك، مستأجر، منتفع)، وبيانات الاتصال. هذه الخطوة هي الأساس لأن صحة العضوية والتصويت والتحصيل تعتمد على دقة البيانات.
الخطوة الثانية: الدعوة لاجتماع تأسيسي للجمعية العمومية
تتم دعوة الأعضاء لاجتماع تأسيسي بجدول أعمال واضح مثل انتخاب مجلس الإدارة، تحديد قواعد التحصيل، واعتماد خطة الصيانة الأساسية.
الخطوة الثالثة: تحرير محضر اجتماع وقرارات تأسيس
يحرر محضر يثبت الحضور والنصاب والقرارات المتخذة، واختيار رئيس الاتحاد وأمين الصندوق وباقي الترتيبات التنظيمية. المحضر هو أهم مستند عملي عند القيد وعند أي نزاع لاحق.
الخطوة الرابعة: تجهيز ملف القيد والتقديم للوحدة المحلية
يجهز ملف الاتحاد وفق متطلبات الجهة الإدارية المختصة، ثم يقدم طلب القيد. القاعدة العملية أن المستندات التفصيلية قد تختلف بين حي وآخر، لذلك الأفضل مراجعة موظف القيد المختص قبل تجهيز الملف نهائيًا لتجنب الملاحظات.
الخطوة الخامسة: تنظيم الدورة المالية والتحصيل
بعد التأسيس، تُحدد آلية التحصيل، وتُعد موازنة تقديرية، ثم حساب ختامي يعرض دوريًا على الجمعية العمومية لضمان الشفافية وتقليل الخلافات.
هل اتحاد الشاغلين يكون عن طريق المطور؟
في بعض التجمعات السكنية المتكاملة قد يتولى المطور أو شركة الإدارة والصيانة مهام الإدارة لفترة أو وفق نظام تعاقدي، وقد تقوم الشركة باختصاصات تماثل اختصاصات اتحاد الشاغلين بحسب ضوابط المشروع والقواعد المنظمة.
المهم أن يعرف الشاغلون حدود صلاحيات جهة الإدارة وآلية المحاسبة والشفافية حتى لا تختلط إدارة الخدمات بحقوق اتحاد الشاغلين وقرارات الجمعية العمومية.
ما المستندات التي تُطلب عادة لقيد اتحاد الشاغلين؟
يختلف المطلوب تفصيليًا، لكن غالبًا يدور حول:
- محضر الجمعية العمومية التأسيسية
- كشف الوحدات والشاغلين
- صور تحقيق الشخصية لمن يلزم
- ما يثبت صفة الشغل أو التمثيل عند الحاجة
- طلب قيد موجّه للجهة المختصة
- أي نماذج داخلية تطلبها الوحدة المحلية
النقطة الأهم هنا ليست اسم المستند، بل اكتمال البيانات وتطابقها بين الكشف والمحضر، لأن أكثر ملاحظات القيد تأتي من اختلاف الأسماء أو الصفات أو عدد الوحدات.
ما هي الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين وكيف تصدر قراراتها؟
الجمعية العمومية هي اجتماع أعضاء اتحاد الشاغلين لاتخاذ قرارات تمس الصيانة والخدمات والاشتراكات. تصدر القرارات وفق قواعد الأغلبية والنصاب كما ينظمها النظام الداخلي والضوابط المقررة، وتكون قراراتها ملزمة متى صدرت صحيحًا وثبتت بمحاضر منتظمة.
عمليًا، توثيق القرارات بمحاضر واضحة هو خط الدفاع الأول عند أي خلاف.
هل قرارات اتحاد الشاغلين ملزمة؟
نعم، قرارات اتحاد الشاغلين تكون ملزمة إذا صدرت من الجمعية العمومية بشكل صحيح ومنضبط وثبتت في محاضر واضحة مع مراعاة النصاب والإخطار. أغلب النزاع عمليًا لا يكون حول “الإلزام”، بل حول سلامة الإجراءات: هل الاجتماع صحيح، هل التصويت صحيح، وهل القرار داخل اختصاص اتحاد الشاغلين.
كيف يتم تشكيل مجلس إدارة اتحاد الشاغلين وما هي اختصاصاته؟
مجلس الإدارة هو الذراع التنفيذي لقرارات الجمعية العمومية. يتولى تنفيذ خطط الصيانة، إبرام التعاقدات اللازمة للخدمات، تنظيم التحصيل، حفظ المستندات والفواتير، وتمثيل الاتحاد في التعاملات اللازمة بحسب ما تسمح به القواعد المنظمة. وجود مجلس إدارة فعّال يقلل “الإدارة بالعرف” ويحولها لإدارة بالمستندات.
ما هي صلاحيات رئيس اتحاد الشاغلين؟
رئيس اتحاد الشاغلين يمثل مجلس الإدارة في تنفيذ قرارات الجمعية العمومية، ويتولى إدارة الأعمال اليومية مثل مخاطبة الجهات، متابعة التحصيل، وإجراءات القيد والمتابعة وفق محاضر الاتحاد.
الأهم أن صلاحيات رئيس اتحاد الشاغلين ليست مطلقة، بل مقيدة بقرارات الجمعية العمومية ومحاضرها وبحدود اختصاص الاتحاد في الأجزاء المشتركة.
ما هي موارد اتحاد الشاغلين وكيف يتم تحصيل الاشتراكات؟
المورد الأساسي هو اشتراكات الشاغلين التي تقررها الجمعية العمومية لتغطية الصيانة والخدمات. وقد توجد موارد أخرى وفق الضوابط مثل عائد استثمار بسيط لموارد الاتحاد أو تبرعات مقبولة وفق قواعده. المهم عمليًا هو وجود قرارات صريحة للتحصيل، وإيصالات أو إثباتات سداد، وفواتير إنفاق، وإعلان دوري للموقف المالي لتقليل الشكوك.
ما هي عقوبة عدم دفع صيانة العقار؟
عدم سداد اشتراكات الصيانة داخل اتحاد الشاغلين لا يتوقف عند كونه “مخالفة مالية” فقط، لأن قانون البناء قرر غرامة شهرية تتعدد بعدد أشهر التخلف مع إلزام الممتنع بسداد الالتزامات المقررة.
