الخلاصة القانونية
دعوي طرد للغصب هي دعوى موضوعية تستهدف استرداد حيازة عقار أو منقول ممن يضع يده عليه دون سند قانوني، بشرط أن يثبت المدعي حقه على العين وأن يثبت أن المدعى عليه لا يملك سببًا مشروعًا للبقاء.
وتفشل الدعوى غالبًا عند ضعف مستندات الملكية أو عدم صحة الخصومة أو وجود عقد أو سند قانوني بيد المدعى عليه. كما أن اختيار الدعوى والمحكمة المختصة والإجراءات الصحيحة من البداية هو العامل الحاسم في سرعة الفصل والتنفيذ.
يشرح ذلك الأستاذ سعد فتحي سعد – محامي مدني وفقا للقانون المصري واحكام محكمة النقض
مقدمة
لو فوجئت بوجود شخص يشغل شقة أو أرض أو محل في مصر دون إذن، أو يرفض الخروج بعد انتهاء أي سماح سابق، فالسؤال العملي يصبح كيف تسترد العين بالطريق القانوني الصحيح. لأن المسار يختلف بحسب طبيعة وضع اليد: هل هو غصب بلا سند، أم نزاع إيجاري، أم نزاع حيازة يحتاج دعوى حيازة خلال ميعاد محدد. لذلك لا بد من ضبط التكييف القانوني منذ البداية وفقًا للقانون المصري وإجراءات المحاكم المصرية.
هل يجوز رفع دعوى طرد للغصب؟
نعم، يجوز رفع دعوي طرد للغصب في مصر متى ثبت أن المدعى عليه واضع يد بلا سند قانوني، وأن للمدعي حقًا يبيح له طلب الطرد والتسليم. المهم أن تكون الخصومة صحيحة وأن تكون العين محددة وأن تقوم الدعوى على مستندات تثبت الحق لا على أقوال مجردة.
هل تمر بموقف قانوني مشابه؟
كل حالة لها تفاصيلها، والاستشارة القانونية الصحيحة قد تحمي حقوقك.
هل يجوز رفع دعوي طرد للغصب في مصر بدون عقد مسجل؟
نعم، يجوز رفع دعوي طرد للغصب دون عقد مسجل، بشرط أن تُثبت للمحكمة حقك على العين بما يكفي قانونًا، وأن تُثبت أن المدعى عليه واضع يده بلا سند معتبر. العبرة ليست بشكل العقد وحده، بل بقوة الدليل على الحق وبانتفاء سبب مشروع لبقاء واضع اليد.
ما المقصود بدعوي طرد للغصب في القانون المصري؟
دعوي طرد للغصب هي دعوى يرفعها صاحب الحق على العين لإخراج واضع اليد الذي يشغلها دون سبب مشروع، مع طلب التسليم. جوهرها إثبات أمرين: حق المدعي في استرداد العين، وأن وجود المدعى عليه على العين بلا سند قانوني يبيح الطرد.
متى تكون دعوي طرد للغصب هي الاختيار الصحيح؟
تكون دعوي طرد للغصب مناسبة غالبًا في حالات مثل:
- الاستيلاء على شقة مغلقة أو وحدة سكنية دون إذن
- وضع اليد على أرض فضاء أو محل تجاري بلا عقد أو ترخيص أو إذن
- البقاء في العين بعد زوال سبب السماح دون وجود عقد قائم يبرر الاستمرار
- وجود معتد لا تربطك به علاقة إيجارية أو عقدية أصلًا
أما إذا كان واضع اليد يملك عقد إيجار أو يدّعي علاقة تعاقدية جدّية، فقد يتحول النزاع لمسار الإخلاء أو دعوى أخرى بحسب حقيقة العلاقة.
ما الفرق بين دعوى الحيازة ودعوى الطرد للغصب؟
دعوى الحيازة تهدف لحماية الحيازة ذاتها خلال مواعيد وشروط خاصة، وقد تُحسم دون تعمق في أصل الحق.
