الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع
في ظل تزايد المعاملات المدنية وارتفاع معدلات التعاقد في سوق العقارات والمنقولات، يزداد الاهتمام القانوني حول الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع، حيث تُعد هذه القاعدة من الضمانات الجوهرية التي كفلها القانون المدني للمشتري لحماية حقوقه عند تنفيذ التزاماته التعاقدية. والسؤال الذي يتكرر في كثير من المواقف هو: متى تنشأ الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع؟ وهل يمكن للمشتري أن يستخدم هذا الحق دون أن يتعرض للمساءلة أو الاتهام بعدم تنفيذ التزامه المالي؟
إن الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع ليست مجرد مسألة نظرية، بل هي مسألة عملية تحدث في كل يوم، سواء في عقود بيع الشقق، أو الأراضي، أو السيارات، أو حتى الأجهزة الإلكترونية. ولهذا، فإن معرفة الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع تُمثل ضرورة قانونية لحماية المشتري وضمان تحقيق التوازن بين الالتزامات المتقابلة في العقد. فكلما كانت الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع واضحة، كلما قلت النزاعات، وارتفعت الثقة في المعاملات المدنية.
وقد نظم القانون المصري هذا الحق في ضوء مبدأ “الوفاء المتزامن بالالتزامات”، حيث لا يُطلب من المشتري دفع الثمن إلا إذا قام البائع بتسليم المبيع أو الوفاء بالتزاماته الأساسية. لذلك فإن الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع تُعد جزءًا من النظام العام للعقود، ولا يجوز الاتفاق على إلغائها إذا كانت تهدف لحماية المشتري من تسليم الثمن دون مقابل. وفي هذا السياق، تبرز أهمية استعراض الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع بعمق وتفصيل، بحيث تكون مرجعًا موثوقًا للمشتري والبائع والمحامي والقاضي على السواء.
وقد أظهرت التطبيقات القضائية أن الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع قد تشمل عدم تسليم المبيع، أو وجود عيب خفي، أو مخالفة المواصفات، أو عدم تسليم المستندات الخاصة بالملكية. وتؤكد المحاكم باستمرار على أن الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع تُعد من الحقوق الأصيلة، ولا تُعتبر امتناعًا عن الوفاء، بل وسيلة مشروعة لضمان العدالة في التنفيذ. وهذا يفتح الباب واسعًا أمام تحليل دقيق لمفهوم الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع، ومدى ارتباطه بالنية الحسنة في تنفيذ العقود، والعدالة التبادلية بين الأطراف.
ولأن الواقع العملي يختلف من عقد لآخر، فإن تحديد الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع يقتضي فحصًا دقيقًا لنصوص العقد، وظروفه، وسلوك البائع. فليس كل تأخير في التسليم يُبرر الحبس، وليس كل تحفظ يُعد تعسفًا. لذلك لا بد من تحليل الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع وفقًا للمعايير التي أرستها محكمة النقض، والتي تعتبر المرجع الأعلى في تفسير العقود المدنية. ومن هنا، فإن المقال الحالي يقدم نظرة شاملة ومعمقة حول الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع، من منظور قانوني وقضائي وتطبيقي.
وسنتناول في هذا المقال توضيحًا تفصيليًا لجميع الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع وفقًا للقانون المصري، مدعومًا بأحكام المحاكم، وموضحًا للمعايير التي تفرق بين الحبس المشروع والامتناع غير المبرر. وسنعرض نماذج واقعية توضح كيف نشأت الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع، وكيف تعاملت المحاكم مع كل حالة، وذلك لتسهيل فهم القارئ واستيعابه للحقوق والضمانات.
احقية المشتري في حبس الثمن ؟
أحقية المشتري في حبس الثمن هي حق قانوني ثابت للمشتري في عقد البيع، ويُقصد به جواز امتناع المشتري عن دفع الثمن المتفق عليه إذا لم يقم البائع بتنفيذ التزاماته الجوهرية، خاصة تسليم المبيع أو تسليم المستندات الدالة على الملكية. وهذا الحق يستند إلى قاعدة قانونية أساسية في العقود الملزمة للجانبين، وهي: “الوفاء المتزامن بالالتزامات”.
بمعنى آخر، لا يُلزم المشتري بسداد الثمن إذا لم يُسلمه البائع الشيء المبيع بالحالة المتفق عليها، أو امتنع عن تقديم المستندات المطلوبة، أو إذا ظهر بالمبيع عيب خفي لم يُكشف عنه وقت التعاقد. وتُعد هذه من الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع.
وقد أيدت محكمة النقض هذا المبدأ في أحكام متكررة، وقررت أن للمشتري أن يحبس الثمن طالما أن البائع لم ينفذ التزامه بتسليم المبيع أو انتقص من الصفقة بأي شكل يُخل بالتوازن التعاقدي.