لذلك الأفضل أن يعتمد اتحاد الشاغلين كشف مديونية واضح ومحاضر تحصيل منتظمة قبل أي تصعيد.
ماذا يحدث عند بيع الوحدة أو تأجيرها بالنسبة للعضوية والالتزامات؟
القاعدة العملية أن الالتزامات المرتبطة بالخدمات والصيانة تنتقل مع صفة الشغل أو مع انتقال العلاقة بالوحدة بحسب ما يقرره التنظيم، لذلك من الضروري عند البيع أو التأجير:
- تحديث بيانات العضوية في اتحاد الشاغلين
- تحديد المديونية إن وجدت حتى لا تنتقل النزاعات للمشتري أو المستأجر الجديد
- إثبات التسليم والاستلام بالنسبة للاشتراكات الدورية
ولتفادي إشكالات شائعة في عقود البيع بشأن الالتزام بنظم اتحاد الشاغلين، يمكن الاسترشاد بصيغ البنود المتداولة في هذا الموضوع: نماذج عقود بيع بصيغ قانونية جاهزة
هل يتحمل صاحب الشقة المسافر جزءًا من تكاليف صيانة العمارة؟
نعم، في الغالب يظل ملتزمًا بنصيبه من اشتراكات اتحاد الشاغلين طالما أن الوحدة قائمة وتستفيد من صيانة الأجزاء المشتركة حتى لو لم يشغلها فعليًا طوال الوقت. الاستثناءات العملية ترتبط فقط بما تقرره الجمعية العمومية بشكل واضح في بنود التحصيل إن كانت هناك مصروفات “استهلاكية” مرتبطة بالاستخدام المباشر.
هل يمكن إنشاء اتحاد شاغلين يضم أكثر من عقار؟
نعم، قد يجوز عمليًا إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار أو مجموعة عقارات متجاورة وفق ضوابط اللائحة التنفيذية، خصوصًا إذا كانت هناك مرافق مشتركة أو إدارة واحدة أو مصلحة عملية في توحيد الصيانة والتحصيل. العبرة هنا ليست “الرغبة” فقط، بل توافر الشروط وتوافق التنظيم مع الواقع والخدمات المشتركة.
ما المخالفات الشائعة داخل اتحاد الشاغلين وكيف تقللها عمليًا؟
أشهر المخالفات التي تُفجّر النزاعات داخل اتحاد الشاغلين:
- تحصيل مبالغ دون إيصالات أو دون قرار جمعية
- إنفاق مبالغ بلا فواتير أو بلا اعتماد واضح
- غياب محاضر الاجتماعات أو تحريرها بشكل غير منضبط
- عدم تحديث كشف العضوية والمديونيات
- تمييز غير مبرر في توزيع الأعباء
تقليل المخالفات يبدأ من قواعد بسيطة: قرار مكتوب، إيصال سداد، فاتورة إنفاق، محضر اجتماع، وإتاحة الاطلاع الدوري للأعضاء على الحساب الختامي.
ما هي عيوب اتحاد الشاغلين؟
عيوب اتحاد الشاغلين لا تكون في الفكرة بقدر ما تكون في التنفيذ، مثل
- ضعف الشفافية المالية
- غياب المحاضر
- تضارب المصالح داخل مجلس الإدارة.
علاج ذلك عمليًا هو ضبط الدورة المستندية وإعلان الحسابات وتحديد اختصاصات كل طرف بوضوح داخل محاضر الجمعية العمومية.
كيف تُحل النزاعات بين الشاغلين داخل إطار الاتحاد؟
القاعدة العملية لحل النزاعات داخل اتحاد الشاغلين تمر بمراحل:
- محاولة الحل عبر الجمعية العمومية ومحاضر رسمية واضحة
- إنذار أو إخطار مكتوب عند التخلف عن السداد أو مخالفة القرار
- اللجوء للقضاء عند تعذر الحل، خصوصًا في نزاعات المديونية أو إبطال قرارات أو مساءلة إدارة مالية
أهم ما يحدد قوة موقفك في النزاع هو المستند: محضر صحيح، قرار واضح، كشف مديونية، وإثباتات سداد أو امتناع.
القانون المنظم لاتحاد الشاغلين في مصر
هو القانون رقم 119 لسنة 2008، المعروف باسم قانون البناء الموحد، وتحديدًا الباب الرابع منه الذي يضع الإطار القانوني لتشكيل وتنظيم اتحادات الشاغلين.
الفصل الاول في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين
مادة (204): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين
يحدد رئيس الجهة الإدارية مقر الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار في لوحة الإعلانات بمقر الجهة الإدارية .
تتولي الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين حصرالعقارات والمجمعات السكنية بنطاق الجهة الإدارية والتي تستوجب تكوين اتحاد شاغلين طبقاً للمادة (72) من القانون وكذا حصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها .
وعلي الإدارة المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة ونظام إتحاد الشاغلين إخطار شاغلي العقارات التي تسري عليها أحكام الفصل الأول من الباب الرابع من القانون والتي لم يتم إنشاء الإتحاد بها للقيام بإنشاء إتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، وذلك بكتاب موصي عليه بعلم الوصول ، مع لصق نسخه من الإخطار في مكان ظاهر من العقار.
ويباشر رئيس الإتحاد إجراءات قيد الإتحاد لدي الإدارة المختصة وذلك خلال مدة خمس وأربعون يوماً من تاريخ إنتهاء المدة المشار إليها في الفقرة السابقة ويكتسب الإتحاد الشخصية الإعتبارية اعتباراً من تاريخ قيده .
مادة (205): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين
علي شاغلي تلك العقارات إنشاء إتحادات للشاغلين وفقاً لنظام إتحاد الشاغلين الصادر بالقرار الوزاري.
كما يجوز إنشاء إتحاد يضم أكثر من عقار أو مجموعة عقارات متجاورة علي ألا يقل إجمالي عدد وحدات هذه العقارات عن خمس وحدات.
مادة (206): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين
في حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذه التجمعات وبالتنسيق مع المنمي العقاري بتأسيس شركة أو أكثر للإدارة والصيانة يعهد إليها بمهام إتحاد الشاغلين وفقاً لأحكام القانون إضافة إلي صيانة المرافق العامة والخدمات داخل هذا التجمع ، وتشكل الجمعية العمومية للشركة من ممثلي جميع العقارات بالتجمع السكني.