أما دعوي طرد للغصب فهي دعوى موضوعية تركز على حق المدعي في العين وعلى عدم مشروعية يد المدعى عليه، لذلك تحتاج ملف مستندات أقوى وتكييفًا أدق.
ما الفرق بين دعوي طرد للغصب ودعوى الإخلاء؟
دعوى الإخلاء ترتبط عادة بعلاقة إيجارية أو سبب مشروع سابق للإشغال ثم زال أو أُخِلّ بشروطه.
بينما دعوي طرد للغصب تفترض أن الإشغال ابتداء بلا سند، أو بلا سند معتبر في مواجهة صاحب الحق، لذلك اختلاف التكييف يغيّر الطلبات ووسائل الإثبات.
هل يجوز رفع دعوى طرد للغصب بعقد ابتدائي؟
يجوز رفع دعوي طرد للغصب بعقد ابتدائي إذا كان هذا العقد يصلح لإثبات حق المدعي على العين في مواجهة واضع اليد، وكانت يد المدعى عليه بلا سند معتبر. لكن إذا قدم المدعى عليه عقدًا أو سندًا جديًا يعارض حقك، فقد ترى المحكمة أن النزاع أقرب لمنازعة ملكية أو عدم نفاذ أو صحة ونفاذ بحسب التفاصيل، لا مجرد غصب.
شروط قبول دعوي طرد للغصب في مصر
هذه الشروط هي أكثر ما يُحسم به مصير الدعوى عمليًا، وأي خلل فيها قد يؤدي لعدم القبول أو الرفض.
أولًا : ثبوت حق المدعي على العين
لا بد أن تُظهر للمحكمة أنك صاحب حق يجيز لك طلب طرد الغاصب وتسليم العين، بحسب طبيعة الحق:
- ملكية بعقد مسجل أو حكم نهائي أو تسلسل ملكية قوي
- حق انتفاع أو حق عيني أو سند قانوني معتبر
- في بعض الحالات حيازة قوية مدعومة بقرائن ومستندات بحسب تكييف النزاع
المهم أن يكون الدليل على الحق قابلًا للاحتجاج به أمام القضاء في مواجهة واضع اليد.
ثانيًا : انتفاء السند القانوني لدى واضع اليد
لا يكفي القول إن المدعى عليه غاصب. يجب بيان سبب عدم مشروعية يده، وأنه لا يملك:
- عقد إيجار قائمًا أو إذنًا صحيحًا بالإشغال
- عقد بيع نافذًا في مواجهتك أو سببًا قانونيًا يبيح البقاء
- أي سند معتبر يفسر وجوده على العين
كلما كان وصف بلا سند واضحًا ومؤيدًا بمستندات ووقائع، زادت فرص قبول دعوي طرد للغصب.
ثالثًا : تحديد العين محل الدعوى تحديدًا منضبطًا
يجب وصف العين وصفًا يمنع الجهالة:
- العنوان، القسم أو المركز، الدور والشقة أو رقم المحل
- الحدود والمعالم إن كانت أرضًا
- أي بيانات مساحية أو إدارية متاحة
رابعًا : صحة الخصومة والصفة
ترفع دعوي طرد للغصب على واضع اليد الحقيقي أو من له السيطرة الفعلية على العين. من أكثر أسباب التعثر عمليًا رفع الدعوى على غير الشاغل الفعلي أو إغفال إدخال من يلزم اختصامه.
خامسًا : الاختصاص الصحيح
تُرفع الدعوى أمام المحكمة المختصة بمكان العقار داخل مصر، مع مراعاة الاختصاص النوعي والقيمي بحسب طبيعة الطلبات وقيمة الدعوى. خطأ الاختصاص يؤدي غالبًا لتأخير كبير بسبب الإحالة أو الحكم بعدم الاختصاص.
سادسًا : سلامة الإجراءات والإعلان
حتى مع قوة الحق، قد تتعثر دعوي طرد للغصب بسبب بيانات ناقصة في الصحيفة أو إعلان غير صحيح أو أخطاء في تمثيل الخصوم أو توجيه الطلبات.