أهم صور أحقية المشتري في حبس الثمن:
- عدم تسليم المبيع في الميعاد أو بالمواصفات المتفق عليها.
- عدم تسليم مستندات الملكية أو التنازل الرسمي في حالة بيع العقار.
- وجود عيوب خفية بالمبيع لم يكن يعلم بها المشتري.
- التصرف في المبيع لشخص آخر أو وجود نزاع قانوني عليه.
- وجود التزامات على العقار (مثل رهن أو دين) لم يُبلغ بها المشتري.
إذا، فإن أحقية المشتري في حبس الثمن ترتبط مباشرة بمدى التزام البائع بتنفيذ التزاماته في العقد. وإذا أخل بها، كان للمشتري قانونًا أن يحبس الثمن دون أن يُعد ذلك إخلالًا بالعقد، طالما لم يكن متعسفًا في استعمال هذا الحق.
ماهي الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع ؟
الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع هي مواقف قانونية يمنح فيها القانون للمشتري الحق في الامتناع عن دفع الثمن المتفق عليه، طالما أن البائع لم ينفذ التزاماته الجوهرية. ويستند هذا الحق إلى مبدأ “الوفاء المتبادل بالالتزامات”، أي أن كل طرف في العقد لا يُلزم بتنفيذ ما عليه إلا إذا نفذ الطرف الآخر ما عليه.
وفيما يلي الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع كما استقرت عليها أحكام القانون المصري ومحكمة النقض:
- عدم تسليم المبيع
إذا لم يُسلم البائع المبيع في الموعد المحدد أو امتنع عن التسليم دون مبرر، يحق للمشتري حبس الثمن لحين تنفيذ التزام التسليم. - تسليم مبيع غير مطابق لما تم الاتفاق عليه
مثلًا، إذا تم الاتفاق على بيع وحدة بمساحة معينة أو بمواصفات محددة، ثم تبيّن أنها أقل من ذلك أو مختلفة في الجوهر، يكون من حق المشتري أن يحبس الثمن. - عدم تسليم مستندات الملكية
في حالة بيع عقار أو سيارة أو أي منقول يتطلب نقل ملكية رسمي، إذا امتنع البائع عن تسليم المستندات اللازمة، يحق للمشتري حبس الثمن. - وجود عيب خفي في المبيع
إذا ظهر بالمبيع عيب لم يكن المشتري على علم به وقت الشراء، ويؤثر على صلاحية المبيع أو قيمته، فيحق له حبس الثمن أو جزء منه لحين معالجة الوضع. - ثبوت وجود التزامات أو حقوق للغير على المبيع
مثل أن يكون العقار مرهونًا أو عليه دين أو نزاع قانوني، ولم يُفصح البائع عن ذلك، فيجوز للمشتري الامتناع عن سداد الثمن. - عدم التزام البائع بتنفيذ بند جوهري في العقد
كأن يتضمن العقد شرطًا خاصًا لم يلتزم به البائع، مثل التشطيبات أو التسليم في وضع معين، ولم يفِ به، فيُعد من الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع. - خوف المشتري من ضياع حقه بسبب مماطلة البائع
إذا ثبت أن البائع يُماطل أو يتهرب من التنفيذ رغم قرب موعد التسليم، فقد يُسمح للمشتري بحبس الثمن كوسيلة وقائية.
ملحوظة هامة:
في جميع الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع، يجب ألا يكون المشتري متعسفًا أو سيئ النية، ويجب أن يكون الحبس متناسبًا مع إخلال البائع. ويُشترط أن يكون الحبس مؤقتًا لحين التزام الطرف الآخر، لا أنه رفض دائم للسداد.
شروط الحق في حبس الثمن ؟
- أن يكون العقد ملزمًا للجانبين (مثل عقد البيع).
- أن يكون البائع قد أخل بالتزامه، كعدم تسليم المبيع أو المستندات.
- أن يكون الحبس متناسبًا مع الإخلال وليس تعسفيًا.
- أن يكون المشتري مستعدًا للوفاء بالثمن عند تنفيذ البائع لالتزامه.
وتعد هذه الشروط أساسًا لتطبيق الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع.
انذار حبس باقي الاقساط للتاخير في التسليم في الميعاد ؟
إنه في يوم……………………
بناء على طلب السيد/ ……………… المقيم/ ………………….
ومحله المختار مكتب الأستاذ/ …………….. المحامي.
أنا…………….. محضر محكمة……….. انتقلت إلى محل إقامة:
السيد/ ……………………. المقيم/ …………………… مخاطبًا مع/ …………………….