ويشكل أول مجلس إدارة للشركة من سبعة أعضاء يتم إختيار أربعة منهم من بين أعضاء الجمعية العمومية بالإنتخاب ، ويمثل المنمي العقاري للتجمع السكني ثلاثة أعضاء ، وتتولي الجمعية العمومية تحديد مدة المجلس.
وفي التجمعات السكنية القائمة التي سبق وضع نظام للإدارة والصيانة بها عليها توفيق أوضاعها وفقاً لأحكام القانون وهذه اللائحة.
مادة (207): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين
يجوز تشكيل إتحاد تنسيقي بين عدة إتحادات قائمة لعقارات أو مجمعات سكنية للتنسيــــق في المسائل المشتركة بين تلك العقارات ( حدائق – أماكن إنتظار سيارات – أسـوار – مظلات …. الخ) .
ويتكون الإتحاد التنسيقي من ممثل لكل إتحاد قائم يتم إختياره من مجلس إدارة هذا الإتحاد ، ويتم إنتخاب رئيس الإتحاد التنسيقي وأمينا للصندوق من بينهم .
ويتولي رئيس الإتحاد التنسيقي مع ممثلي الاتحادات القائمة تحديد الالتزامات المالية الواجب سدادها عن كل وحدة من وحدات العقارات.
ويقوم ممثلو إتحادات العقارات في الإتحاد التنسيقي بعرض الالتزامات المطلوب سدادها عن كل وحدة علي الجمعية العمومية لكل إتحاد قائم للتصديق عليها.
ويتولي أمين صندوق الاتحاد التنسيقي الصرف علي الأعمال المطلوبة وتقديم حساب ختامي للعرض علي الجمعيات العمومية لاتحادات الشاغلين.
مادة (208): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين
ينشأ بالإدارة المختصة سجل خاص تقيد به المباني الخاضعة لأحكام نظام إتحاد الشاغلين وتفرد لكل مبني صحيفة أو أكثر يثبت بها كافة بيانات المبني والبيانات المتعلقة بالإتحاد وعلي الأخص :-
- – عنوان العقار .
- – رقم الترخيص وتاريخه إن وجد .
- – وصف العقار .
- – حالة العقار إن أمكن .
- – اسم مالك أو ملاك العقار .
- – عدد الوحدات .
- – أسماء الشاغلين وسند الإشغال لكل وحدة إن وجد .
- – تاريخ انعقاد الجمعية العمومية التأسيسية .
- – أسماء أعضاء مجلس إدارة الاتحاد وصفتهم في مجلس الإدارة
- – قرارات الجمعية العمومية مع إرفاق صورة معتمدة من تلك المحاضر
- – بيان بالشكاوي والتظلمات من قرارات الجمعية العمومية أو أي شأن من شئون الإتحاد مع بيان تاريخ ورودها وطريقة تسليمها .
وتقوم الإدارة المختصة بتحديث البيانات الخاصة بالعقار وأعضاء الإتحاد وعليها متابعة قيام الإتحاد بالتزاماته المنصوص عليها في القانون والتنبيه علي رئيس الإتحاد أو من ينوب عنه بضرورة الالتزام بالإجراءات والأعمال المطلوب الوفاء بها والتي يثبت عدم تنفيذها .كما تتولي فحص الشكاوي والتظلمات وإبداء الرأي بشأنها وإبلاغه لرئيس الإتحاد بعد
إعتماده من رئيس الجهة الإدارية ليتولي عرضه علي الجمعية العمومية للإتحاد في أول إجتماع لها .
مادة (209): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين
تنعقد الجمعية العمومية التأسيسية للإتحاد بدعوة من المالك وفي حالة عدم قيامه بالدعوة خلال 15 يوماً من إنتهاء مدة الثلاثة أشهر المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة الأولي يقوم أي من الشاغلين بالدعوة وتنتخب الجمعية العمومية من بين أعضائها مجلس إدارة يتولي شئونها وذلك بالاقتراع السري المباشر وتحدد الجمعية العمومية مدة مجلس الادارة على الا تقل عن ثلاث سنوات وذلك علي النحو التالي :-
– اذا كان عدد أعضاء الجمعية أقل من سبعة أعضاء يشكل مجلس الإدارة من رئيس للإتحاد وأمين للصندوق وعضو .
– اذا كان عدد أعضاء الجمعية يجاوز سبعة أعضاء يشكل مجلس الإدارة من رئيس الإتحاد ونائب للرئيس وأمين الصندوق وعضو.
مادة (210): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين
يكون مالك العقار رئيساً للإتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم إختيار رئيس الاتحاد من بينهم ، فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الإتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيساً للإتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للإتحـاد وكذا أعضاء مجلـس إدارة الإتحاد ما يلي:-
– أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للإتحاد.
– أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعي.
– ألا يكون قد حكم علية بعقوبة جناية أو في جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه إعتباره
مادة (211): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين
تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد.
مادة (212): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين
– تنعقد الجمعية العمومية للإتحاد مرة على الأقل كل سنة أو بناء علي طلب مجلس إدارة الاتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء علي الأقل أو بناء على طلب من الإدارة المختصة إذا رأت ضرورة لذلك.
– وتوجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للإتحاد إلي جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوماً علي الأقل ، موضحاً بها جدول الأعمال والأوراق التى تعينهم على دراسة المسائل الواردة فيه وتاريخ وموعد ومكان الاجتماع .
– وتسلم الدعوة لأعضاء الإتحاد المقيمين بالعقار أو من يمثلونهم قانوناً مع توقيعهم بما يفيد الإستلام ، وفي حالة تعذر التسليم للعضو الذي لايقيم بالعقار يكتفي بإعلانه بمحل إقامته أو بموطنة المختار.
– كما يعلن عن الدعوة في لوحة إعلانات بمدخل العقار أو في مكان ظاهر متفق عليه .
ولمجلس الإدارة الإستعانة بمن يراه لاتمام المهام الموكولة له بعد موافقة الجمعية العمومية نظير مقابل مادي .
