الخلاصة القانونية
عقد بيع شقة لا يكتمل أثره القانوني الكامل في حماية الملكية إلا بصحة المستندات وسلامة سند ملكية البائع وصياغة بنود واضحة ثم اتخاذ الإجراء الصحيح للتوثيق أو التسجيل بحسب حالة العقار.
أي نقص في بيانات العقار أو أطرافه أو الثمن أو الضمانات قد يفتح باب نزاع قضائي ويعطل نقل الملكية أو التسليم. في مصر تختلف الإجراءات والنتائج القانونية وفق نوع العقد وحالة التسجيل وموقف الشهر العقاري من المستندات.
يشرح ذلك الأستاذ سعد فتحي سعد – محامي مدني وفقا للقانون المصري واحكام محكمة النقض
مقدمة
إذا كنت بصدد شراء شقة أو بيعها داخل مصر فالأخطر ليس توقيع عقد بيع شقة فقط بل توقيعه بشكل يضمن حقك فعلا عند النزاع. كثير من المشكلات تبدأ من عقد مكتوب على عجل أو بوصف ناقص للشقة أو بسند ملكية غير محكم أو بتوكيل غير صالح. لذلك ستجد هنا طريقة عملية لكتابة عقد بيع شقة صحيح وبنود يجب ألا تُترك للعموميات وأوراق لا يصح تجاهلها مع تنبيه مهم أن مسار التوثيق والتسجيل يختلف بحسب وضع العقار القانوني داخل مصر.
هل ينقل عقد بيع شقة غير مسجل الملكية في مصر؟
لا، عقد بيع شقة غير مسجل لا ينقل ملكية الشقة في مواجهة الغير، لكنه ينشئ التزامات بين البائع والمشتري ويمكن الاستناد إليه لإثبات التصرف والمطالبة بتنفيذ الالتزامات. ولتأمين الملكية فعليا يلزم اختيار المسار الصحيح الذي ينتهي بسند صالح للتسجيل أو تسجيل فعلي بحسب حالة الشقة والمستندات المتاحة.
هل تمر بموقف قانوني مشابه؟
كل حالة لها تفاصيلها، والاستشارة القانونية الصحيحة قد تحمي حقوقك.
ما المقصود بعقد بيع شقة وما الفرق بينه وبين نقل الملكية؟
عقد بيع شقة هو اتفاق مكتوب يحدد الشقة المبيعة والثمن وطريقة السداد وموعد التسليم وضمانات البائع والتزامات الطرفين. أما نقل ملكية العقار في مصر فيرتبط في النهاية بإجراءات رسمية وعلى رأسها التسجيل متى كان مطلوبا، أو الحصول على سند يمكن شهره عند توافر شروطه. لذلك قد يكون العقد صحيح الصياغة ومع ذلك تظل حماية المشتري ناقصة إذا كان سند ملكية البائع غير كاف أو تعذر التسجيل.
ازاي تكتب عقد بيع شقة بشكل صحيح في مصر؟
عقد بيع شقة الصحيح يبدأ بتثبيت بيانات الأطراف بدقة ثم وصف الشقة وصفا لا يقبل التأويل، مع تحديد الثمن وطريقة السداد بإثباتات مكتوبة. بعد ذلك توضع بنود التسليم والضمانات والفسخ والاختصاص، ويستحسن مراجعة العقد قبل التوقيع وتجهيز أوراق التوثيق أو التسجيل حسب حالة الملكية.
قبل كتابة عقد بيع شقة ما الذي يجب التأكد منه عمليا؟
القاعدة العملية في مصر أن المستندات والواقع يسبقون البنود، لأن بندا ممتازا لا ينقذك إذا كان سند البائع غير صالح أو هناك نزاع جدي على الشقة. ركز على الآتي:
- سند الملكية وتسلسل الملكية قدر الإمكان، وهل لدى البائع عقد مسجل أو حكم نهائي أو سند يمكن البناء عليه
- موقف الشقة من الإشغالات، هل هي خالية أم مؤجرة أم عليها وضع يد، وما أساس الإشغال
- موقف العقار من المخالفات أو التصالح أو الترخيص، لأن ذلك قد يؤثر على إمكانية التسجيل أو نقل المرافق
- المديونيات المعتادة مثل متأخرات المرافق أو رسوم اتحاد الشاغلين أو التزامات إدارية بحسب الواقع
ازاي اعرف ان عقد الشقة سليم قبل ما أدفع؟
اعتبر عقد بيع شقة سليما عندما تكون بيانات الأطراف والصفة صحيحة، ووصف الشقة كاملا، والثمن والسداد موثقين، وبنود التسليم والضمانات واضحة، ومع ذلك الأهم هو سلامة ملف الملكية وعدم وجود نزاع ظاهر. عمليا افحص مستندات الملكية قبل الدفع، واطلب ما يثبت عدم وجود نزاع أو ديون مرتبطة بالشقة قدر الإمكان، لأن العيب هنا قد يعطل التسجيل لاحقا حتى لو كان نص العقد ممتازا.