وأنذرته بالآتي
بموجب عقد بيع مؤرخ ../../….، تم الاتفاق بين المنذر والمنذر إليه على قيام الأخير ببيع وحدة/عقار/منقول للمنذر، مقابل مبلغ إجمالي قدره ……………، يتم سداده على أقساط، وقد التزم المنذر بسداد الأقساط المستحقة حتى تاريخه بإجمالي مبلغ …………… جنيه.
وقد نص العقد في البند رقم (…) على أن يتم تسليم المبيع في موعد أقصاه ../../….، إلا أن المنذر إليه قد أخل بهذا الالتزام ولم يقم بالتسليم رغم مضي المهلة القانونية، مما يُعد إخلالًا صريحًا ببنود العقد ويفتح للمشتري حقه القانوني في حبس باقي الأقساط وفقًا للمادة 161 من القانون المدني، والتي تقضي بأنه “في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه، جاز للمتعاقد الآخر أن يمتنع عن تنفيذ التزامه”.
وحيث أن التأخير في التسليم يُعد من الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع، فإن المنذر يُخطر المنذر إليه بموجب هذا الإنذار بأنه يحجز عن سداد باقي الأقساط البالغة قيمتها …………… جنيه لحين وفاء المنذر إليه بالتزامه القانوني بتسليم المبيع وفقًا للعقد.
لذا ينذر المنذر المنذر إليه بأنه لن يلتزم بسداد أي مبالغ لاحقة لحين التسليم الفعلي للمبيع محل العقد، مع احتفاظه بكامل حقوقه القانونية في المطالبة بفسخ العقد أو التعويض عند الاقتضاء.
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى.
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في تاريخه أعلاه إلى حيث محل إقامة المنذر إليه وأعلنته بصورة من هذا للعلم بما جاء به وما اشتمل عليه ونفاذ مفعوله قانونًا.
ولأجل العلم/
موضوعات قد تهمك
| 1 | |
| 2 | |
| 3 |
|
| 4 |
صيغة دعوي حبس الثمن ؟
أنه في يوم………
بناء على طلب السيد/ …………….. المقيم/ …………………
ومحله المختار مكتب الأستاذ/ ……………… المحامي.
أنا …………….. محضر محكمة …………….. الجزئية قد انتقلت إلى محل إقامة:
السيد/ ……………………. المقيم/ …………………….
مخاطبًا مع/
وأعلنته بالآتي
بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ ../../….، باع المعلن إليه للطالب العقار الكائن بـ………………..، لقاء مبلغ إجمالي قدره …………….. جنيه، سدد الطالب منه مبلغًا قدره …………….. جنيه، على أن يتم سداد باقي الثمن وفقًا لأقساط محددة، آخرها يستحق في ../../….
وقد نص العقد صراحة في البند (…) على التزام المعلن إليه بتسليم العقار محل البيع في موعد أقصاه ../../….، إلا أنه امتنع عن التسليم رغم مضي الموعد، ودون مسوغ قانوني، ما يعد إخلالًا صريحًا بالتزامه الجوهري في العقد.
وحيث إن العقد المذكور من العقود الملزمة للجانبين، وحيث أن المادة 161 من القانون المدني تنص على أنه:
“في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه، جاز للمتعاقد الآخر أن يمتنع عن تنفيذ التزامه المقابل.”
فقد صار من حق الطالب قانونًا حبس ما تبقى من الثمن لحين قيام المعلن إليه بتنفيذ التزامه بالتسليم، وهو ما يعلنه بهذا الإنذار.
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في تاريخه أعلاه إلى حيث محل إقامة المعلن إليه، وأعلنته بصورة من هذا، وكلفته بالحضور أمام الدائرة ( ) بمحكمة …………….. الكائن مقرها بـ……………….، وذلك بجلستها العلنية المنعقدة صباح يوم …….. الموافق ../../202..،
ليسمع الحكم بـ:
أولًا: بثبوت أحقية الطالب في حبس باقي الثمن لحين تنفيذ المعلن إليه التزامه بتسليم العقار محل البيع.
ثانيًا: إلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة.
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للطالب.
ولأجل العلم/
لمعرفة كافة الحالات التي يحق للمشتري فيها حبس الثمن في عقد البيع
لا تتردد في التواصل مع مكتب الاستاذ / سعد فتحي سعد المحامى
مؤسس منصة المحامي الرقمية علي الرقم التالي :
📞 01211171704
عنوان المكتب : 183 شارع التحرير عمارة ستراند باب اللوق وسط البلد / القاهرة / مصر
الطعن المقيد برقم 3774 لسنة 82 قضائية
في الطعن رقم 3774 لسنة 82 قضائية الصادر عن محكمة النقض في 3 فبراير 2019، أرست المحكمة مبدأ قانونيًا مهمًا يتعلق بحق المشتري في حبس الثمن في عقد البيع. أكدت المحكمة أن من حق المشتري الامتناع عن سداد باقي الثمن إذا أخل البائع بالتزامه بتسليم المبيع في الموعد المتفق عليه، وهو ما يُعد تطبيقًا لقواعد الدفع بعدم التنفيذ في العقود الملزمة للجانبين طبقًا للمادة 161 من القانون المدني.