مادة (213): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين
على عضو الاتحاد حضور اجتماعات الجمعية العمومية بشخصه وفى حالة اعتذاره عن عدم الحضور عليه إبلاغ رئيس الاتحاد كتابه قبل موعد الاجتماع.
وفى جميع الأحوال يجوز لاى عضو ولو كان ممثلاً لشخص اعتباري أو لمالك فى العقار أو شاغلين متعددين لوحده واحدة أن ينيب عنه فى حضور اجتماعات الجمعية من يراه من أعضاء الاتحاد
مادة (214): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين
علي عضو الجمعية العمومية الذي لا يقيم في العقار أن يخطر رئيس الإتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذي يطرأ عليه . والا صح إعلانه في قلم كتاب المحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار .
مادة (215): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين
- – لايكون اجتماع الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فإن لم يكتمل العدد أجل الإجتماع إلي جلسة أخري تعقد خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوماً من تاريخ الإجتماع الأول ويكون الإنعقاد في هذه الحالة صحيحاً بحضور أي عدد من الأعضاء .
- – ويجب فى بداية كل جلسة أن تحرر ورقة حضور يثبت بها أسماء جميع الحاضرين وصفتهم سواء كان عضواً أو من ينوب عنه .
- – تنظر الجمعية العمومية في الموضوعات المدرجة بجدول الأعمال، كما يجوز لها النظر في المستجد من الموضوعات بموافقة أغلبية الحاضرين من أعضاء الجمعية العمومية .
- – تصدر قرارات الجمعية في المسائل المطروحة بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخري بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية الحاضرين فإذا تساوت الأصوات رجح الرأي الذي من جانبه الرئيس ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود في.
- – وتكون قرارات الجمعية العمومية لإتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الإتحاد.
- – تدون محاضر الجلسات وقراراتها بدفتر محاضر الجلسات مبيناً به مكان وزمان الاجتماع وأسماء الحاضرين والمعتذرين والغائبين بدون عذر وأسماء من لهم حق التصويت من الحاضرين والقرارات الصادرة والأصوات التي حازها كل قرار.
مادة (216): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين
مع عدم الاخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الإتحاد ولها علي الأخص ما يلـي :-
– انتخاب وعزل رئيس الإتحاد المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الإتحاد أو أحد هم علي أن يتم انتخاب البديل في ذات الجلسة .
– إقرار الموازنة التقديرية للإتحاد .
– تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين.
– التصديق علي الحساب الختامي للإتحاد .
– الموافقة علي الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة علي سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ علي طابعه المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .
– اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة علي نظافة الأجزاء المشتركة للعقار ( المدخل – السلالم…. الخ )
– النظر في الشكاوى والتظلمات التي تقدم من ذوي الشأن.
– العمل علي فض المنازعات التي تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار.
وفي حالة ما إذا كان كافة أعضاء الجمعية العمومية ملاك الوحدات يضاف لما تقدم الإختصاصات التالية للجمعية العمومية :-
– تعيين حراسة للعقار وغيرهم من العاملين به وعزلهم وتحديد أجورهم.
– تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة في العقار .
مادة (217): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين
تتولي الجمعية العمومية للإتحاد انتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة بالاقتراع السري من بين أعضاء الإتحاد .
وفي حالة العزل يشترط لصحة القرار الصادر من الجمعية أن يكون بأغلبية الحضور .
إعداد الموازنة التقديرية لـ اتحاد الشاغلين
مادة (218): من قانون اتحاد الشاغلين
تتكون
موارد الإتحاد مـن :-
1. الاشتراكات والالتزامات المالية التي يؤديها الأعضاء التي تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين.
2. عائد استثمار موارد الإتحـاد المنصوص عليها في القانون.
3. التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم.
4. القروض التي تتاح للاتحاد وفقاً المادة 97 من القانون
مادة (219): من قانون اتحاد الشاغلين
يقوم الاتحاد باعداد الموازنة التقديرية بناء على حجم الاحتياجات المالية المطلوبة قبل بداية السنة المالية للاتحاد .و يتم إعداد التكاليف التقديرية لبنود الإستخدامات والتي تنقسم إلي مصروفات ثابتة ومصروفات متغيرة علي النحو التالي :-
المصروفات الثابتـة: –
المصروفات الإدارية والشهرية أو الدورية للخدمات والمرافق المشتركة للعقار مثل :-
( المصروفات الإدارية – أجرة الحراسة – إستهلاك الكهرباء – إستهلاك المياة – الصيانة الدورية لخزانات المياه – الصيانة الدورية لمواتير المياة والمصاعد –النظافة العمومية – الحدائق والتشجير – أجرة الجنايني –أدوات الأمان وطفايات الحريق – … الخ ) .
المصروفات المتغيرة :-
المصروفات المقدرة لمواجهة المستجدات أو الظروف الطارئة للعقار والمرافق المشتركة للعقار مثل:-
( أعمال التدعيم والترميم التي تؤثر علي سلامة العقار – إصلاح الأجزاء المشتركة من مواسير الصرف الصحي و المياة – أعمال الكهرباء والتركيبات في الأجزاء المشتركة –إصلاح خزانات المياة– أعمال البياض والدهانات – أعطال المصاعد – التحسين لأجزاء العقار المشتركة – …الخ ).