متى يحكم القاضي بعدم قبول الدعوى؟
يحكم القاضي بعدم قبول دعوي طرد للغصب غالبًا عند وجود عيب شكلي أو إجرائي يمس الحق في رفع الدعوى، مثل انعدام الصفة أو رفعها على غير ذي صفة أو جهالة محل الطلب أو خلل جوهري في الخصومة. وقد يحدث ذلك أيضًا إذا كان تكييف الدعوى غير مناسب للوقائع بحيث يظهر للمحكمة أنها ليست دعوى طرد للغصب أصلًا.
المستندات المطلوبة لرفع دعوى طرد للغصب
المستندات تختلف حسب الحالة، لكن غالبًا ما يقوي دعوي طرد للغصب ما يلي:
- مستندات ثبوت الحق مثل عقد مسجل أو حكم نهائي أو تسلسل ملكية أو إعلام وراثة مع ما يثبت انتقال الحق أو توكيلات لازمة
- مستندات تثبت واقعة وضع اليد مثل محضر إثبات حالة أو محضر إداري أو معاينة أو صور حديثة أو شهادات عند اللزوم
- مستندات تُظهر عدم وجود سند مثل إنذار على يد محضر بطلب الإخلاء والتسليم ومخاطبات تثبت الامتناع أو الإنكار
صيغة دعوي طرد للغصب
انه فى يوم …………. الموافق … /… /…..
بناء على طلب السيد / ………….. المقيم ……….. ومحله المختار مكتب الاستاذ / …………… المحامي الكائن في ………
انا………………….. محضر محكمة ………… الجزئية قد انتقلت في التاريخ المذكور أعلاه وأعلنت :
السيد / ……………. المقيم ………….. قسم ………. محافظة……………..
مخاطبا مع / …………
واعلنته بالأتي
الطالب يمتلك ما هو……. ( عقار او ارض او شقه )الكائن في ……. قسم ………. محافظة ………. والمحددة الحدود بـ ……….. وقد فوجىء الطالب بالمعلن اليه يغتصب الـ ……………بدون سند من القانون ويضع يده عليه دون وجه حق مما حدا بالطالب الى اجراء كافة المحاولات الودية دون جدوى الامر الذى دفع الطالب لتحرير محضر اثبات حاله رقم …….. لسنة…… ادارى ……. قسم ………..
ولم يحرك ساكنا الامر الذى يحق معه للطالب اقامة هذه الدعوى ضد المعلن اليه لطلب غل يده الغاصبة عن العين المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة. وردها للطالب شاغره من المنقولات والاشخاص سليمه من أية تلفيات .
بناء عليه
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ المذكور أعلاه الى حيث المعلن اليه وسلمته صورة من اصل الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ……….. الكائن مقرها ……… امام الدائرة ( ) وذلك بجلستها العلنية التي ستنعقد في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ………. الموافق …./…./…… وذلك لسماع الحكم بغل يد المعلن اليه الغاصبة من العين المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وتسليمها للطالب خالية من الاشخاص والشواغل وسليمة من أية تلفيات ، مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .
لاجل العلم /
هل يلزم إنذار قبل رفع دعوى طرد للغصب؟
لا، لا يلزم الإنذار كشرط لازم لقبول دعوي طرد للغصب في الأصل، لأن أساسها أن يد المدعى عليه بلا سند. لكن توجيه إنذار على يد محضر يفيد عمليًا في إثبات الامتناع، وتحديد تاريخ النزاع، وتقوية موقفك عند إنكار الواقعة أو ادعاء وجود إذن.
ما هي إجراءات دعوى الطرد للغصب خطوة بخطوة؟
إجراءات دعوي طرد للغصب تبدأ بتثبيت الواقعة ثم إعداد صحيفة دقيقة ثم قيد الدعوى وإعلانها ثم تقديم الدليل والرد على الدفوع حتى صدور الحكم. المرحلة الفارقة غالبًا هي جودة ملف المستندات وصحة الإعلان والخصومة، لأنها تؤثر مباشرة على قبول الدعوى ونتيجتها.