خطوات كتابة عقد بيع شقة بشكل يمنع النزاع
الخطوة الأولى : بيانات الأطراف بصورة تمنع الإنكار
اكتب الاسم رباعيا لكل طرف، الرقم القومي، العنوان، ووسيلة تواصل. إذا كان التوقيع بالوكالة فاذكر بيانات التوكيل وتاريخه ونطاقه بوضوح، وهل يتضمن البيع والتوقيع وقبض الثمن والتعامل أمام الشهر العقاري. تعدد البائعين أو الورثة يتطلب بيان صفة كل شخص ونصيبه أو سبب سلطته في البيع.
الخطوة الثانية : وصف الشقة وصفا قانونيا وفنيا لا يقبل التأويل
اكتب عنوان الشقة كاملا ورقم العقار والدور ورقم الشقة، والمساحة التقريبية إن أمكن، وحدودها أو معالمها، وملحقاتها مثل الجراج أو المخزن إن وجد، ونوع الاستخدام سكني أو إداري. كلما كان الوصف أدق كان إثبات المبيع أسهل أمام الجهات الرسمية وأمام القضاء.
الخطوة الثالثة : الثمن وطريقة السداد وإثبات الدفع
حدد الثمن كتابة ورقما، واذكر هل يوجد عربون أو مقدم، ومواعيد الدفعات، وارتباط كل دفعة بشرط واضح مثل التسليم أو تقديم مستند معين أو اتخاذ إجراء تسجيل. الأفضل ربط السداد بإثبات قابل للاحتجاج مثل تحويل بنكي أو شيك أو إيصال استلام يوقع عليه البائع، مع نص صريح أن توقيع البائع يعد مخالصة بالقدر المسدد فقط لا بكل الثمن إلا عند تمام السداد.
الخطوة الرابعة : التسليم والمعاينة ومحضر الاستلام
اكتب أن المشتري عاين الشقة المعاينة النافية للجهالة، أو اذكر ما الذي سيلتزم البائع بإصلاحه قبل التسليم. حدد تاريخ التسليم، ومحضر استلام يوضح حالة الشقة وقراءات العدادات إن أمكن، ومن يتحمل المصروفات حتى تاريخ التسليم وبعده.
الخطوة الخامسة : ضمانات البائع داخل عقد بيع شقة
يلتزم البائع بضمان التعرض والاستحقاق، وبأن الشقة ليست محلا لنزاع أو رهن أو حجز أو تصرف سابق يناقض البيع، إلا إذا كشف ذلك صراحة ووافق المشتري على الوضع. كما يفضل النص على التزام البائع بتسليم أصول أو صور رسمية من مستندات الملكية والتعاون في أي إجراء توثيق أو تسجيل بحسب ما يتطلبه الملف.
الخطوة السادسة : الشرط الجزائي والفسخ بطريقة عملية
يمكن إضافة شرط جزائي عند الإخلال بالسداد أو الامتناع عن التسليم أو عدم التعاون في إجراءات التسجيل. الأهم هو ضبط حالات الفسخ وإجراءاته ومواعيد الإخطار، ومصير العربون أو المبالغ المسددة، ومصير التسليم إن تم، لتقليل مساحة الاجتهاد عند النزاع.
الخطوة السابعة : الشهود والتوقيعات والملاحق
وجود شهود يفيد في الإثبات لكنه ليس بديلا عن التسجيل. من العملي توقيع كل صفحة إن أمكن، وذكر عدد نسخ العقد، وإرفاق صور بطاقات الأطراف وصور التوكيلات وصورة من سند ملكية البائع وما يخص بيانات الشقة.
اهم بنود عقد البيع التي لا تترك عامة
أهم بنود عقد بيع شقة التي تمنع النزاع عادة هي وصف الشقة وحدودها، الثمن وإثبات السداد، ميعاد التسليم ومحضر الاستلام، ضمانات البائع بخلو الشقة من التصرفات والحقوق، والتزامه بتسليم مستندات الملكية والتعاون في التسجيل. ترك أي بند من هذه البنود بصياغة عامة يفتح باب الخلاف عند التنفيذ أو عند محاولة نقل الملكية.
هل ينفع عقد بيع بدون شهود في مصر؟
نعم قد ينعقد عقد بيع شقة بين طرفيه حتى لو لم يوجد شهود، لكن وجود الشهود يساعد في الإثبات ويقلل مساحة الإنكار والنزاع على التوقيع أو واقعة التعاقد. ومع ذلك تظل مسألة نقل الملكية مرتبطة بإجراءات التوثيق أو التسجيل بحسب الحالة وليس بمجرد وجود شهود.
توثيق عقد بيع شقة وما الذي يحققه فعلا؟
توثيق التوقيعات أو إثباتها يساعد في منع إنكار التوقيع ويقوي الدليل، لكنه لا يعني وحده نقل الملكية. إذا كان هدفك نقل الملكية أو الوصول لسند يمكن شهره فستحتاج غالبا لمسار مختلف بحسب الحالة، وقد يكون من المناسب فهم الفرق بين دعوى صحة التوقيع وحدود فائدتها في عقود البيع العرفية.