ويتم تقدير قيمة المصروفات الثابتة وتوزيعها علي الوحدات لتحديد قيمة الإشتراك الشهري يضاف إليه مبلغ احتياطي تحدده الجمعية العمومية طبقا لحالة العقار تحت حساب المصروفات المتغيرة ولا يتم إستخدامه لغير هذا الغرض ، وعند حدوث أي من الظروف الطارئة التي يحتاج فيها العقار إلي مصروفات
متغيرة يتم تقديرها بمساعدة الفنيين المختصين وصرفها بموافقة رئيس الاتحاد من المبلغ الإحتياطي وإن لم يكف يتم توزيع القيمة الباقية المطلوبة علي عدد الأعضاء الشاغلين بالإتحاد لسداد الفرق المطلوب فعليا وذلك طبقاً ( للجدول المرفق رقم 3)
مادة (220): من قانون اتحاد الشاغلين
يتم تحصيل الالتزامات المالية من الشاغلين بموجب ايصال تحصيل يسلمه أمين الصندوق للشاغل وتسجل أسماء المسددين فى الجدول المرفق رقم 1 كما يقوم أمين الصندوق بتحصيل مصادر التمويل
الاخرى الناتجة عن الاستثمار الخاص بموارد الاتحاد والتبرعات من الغير طبقا للجدول المرفق رقم 2
يمسك مجلس إدارة الإتحاد دفتر لحسن سير العمل مقسما بحيث يشمل :-
سجل العضوية
محاضر جلسات الجمعية العمومية
بيان المصروفات اليوميـــــة (الجدول المرفق رقم 4)
بيان الإيرادات اليومية (الجدول المرفق رقم 5)
بيان متابعة المصروفات والإيرادات .
بيان إشتراكات الشاغلين .
بيان مصادر التمويل
كما يخصص ملف مقسماً لحفظ الأتــي :-
جميع الأوراق الخاصة بالأعضاء
المكاتبات
متابعة البنك ( الكشوف والمكاتبات)
صورة إيصالات التحصيل ( سداد الإشتراكات )
وترقم صفحات الدفتر وكذلك أوراق الملف ويخضع الدفتر والملف لرقابة الجمعية العمومية للإتحاد والإدارة المختصة.
مادة (221): من قانون اتحاد الشاغلين
يتولي أمين الصندوق إعداد الحسابات الختامية والمركز المالي ( الميزانية ) من واقع الإيرادات والمصروفات المجمعة حتي تاريخ عمل الميزانية طبقا للجدول المرفق (جدول رقم 6 )
وتعرض خلال مدة لا تزيد علي شهرين من تاريخ إنتهاء السنة المالية .
مادة (222): من قانون اتحاد الشاغلين
للإتحاد فتح حساب في أحد البنوك وتبلغ توقيعات من لهم سلطة توقيع الشيكات ( رئيس الإتحاد وأمين الصندوق )
مادة (223): من قانون اتحاد الشاغلين
يجب علي أمين الصندوق عرض الموقف المالي علي مجلس إدارة الإتحاد في إجتماعات ربع سنوية علي الاكثر وذلك لتحقيق الرقابة علي النواحي المالية.
الفصل الثاني في شأن صيانة وترميم العقارات المبني وهدم منشآت الآيلة للسقوط
مادة(224): من قانون اتحاد الشاغلين
يعتبر من أعمال الصيانة الدورية في تطبيق أحكام هذا الباب ما يلـي :
– إصلاح وترميم وصيانة خزانات المياة وطلمبات المياه.
– إصلاح وترميم التلفيات في أرضيات دورات المياه والحمامات والمطابخ والأسطح التي تؤدي إلي تسرب المياه للعناصر الإنشائية للمبني
– إصلاح واستبدال التالف من أعمال التركيبات الكهربائية الرئيسية التي يكون من شأنها أن تؤدي إلي حوادث أو حريق أو تعريض الأرواح أو الأموال للخطر أو عدم كفاءة التشغيل.
– الصيانة الدورية الخاصة بالمصاعد وإزالة أي عطل أو خلل بها ، وكذا القيام بأعمال التنظيف والتزليق ( التشحيم والتزييت ) بصفة دورية .
– التشطيبات الخاصة بمدخل العقار وإصلاح درج السلالم وكسوة الأرضيات .
– إستبدال الزجاج المكسور للسلم والمناور والمداخل .
كما يعتبر من أعمال الصيانة الطارئة في تطبيق أحكام هذا الباب ما يلـي :
– إصلاح أعمال الكهرباء التي تؤدي إلي انقطاع التيار أو حدوث خطورة .
– صيانة وإصلاح أعطال المصاعد وطلمبات المياه .
– إصلاح الأعمال الصحية التي قد تؤثر علي سلامة المبني مثل تسرب مياه الخزانات ودورات المياة والمواسير .
مادة (225): من قانون اتحاد الشاغلين
يعتبر من أعمال التدعيم والترميم للعناصر الإنشائية إصلاح العيوب التي تظهر في العناصر الإنشائية للمبني وعمل العلاج والتعديلات اللازمة للعناصر الإنشائية الحاملة للمبني ( أساسات – أعمدة – كمرات – بلاطات – كوابيل – السلالم – الحوائط والسلالم في مباني الحوائط الحاملة…. الخ ) وذلك بغرض تحمل تلك العناصر للأحمال الواقعة عليها أو تحمل أحمال إضافية .
ويعتبر من أعمال الترميم لباقي عناصر المبني إصلاح العيوب التي تظهر في باقي عناصر المبني وعمل العلاج والتعديلات اللازمة ويدخل في هذه الأعمال علي سبيـــل المثال ما يلي :-
– إصلاح وإستبدال مواسير المياة والصرف الخارجية .
– تقوية أو إستبدال كوبستات السلم و السطح .
– أعمال البياض والدهانات لواجهات المبني والشبابيك من الخارج وكذلك الأعمال التي تتطلبها إعادة الحال إلي ما كان عليه في الأجزاء التي تناولها الترميم والصيانة الخارجية.
مادة (226): من قانون اتحاد الشاغلين
تشكل اللحنة المنصوص عليها فى المادة 90 من قانون البناء بقرار من المحافظ المختص على النحو التالى :
– عضو من هيئة التدريس بأحدي كليات الهندسة أو المراكز البحثية فــي مجال الهندسة الإنشائية بدرجة أستاذ مساعد علي الأقل أو مهندس استشاري في مجال الهندسة الإنشائية له خبرة لا تقل عن عشرين عاماً في مجال تدعيم وترميم المنشآت ( رئيساً )
– مهندس استشاري معماري أو مدني ( خبرة في مجال ترميم المنشآت) ( عضواً )
– مهندس ممثل للجهة الإدارية ( مقرراً )
ووفقاً لنوعية الأعمال فللجنة أن تستعين بمن تراه للمساعدة في إنجاز أعمالها.
و يجوز للمحافظ تكليف أحد المكاتب الهندسية أو الجهات الهندسية المتخصصة للقيام بمهام اللجنة المذكورة.