1) التثبيت قبل التقاضي
قبل رفع الدعوى، ثبّت الواقعة بما يصلح للإثبات مثل محضر إثبات حالة أو محضر إداري لإثبات وضع اليد، وإنذار بطلب الإخلاء خلال مدة معقولة. هذا لا يصنع الحق لكنه يقلل مساحة الإنكار ويحسن موقفك في الإثبات.
2) إعداد صحيفة دعوي طرد للغصب
صحيفة الدعوى القوية يجب أن تتضمن بيانات الخصوم بدقة، ووصف العين وصفًا مانعًا للجهالة، وسند حق المدعي على العين، وسرد واقعة الغصب، وطلبات واضحة بالطرد للغصب مع التسليم.
3) قيد الدعوى وإعلانها
بعد سداد الرسوم وفق قيمة الدعوى تُقيد وتحدد جلسة ثم يُعلن المدعى عليه إعلانًا صحيحًا، لأن الإعلان المعيب من أشهر أسباب تأجيلات طويلة.
4) سير الدعوى وإثباتها
خلال الجلسات قد تحتاج لضم مستندات إضافية أو طلب ندب خبير في حدود أو معاينة، مع الرد على دفوع الخصم خاصة السند والصفة والاختصاص.
5) الحكم ثم التنفيذ
بعد صدور الحكم تبدأ مرحلة التنفيذ للوصول للتسليم الفعلي، وهي مرحلة إجرائية عملية تحتاج متابعة دقيقة حتى يتم إخلاء العين وتسليمها.
أبرز الدفوع المتوقعة في دعوي طرد للغصب وكيف تواجهها؟
الدفع بعدم الاختصاص
يُواجه بالتمسك بضوابط الاختصاص المرتبطة بمكان العقار وطبيعة الطلبات وقيمة الدعوى، وبسلامة التكييف القانوني لكونها دعوى طرد للغصب مع تسليم.
الدفع بعدم القبول لرفعها على غير ذي صفة
يُواجه بإثبات أن المدعى عليه هو واضع اليد الفعلي أو صاحب السيطرة على العين، مع إدخال من يلزم اختصامه عند الضرورة.
الدفع بوجود سند قانوني
أخطر الدفوع عمليًا. مواجهته تكون بفحص السند من حيث قيامه وانقضائه ومدى نفاذه في مواجهتك وإمكانية الطعن عليه بالبطلان أو عدم النفاذ أو الصورية بحسب الأحوال. إذا ثبت للمحكمة وجود سند معتبر، قد ترى أن النزاع يحتاج مسارًا آخر أو إثباتًا مختلفًا.
الدفع بالتقادم المكسب
قد يدفع الخصم بأنه اكتسب الملكية بالتقادم إذا توافرت شروطه، لذلك يجب التعامل مبكرًا مع عنصر المدة والنية وعلانية الحيازة ووجود سبب صحيح من عدمه.
أسباب رفض دعوي طرد للغصب الأكثر شيوعًا
- عدم ثبوت حق المدعي على العين بمستندات كافية
- وجود سند بيد المدعى عليه يجعل النزاع غير صالح لوصف غصب مجرد
- خلل في الخصومة مثل اختصام غير واضع اليد أو إغفال من يلزم اختصامه
- جهالة العين أو ضعف وصفها
- أخطاء إجرائية في الإعلان أو الاختصاص أو صياغة الطلبات
هل تسقط دعوي طرد للغصب بالتقادم؟
الأدق عمليًا أن تسأل: هل يمكن أن أخسر النزاع بسبب التقادم المكسب. لأن حق الملكية من حيث الأصل لا ينقضي بمجرد مرور الزمن، لكن قد يكسب الغير الحق بالتقادم إذا استوفى شروطه فتخسر الدعوى موضوعيًا.
كم تستغرق دعوي الطرد للغصب؟
لا توجد مدة ثابتة، لأن مدة دعوي طرد للغصب تتأثر بسرعة الإعلان، وكثرة الجلسات، ووجود خبرة أو معاينة، وطبيعة دفوع الخصم ومستنداته.