رغم أن العقد قد يتضمن شرطًا فاسخًا صريحًا في حال التأخر عن سداد الأقساط، فإن ذلك لا يمنع المشتري من التمسك بحقه في الحبس إذا توفرت ظروف جدية تبرر خشيته من فقدان المبيع أو سحب العين المبيعة من حيازته، خاصة إذا كان التأخير في التسليم راجعًا إلى البائع نفسه. واعتبرت المحكمة أن تقدير مدى جدية هذه الأسباب يخضع لسلطة محكمة الموضوع.
وقد أيدت المحكمة موقف المشتري الذي امتنع عن سداد باقي الثمن بسبب إخلال البائع بالتزاماته في تسليم الوحدة العقارية، رغم وجود بند يجيز للبائع فسخ العقد عند تأخر السداد، لأن الثابت أن البائع لم ينفذ التزامه أولًا. ويعد هذا الحكم تأكيدًا على أن الدفع بعدم التنفيذ أولوية قانونية تمنح المشتري حقًا واقعيًا لحماية مركزه القانوني إذا لم يلتزم البائع بما عليه من التزامات.
احكام محكمة النقض في حبس باقي الثمن ؟
ان المشرع أجاز للمشتري في المادة 457 من القانون المدني الحق في حبس الثمن إذا تبين له وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من يده ومفاد ذلك أن مجرد قيام هذا السبب يخول للمشتري الحق في أن
يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن ولو كان مستحق الأداء حتى يزول الخطر الذي يهدده ما لم يكن قد نزل عن هذا الحق بعد ثبوته له أو كان في العقد شرط يمنعه من استعماله. ..كما أنه لا يحول دون استعمال
هذا الحق تضمين العقد الشرط الفاسخ جزاء عدم وفاء المشتري بالثمن في الميعاد المتفق عليه، ذلك أن هذا الشرط لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق، فإن كان من حق المشتري قانونا أن يحبس
الثمن من البائع فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحا. لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بحقه في حبس الثمن لأن شركة المطعون ضدهما أخلت بالتزاماتها ولم تقوم بتنفيذ المشروع أو تسليمه الوحدة المتعاقد عليها. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر
وقضى بالفسخ وأطرح دفاعه – قولا منه أنه كان يتعين عليه الوفاء بالتزامه بسداد جميع الأقساط قبل التسليم وقضى بالفسخ دون بحث الموجبات والظروف التي تحول دون إعماله وسائر المنازعات المتعلقة
به وبطريقة تتنافى مع ما يفرضه حسن النية، وما تقتضيه نزاهة التعامل في تنفيذ العقد وهو ما حجبه عن تحقيق دفاع الطاعن في هذا الشأن مما يعيبه ويوجب نقضه لهذين السببين دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
الطعن رقم 3774 لسنة 82 قضائية – الدائرة المدنية – بتاريخ 3/2/2019
كما قضت محكمة النقض فى حكمين اخرين بانه :-
لما كانت الطاعنة قد تمسكت بدفاع حاصله أن عدم وفائها بالمتبقي من ثمن الشقة المبيعة كان بسبب تخلف المطعون ضدها عن تنفيذ التزامها الوارد بالبند الحادي عشر من عقد البيع بتشطيب مدخل العقار وتركيب مصعد الكهرباء وكان من شأن هذا الدفاع – لو فطنت إليه المحكمة – تغير وجه الرأي في الدعوى
إذ أن مؤداه أن يكون للطاعنة المشترية أن توقف التزامها بالوفاء بالمتبقي من الثمن حتى تقوم المطعون ضدها البائعة من جهتها بتنفيذ التزاماتها بما يكون معه الامتناع عن الوفاء به في هذه الحالة بحق يمنع من فسخ العقد بسببه لما هو مقرر طبقا للمادة 161 من القانون المدني أنه إذا كانت الالتزامات المتقابلة
في العقود الملزمة للجانبين مستحقه الوفاء ولم يقم أحد الطرفين بتنفيذ التزامه كان للآخر ألا يوفي بالتزامه، فهو امتناع مشروع عن الوفاء بالعقد ليس له طابع جزائي – بل هو طابع وقائي يهدف إلى كفالة
استمرار التعاصر الزمني بين الالتزامات الحالة المتقابلة وهو ما اصطلح على تسميته بالدفع بعدم التنفيذ والذي ليس إلا الحق في الحبس في نطاق العقود الملزمة للجانبين،
الطعن رقم 2829 لسنة 81 قضائية بتاريخ 3/4/2012
الطعن رقم ٥٧٥٥ لسنة ٨٢ قضائية – جلسة 21/10/2018