مادة(227): من قانون اتحاد الشاغلين
تتولي اللجنة المنصوص عليها في المادة السابقة معاينة وفحص المباني والمنشآت التي تحال إليها من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم وذلك من خلال المرور الدوري الذي تقوم به أو بناء علي ما يقدم إليها من إتحاد الشاغلين أو أحد أعضائه أو الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين أو أية شكاوي عن حالة المبني .
حيث تتولي اللجنة استيفاء البيانات التالية :-
– عنوان المبني والغرض المستعمل فيه ونوعية نظام الإنشاء وعدد الأدوار والظروف المحيطة بموقع المبني مثل ( المباني المجاورة والطرق والممرات المائية وغيرها ) .
– اسم المالك أو اسم اتحاد الشاغلين والشاغلين وعددهم .
– تاريخ إنشاء المبني إن أمكن .
– صورة من اللوحات الإنشائية والمعمارية وتقارير الجسات وتقارير ضبط الجودة الخرسانية والمواد المستعملة في التنفيذ إن وجدت .
– أية بيانات أخري متوفرة عن العقار لدي الجهة الإدارية المختصة.
مادة (228): من قانون اتحاد الشاغلين
تعد اللجنة تقريرها بناء على المعاينة الظاهرية للعقار على النموذج المرفق بهذه اللاحئة رقم ( 7 ) ويحدد فيه وصف الأجزاء المعيبة بالمبنى وما تقرره اللجنة للمحافظة على المبنى والشاغلين سواء بالصيانة أو الترميم لجعل المبنى صالح للغرض المخصص من أجله أو بالهدم الجزئى أو الكلى مع تحديد المدة اللازمة لتنفيذ تلك الأعمال وبيان ما إذا كانت تستوجب إخلاء المبنى كليا أو جزئيا ومدة الإخلاء .
وفي حالة إذا ما تقرر إخلاء المبني مؤقتاً من شاغليه حرر محضر إداري بأسماء المستأجرين الفعليين دون سواهم وتقوم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بإخطارهم بالإخلاء في المدة التي تحددها ، فإذا لم يتم الإخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق الإداري.
ولشاغلي البناء الحق في العودة إلي العين بعد ترميمها أو تدعيمها فور صدور شهادة صلاحية المبني للإشغال دون الحاجة إلي موافقة المالك ويتم ذلك بالطريق الإداري في حالة امتناع المالك.
مادة (229): من قانون اتحاد الشاغلين
تقدم اللجنة المشار اليها فى المادة السابقة تقريرها الى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطبط والتنظيم .
وفي حالة الصيانة والترميم والتدعيم تصدر الجهة الإدارية قرارها متضمناً الأعمال المطلوبة والمدة اللازمة
لتنفيذها وما إذا كانت تستوجب إخلاء المبني مؤقتاً جزئيا أو كلياً .
وفي حالتي الهدم الكلي أو الجزئي فيعتمد القرار من المحافظ المختص أو من ينيبه خلال أسبوع علي الأكثر من تاريخ إستلام تقارير اللجنة .
مادة (230): من قانون اتحاد الشاغلين
تعلن القرارات المشار إليها في المادة السابقة إلي ذوي الشأن من الملاك وشاغلي العقار ، وإلي ملاك العقارات المؤجرة طبقاً للقانون 4 لسنة 1996 ، وأصحاب الحقوق واتحادات الشاغلين المنصوص عليها بالفصل الأول من هذا الباب بالطريق الإداري ، وتعاد صورة منها إلي الجهة الإدارية المختصة بشئون
التخطيط والتنظيم ، فإذا تعذر إعلان أي منهم يتم الإعلان بإيداع نسخة من القرارات في مقر الجهة الادارية وقسم الشرطة أو نقطة الشرطة الواقع في دائرتها العقار ، ويخطر ذوو الشأن بذلك الإيداع بكتاب موصي عليه بعلم الوصول ، وفي
جميع الأحوال تلصق نسخة من القرار في مكان ظاهر بواجهة العقار.
مادة (231): من قانون اتحاد الشاغلين
يجوز لذوى الشأن التظلم من القرارات التي تصدرها اللجنة المشار إليها في المادة (90) من القانون فى موعد غايته خمسة عشر يوماً من تاريخ إعلانه بالقرار – علي النحو الوارد بالمادة السابقة – وذلك أمام لجنة التظلمات المشكلة بمقر الجهة الادارية ويكون التظلم بموجب خطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول .
وتفصل اللجنة فى التظلمات المقدمة إليها وابلاغ ذوي الشأن خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديمها وتصدر قرارها إما برفض القرار أو بقبوله أو إعادة النظر فيه وللجنة أن تطلب من مقدم التظلم إستيفاء
المستندات أو الدراسات التي تراها لازمة لإتخاذ قرارها ويكون قراراها نهائياً ويعلن إلي الجهة الإدارية المختصة كما يتم إعلان ذوى الشأن واتحاد الشاغلين بخطاب مصحوب بعلم الوصول أو بالطريق الإداري .
مادة (232): من قانون اتحاد الشاغلين
يعهد المالك أو اتحاد الشاغلين أو ذوو الشأن بحسب الأحوال إلي مهندس أو مكتب هندسي بإعداد الدراسات والرسومات والمستندات اللازمة لتنفيذ القرار النهائي الصادر بالترميم أو التدعيم أو الهدم الكلي أو الجزئي واستخراج الترخيص اللازم لتنفيذ الأعمال طبقا للقانون وهذه اللائحة.
ويتولي المالك أو إتحاد الشاغلين أو ذوو الشأن بحسب الأحوال إسناد تنفيذ الأعمال المرخص بها إلي أحد المقاولين أو شركات المقاولات المقيدين بالإتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء طبقا لقانون الإتحاد والقرارات المنفذة لأحكامه ، ويتم التعاقد إسترشاداً بنموذج العقد الصادر به قرار وزير الإسكان والمرافق رقم 222 لسنة 1994 بشأن المواصفات المصرية العامة لبنود الأعمال (جزء الشروط العامة لعقد أعمال المقاولات) .