عمليًا كلما كانت الصحيفة دقيقة والخصومة صحيحة والملف مكتملًا، قلّ احتمال التأجيلات الطويلة.
كم يستغرق تنفيذ حكم الطرد؟
تنفيذ حكم الطرد يعتمد على قابلية الحكم للتنفيذ وإجراءات إعلان السند التنفيذي وخطوات التنفيذ على أرض الواقع. قد يتأخر التنفيذ إذا وُجدت منازعات تنفيذ أو إشكالات أو صعوبة في الوصول للشاغل الفعلي داخل العين، لذلك يلزم التعامل مع التنفيذ كمرحلة مستقلة لا تقل أهمية عن كسب الحكم.
كيف يمكنني استئناف حكم دعوى طرد للغصب؟
يتم استئناف الحكم باتباع طريق الاستئناف المقرر قانونًا بحسب نوع الحكم والمحكمة التي أصدرته، مع إعداد أسباب الاستئناف وتقرير الاستئناف وسداد الرسوم وإعلان الخصم. الأهم أن تُبنى أسباب الاستئناف على خطأ في تطبيق القانون أو فساد في الاستدلال أو قصور في التسبيب أو إخلال بحق الدفاع، لا مجرد عدم الرضا عن النتيجة.
صيغة دعوي طرد للغصب مع التسليم
إن كتابة صيغة دعوي طرد للغصب مع التسليم بطريقة دقيقة تساهم في تعزيز فرص قبول الدعوى أمام المحكمة، حيث يجب أن تتضمن التفاصيل القانونية المهمة، مثل إثبات ملكية العقار، وعدم وجود سند قانوني للمدعى عليه، وطلب الطرد والتسليم الفعلي للعقار. لذا، فإن معرفة صيغة دعوي طرد للغصب مع التسليم بشكل صحيح تعد خطوة أساسية في استرداد الحقوق العقارية بالقانون.
سنوضح بالتفصيل كيفية إعداد صيغة دعوي طرد للغصب مع التسليم بالشكل القانوني الصحيح، مع ذكر أهم العناصر التي يجب أن تحتويها الدعوى لضمان نجاحها أمام القضاء.
انه فى يوم …………. الموافق …/… /…..
بناء على طلب السيد / ………….. المقيم ……….. ومحله المختار مكتب الاستاذ / …………… المحامى الكائن فى ………
انا………………….. محضر محكمة ………… الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعلاه واعلنت :
السيد / ……………. المقيم ………….. قسم ………. محافظة……………..
مخاطبا مع / …………
واعلنته بالأتى
الطالب يمتلك ما هو……. ( عقار او ارض او شقه )الكائن فى ……. قسم ………. محافظة ………. والمحدده الحدود بـ ……….. وقد فوجىء الطالب بالمعلن اليه يغتصب الـ ……………بدون سند من القانون ويضع يده عليه دون وجه حق مما حدا بالطالب الى اجراء كافة المحاولات الوديه دون جدوى الامر الذى دفع الطالب لتحرير محضر اثبات حاله رقم …….. لسنة…… ادارى ……. قسم ………..
ولم يحرك ساكنا الامر الذى يحق معه للطالب اقامة هذه الدعوى ضد المعلن اليه لطلب غل يده الغاصبه عن العين المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة. وردها للطالب شاغره من المنقولات والاشخاص سليمه من أية تلفيات .
بناء عليه
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعلاه الى حيث المعلن اليه وسلمته صورة من اصل الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ……….. الكائن مقرها ……… امام الدائرة ( ) وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ………. الموافق …./…./…… وذلك لسماع الحكم بغل يد المعلن اليه الغاصبه من العين المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وتسليمها للطالب خالية من الاشخاص والشواغل وسليمة من أية تلفيات ، مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للطالب .
ولاجل العلم /
خبرة عملية في التعامل مع هذه الحالات
في الواقع العملي داخل المحاكم المصرية، أكثر ما يحسم قضايا دعوي طرد للغصب ليس كثرة الكلام، بل دقة التكييف القانوني منذ البداية، وقوة مستندات ثبوت الحق، وصحة الخصومة والإعلان. كثير من النزاعات تبدأ بوصفها غصبًا، ثم يظهر أثناء التقاضي أنها علاقة إيجارية مقنعة أو نزاع بيع ابتدائي أو وضع يد طويل المدة يستلزم تحضيرًا مختلفًا للرد على التقادم المكسب، لذلك إعداد ملف الدعوى مبكرًا هو الفارق الحقيقي في النتيجة.
متى تصبح الاستعانة بمحامي ضرورة قانونية؟
عندما يكون بيد الخصم أي سند ولو ظاهري، أو عندما تكون مستنداتك غير مكتملة، أو عندما تتداخل الدعوى مع نزاع ملكية أو تقادم أو ورثة أو حدود، يصبح الاجتهاد الفردي مخاطرة لأن الخطأ في التكييف أو الاختصاص أو اختصام الخصوم قد يؤدي لعدم قبول الدعوى أو إطالة النزاع بما يصعب تداركه لاحقًا. في هذه الحالات تحديدًا، يصبح التواصل المهني مع مكتب الأستاذ سعد فتحي سعد خطوة وقائية لتقييم المسار الصحيح قبل بدء الخصومة.
أسئلة شائعة
متى تسقط دعوى الطرد للغصب؟
دعوي طرد للغصب لا تُقاس بفكرة السقوط وحدها مثل بعض الدعاوى ذات المواعيد القصيرة، لأن جوهرها مرتبط بالحق في العين. لكن الخطر العملي هو التقادم المكسب إذا استقرت حيازة الغير بشروطها القانونية، لذلك لا تؤجل التحرك عند ثبوت وضع اليد بلا سند.
تقادم دعوي الطرد للغصب؟
الأدق أن التقادم المؤثر هنا غالبًا هو التقادم المكسب لصالح واضع اليد، لا تقادم سقوط الحق في رفع دعوي طرد للغصب بذاته. إذا توافرت شروط التقادم المكسب قد يتحول ميزان الدعوى ضدك حتى لو كان وضع اليد قديمًا وكنت تعلم به.
ما هي المحكمة المختصة بنظر دعوى الطرد للغصب؟
القاعدة أن الاختصاص المكاني يكون لمحكمة مكان العقار، ثم يُحدد الاختصاص النوعي والقيمي بحسب قيمة الدعوى وطبيعة الطلبات. أي خطأ في الاختصاص قد يؤدي لإحالة الدعوى أو إطالة مسارها.
ما هي شروط رفع دعوى طرد مستعجلة؟
الطرد للغصب في صورته المعتادة دعوى موضوعية، أما المستعجل فيرتبط بتوافر حالة استعجال وخشية ضرر يتعذر تداركه مع طلب وقتي لا يمس أصل الحق. لذلك يلزم فحص الوقائع بدقة لأن كثيرًا من طلبات المستعجل تُرفض إذا بدت مساسًا بأصل الحق أو نزاع ملكية.
ما هي مدة قضية الطرد لانتهاء عقد الإيجار؟
هذه المسألة تتعلق بدعوى الإخلاء أو الطرد بسبب انتهاء عقد الإيجار أو عدم سداد الأجرة، وليست هي ذاتها دعوي طرد للغصب. مدة هذه القضايا تختلف حسب نوع العقد ودفوع المستأجر وصحة الإنذارات والإعلانات وسير الإثبات أمام المحكمة.
خاتمة
دعوي طرد للغصب ليست مجرد إجراء لطرد شخص من عقار، بل مسار قضائي دقيق يتأثر بقوة المستندات وصحة الخصومة والتكييف القانوني. كلما كان التحضير مبكرًا وواضحًا، زادت فرص الوصول لحكم قابل للتنفيذ وتسليم فعلي للعين. وإذا كانت الوقائع مختلطة أو لدى الطرف الآخر سند ظاهر، فالأفضل التعامل مع النزاع باعتباره ملفًا قانونيًا متكاملًا يُحسم بالدليل والإجراء الصحيح، لا بالانطباع العام عن الغصب.