ويكون ذلك كله بعد أخذ موافقة الجمعية العمومية إلا في حالة وجوب عمل ترميم او تدعيم فوري طبقاً لقرار اللجنة ويعرض ما تم في أول إجتماع للجمعية العمومية .
مادة (233): من قانون اتحاد الشاغلين
يتولى مجلي إدارة الإتحاد القيام بأعمال الصيانة الدورية والطارئة والصرف عليها دون الرجوع إلى الجمعية العمومية وطبقا للنظام المعتمد للإتحاد .
مادة (234): من قانون اتحاد الشاغلين
يلتزم المهندس المشرف علي التنفيذ والمقاول المنفذ بالتضامن فيما بينهما ، باتخاذ الاجراءات والاحتياطات الآتية قبل البدء في تنفيذ أعمال الترميم والتدعيم للعناصر الإنشائية الخارجية والهدم الكلي أو الجزئي المرخص بها وأثناء التنفيذ وعلي الأخص ما يلـي :-
– حجب المبني بكامل ارتفاعه.
– إحاطة المبني بسور ارتفاعه 2.00 م علي الأقل من مادة مناسبة ويزود بوسائل الإضاءة الكافية واللوحات التحذيرية والإرشادية اللازمة بصورة واضحة.
– التأكد قبل البدء في التنفيذ من فصل الجهات المختصة للتيار الكهربائي وإغلاق مصادر الغاز والمياة .
– اتخاذ الاحتياطات اللازمة لحماية المباني المجاورة في جميع مراحل التنفيذ من كافة الأخطار الناتجة عن
التنفيذ طبقاً لأسلوب حماية وتأمين المباني المجاورة من خلال التقرير الهندسي المقدم إلي الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بهذا الخصوص.
– وجوب صلب الجدران والأجزاء البارزة من المباني التي يخشي سقوطها.
– اتخاذ جميع الاحتياطات المناسبة لحماية المارة والأشخاص الموجودين في الموقع أو علي مقربة منه من جميع المخاطر التي يمكن أن توجد في هذا الموقع مثـــــل:-
– تحديد مناطق العمل ومناطق المرور وأن يتم تغطية مناطق المرور بما يكفل توفير الحماية للمارة أو المشاة.
– تأمين موقع العمل وتعيين مراقبين لملاحظة الحالة والأشراف علي دخول معدات الهدم واستخدامها بواسطة المتخصصين.
– إقامة حواجز ووضع إنارة تحذيرية ووسائل الحماية اللازمة لحماية وسلامة المارة والعاملين خاصة أثناء الليل.
– تزويد العمال بأجهزة الحماية الفردية مثل ( البدل الواقية ، الخوذات والقفازات والنظارات الواقية ، أحذية السلامة ، الأقنعة والكمامات … ).
– إعداد خطة تجارب لمواجهة حالات الطوارىء والحوادث العارضة والتي يلزم أخذها في الإعتبار أثناء التنفيذ مثل ( سقوط الأشخاص – سوء استخدام المعدات – النار والحرائق أوالانفجارات– الجروح الطارئة- الحروق– الاختناقات من الأتربة أو الغازات أو ما شابهها).
– توفير مستلزمات الإسعافات الأولية.
– أما فى حالة ترميم وتدعيم العناصر الانشائية الداخلية فيراعى الترميم بما لا يخل بالسلامة الانشائية للمبنى ، مع التأكد من فصل المياة والكهرباء إذا لزم الأمر
هل يحق لاتحاد الشاغلين قطع المياه عن الشقق التي لا يدفع أصحابها رسوم الصيانة؟
الأدق عمليًا أن اتحاد الشاغلين لا يقطع المرافق “بقرار فردي” من تلقاء نفسه، لأن قطع المياه إجراء شديد الحساسية وقد يفتح باب مسؤولية قانونية إذا تم دون سند وإجراءات صحيحة. إن وُجد مسار يسمح بوقف خدمة لامتناع مزمن، يكون غالبًا عبر إنذارات وإجراءات من خلال الجهة الإدارية أو الجهات المختصة وبالضوابط التي يقررها القانون، وليس كتصرف مباشر من مجلس الاتحاد وحده.
ما هي العقوبة القانونية لقطع المياه عن المالك في مصر؟
قطع المياه أو أي مرفق أساسي دون سند قانوني أو دون اتباع الإجراءات قد يرتب مسؤولية جنائية أو مدنية بحسب الواقعة والضرر، خصوصًا إذا ترتب عليه أذى أو تعسف. لذلك حتى عند وجود مديونية لصالح اتحاد الشاغلين، الطريق الآمن هو التحصيل بالإجراءات القانونية والمستندات لا بالعقاب الذاتي.
كيف أقدم شكوى على اتحاد الملاك؟
قدّم الشكوى أولًا بشكل مكتوب لمجلس اتحاد الشاغلين مع طلب الاطلاع على المحاضر والحسابات إن كان النزاع ماليًا، ثم وجّه تظلمًا للوحدة المحلية المختصة إذا تعلق الأمر بالقيد أو مخالفة الإجراءات أو غياب الشفافية.
وإذا كان النزاع متعلقًا بمديونيات أو قرارات جمعية أو تعسف في الإدارة، فالأصل أن تُرفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة بحسب طبيعة الطلب والمستندات.
هل أموال اتحاد الشاغلين أموال عامة؟
في الغالب أموال اتحاد الشاغلين ليست أموالًا عامة بالمعنى الخاص بأموال الدولة، لأنها تتكون من اشتراكات وموارد خاصة لإدارة عقار أو مجمع. لكن تظل المسؤولية القانونية قائمة عند إساءة الإدارة أو التلاعب المالي وفق القواعد العامة، لذلك الشفافية والمستندات ليست رفاهية بل حماية للجميع.
هل اتحاد الشاغلين إلزامي للعقار الذي به خمس وحدات فأكثر؟
نعم، اتحاد الشاغلين يُنشأ للعقارات المبنية التي لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات وللمجمعات السكنية، ويستهدف إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة وتحصيل الاشتراكات. وتكتسب إجراءات الاتحاد قوتها العملية بعد القيد لدى الجهة الإدارية المختصة وفق ما تنظمه قواعد قانون البناء واللائحة التنفيذية.
خبرة عملية في التعامل مع هذه الحالات
في الواقع العملي داخل مصر، معظم مشكلات اتحاد الشاغلين لا تبدأ من “القانون” بل من الإهمال في المستندات: كشف عضوية غير محدّث، تحصيل بدون إيصالات، أو قرارات بلا محاضر، ثم تتحول إلى نزاع شخصي بين الجيران. الحل الواقعي هو بناء إدارة بسيطة لكن منضبطة: محاضر منتظمة، دورة مالية واضحة، وتعاقدات وفواتير معلنة، لأن هذه التفاصيل هي التي تحسم الموقف عند أي خلاف.
متى تصبح الاستعانة بمحامٍ ضرورة قانونية؟
عندما يتحول الخلاف داخل اتحاد الشاغلين إلى نزاع حول مديونيات كبيرة، أو اتهام بإساءة إدارة مالية، أو طعن على قرارات جمعية عمومية، أو مشكلة في القيد أو التمثيل القانوني، يصبح الاجتهاد الشخصي خطرًا لأن الخطأ الإجرائي قد يضيع حقك أو يجعل تصحيح الإجراء أصعب لاحقًا. في هذه الحالات تكون الاستعانة بمحامٍ خطوة وقائية قبل أن تتحول المشكلة إلى دعوى مطوّلة، ويمكن التواصل مهنيًا مع مكتب الأستاذ سعد فتحي سعد لتقييم الموقف واختيار الإجراء الصحيح وفق مستندات الحالة.
أسئلة شائعة
ما هي المدة القانونية لاتحاد الشاغلين؟
اتحاد الشاغلين يظل قائمًا طالما العقار قائم وتوجد أجزاء مشتركة تحتاج لإدارة، لكن مدة مجلس إدارة اتحاد الشاغلين تكون محددة وتُجدد بالانتخاب وفق القواعد المنظمة. وفي التطبيق الشائع تُحدد مدة مجلس الإدارة بثلاث سنوات مع إمكانية إعادة الانتخاب أو سحب الثقة وفق إجراءات الجمعية العمومية.
اشتراطات السلالم في قانون البناء الجديد 119 لسنة 2008؟
اشتراطات السلالم لا تتعلق باتحاد الشاغلين مباشرة، لكنها تُنظم ضمن منظومة قانون البناء والأكواد المصرية لضمان السلامة مثل العرض المناسب والدرابزين والارتفاعات والتهوية. إذا كان السؤال مرتبطًا بمخالفة داخل عقار، فالأصح الرجوع لملف الترخيص والاشتراطات المعتمدة للعقار داخل الحي المختص.
ما هي شروط البناء الجديدة؟
شروط البناء تتغير حسب القرارات التنظيمية والمخططات الاستراتيجية وعرض الشارع والردود والارتفاعات داخل كل منطقة، لذلك لا توجد “قاعدة واحدة” تصلح لكل مصر. عمليًا تُحدد الأدوار والارتفاعات وفق ضوابط حديثة مرتبطة بعرض الشارع والاشتراطات المعتمدة، ويجب مراجعة الحي المختص قبل أي إجراء أو تعاقد.
من القاضي المسئول عن اتحاد الشاغلين في القانون الجديد؟
لا يوجد “قاضٍ محدد” لاتحاد الشاغلين بالاسم، وإنما تختص المحكمة بحسب نوع النزاع: مديونيات وتحصيل ودعاوى بطلان قرارات تُنظر كدعاوى موضوعية، بينما المنازعات الإدارية (مثل إجراءات جهة إدارية) يكون لها طريقها القانوني المختلف. لذلك تحديد المحكمة المختصة يبدأ من تحديد الطلب بدقة: تحصيل، تعويض، بطلان قرار، أو إجراء إداري.
هل التسجيل في اتحاد الملاك إلزامي أم اختياري؟
إذا كان المقصود هو اتحاد الشاغلين، فالإلزام يرتبط بتوافر شروطه في العقار مثل عدد الوحدات والأجزاء المشتركة، ثم يكتسب قوته العملية بعد القيد. أما الاتحادات غير المقيدة أو “إدارة عرفية” فهي قد تعمل واقعًا لكنها تكون أضعف عند النزاع مقارنة باتحاد الشاغلين المقيد.
ما هو قانون اتحاد الشاغلين للقرى السياحية؟
في القرى السياحية والتجمعات السكنية المتكاملة قد يلزم وجود شركة أو أكثر للإدارة والصيانة تقوم باختصاصات مماثلة لاختصاصات اتحاد الشاغلين وفق تنظيم المشروع.
لذلك يُنظر دائمًا إلى نظام الإدارة المعتمد للمشروع مع قواعد قانون البناء، لأن إدارة الخدمات في هذه التجمعات غالبًا تكون أكثر تعاقدية وتنظيمًا.
كيف أقدم شكوى على اتحاد الملاك؟
ابدأ بطلب مكتوب ومحضر رسمي يثبت طلبك للاطلاع على المحاضر والحسابات إن كان النزاع ماليًا، ثم تظلم للوحدة المحلية إذا تعلق الأمر بالقيد أو الإجراءات، ثم دعوى أمام المحكمة المختصة إذا استمر النزاع. في شكاوى اتحاد الشاغلين، المستندات هي الأساس: محاضر، كشوف مديونية، إيصالات، وفواتير.
خاتمة
اتحاد الشاغلين ليس إجراءً شكليًا، بل هو الأداة العملية لحماية العقار من تدهور الصيانة وتحويل الخلافات اليومية إلى قرارات منظمة يمكن الرجوع إليها. كلما كانت إجراءات تأسيس اتحاد الشاغلين ومحاضره وميزانياته أكثر انضباطًا، كانت النزاعات أقل، وكانت قدرة الاتحاد على إدارة العقار أقوى. وإذا كان أمامك نزاع قائم أو تأسيس متعثر أو مشكلة في القيد أو التحصيل، فاختيار القرار القانوني الصحيح مبكرًا يصنع فرقًا حقيقيًا في النتيجة، وقد يكون التواصل مع مكتب الأستاذ سعد فتحي سعد خطوة عملية لتقييم المستندات وتحديد المسار الإجرائي الأنسب دون مخاطرة بأخطاء يصعب تداركها لاحقًا.