الاوراق المطلوبة لتوثيق عقد بيع شقة غالبا ايه؟
غالبا ستحتاج عقد البيع موقعا من الأطراف، صور بطاقات الرقم القومي، ومستندات ملكية البائع أو ما يثبت سلطته في البيع، وأي توكيلات إن وجدت، وقد تطلب صور إضافية أو نماذج وإقرارات بحسب جهة التوثيق وحسب حالة العقار. الأفضل مراجعة القائمة المطلوبة مع الجهة المختصة قبل التوجه للتوثيق حتى لا يتعطل الإجراء بسبب نقص مستند.
كيف تختار الإجراء الصحيح للتسجيل أو التقنين في مصر؟
اختيار المسار لا يكون بجملة واحدة تنطبق على الجميع، لأنه يعتمد على أسئلة واقعية مثل هل العقار مسجل أم لا، هل تسلسل الملكية واضح، هل توجد مخالفات أو نزاع ظاهر، وهل تتوافر مستندات تصلح للتسجيل. في حالات كثيرة يكون الهدف العملي هو الوصول إلى تسجيل بالشهر العقاري أو إلى سند صالح للتسجيل عبر الإجراءات المتاحة.
هل يجوز تسجيل عقد البيع بدون البائع؟
الأصل أن إجراءات نقل الملكية أو التسجيل تقوم على حضور البائع أو من يمثله قانونا بتوكيل صحيح، أو أن يكون لدى المشتري مسار قانوني بديل ينتهي بسند واجب النفاذ يسمح بالتسجيل عند توافر شروطه. لذلك الإجابة العملية تتوقف على وجود وكالة صحيحة أو سبب قانوني يقوم مقام توقيع البائع، وإلا قد يتعطل التسجيل مهما كان عقد بيع شقة مكتوبا بصورة جيدة.
مصاريف تسجيل عقد بيع شقة بتتحسب ازاي؟
مصاريف تسجيل عقد بيع شقة تختلف حسب نوع الإجراء وقيمة التصرف والرسوم المقررة، وقد تشمل رسوما مرتبطة بقيمة العقد بالإضافة إلى مصروفات إدارية ونماذج وأعمال فنية. لذلك لا يصح التعامل معها كرقم ثابت، والأدق أن تراجع مسار التسجيل المطلوب ثم تقدير الرسوم بناء على قيمة العقد والمستندات المتاحة.
من يدفع مصاريف الموثق البائع أو المشتري؟
لا يوجد قاعدة واحدة تلزم طرفا بعينه في كل الحالات، لأن الأمر غالبا اتفاقي ويكتب صراحة داخل عقد بيع شقة. عمليا قد يتقاسم الطرفان رسوم التوثيق، وقد يتحملها المشتري وحده أو البائع وحده بحسب التفاوض، والأهم هو توثيق الاتفاق داخل العقد لتجنب الخلاف لاحقا.
ما الأوراق التي تطلب غالبا عند بيع شقة في مصر؟
الأوراق تختلف حسب حالة الشقة وسند الملكية، لكن عمليا يطلب في الغالب ما يثبت شخصية الأطراف، وسند ملكية البائع المتاح، وأي توكيلات إن وجدت، وما يوضح موقف الشقة من الالتزامات والمرافق بحسب الواقع. وفي ملف التسجيل تحديدا تظهر أهمية مستندات مثل سند الملكية السابق، وعقد البيع أو الحكم إن كان التسجيل بحكم، وأوراق أخرى قد تختلف حسب كل مأمورية وحسب طبيعة العقار.
تنبيه عملي مهم قبل دفع مبالغ كبيرة
لا تدفع الجزء الأكبر من الثمن قبل مراجعة سند الملكية والتأكد من صلاحية التوكيل إن وجد، وقبل ربط السداد بإثباتات واضحة وبالتزامات محددة على البائع مثل التسليم وتسليم المستندات والتعاون في التسجيل. كثير من النزاعات في مصر تبدأ من دفع غير موثق أو من عقد لا ينص على آلية استكمال الإجراءات.
أخطاء شائعة في عقد بيع شقة تؤدي لمشكلات لاحقا
- وصف الشقة بعبارات عامة دون عنوان وحدود ومعالم واضحة
- عدم النص على التزام البائع بالتعاون في التسجيل أو تسليم مستندات الملكية
- سداد مبالغ كبيرة دون إثبات مكتوب أو دون ربطها بشرط واضح
- الاعتماد على توكيل غير صالح للبيع أو لا يتضمن قبض الثمن أو التسجيل
- عدم بيان حالة الإشغال أو وجود مستأجر أو نزاع أو حقوق للغير على الشقة
ما هي الأشياء التي تبطل عقد البيع أو تفتح باب الطعن؟
يبطل عقد بيع شقة أو يطعن عليه عادة إذا انعدمت أهلية أحد الأطراف أو شاب الرضا عيب مؤثر، أو ثبتت صورية أو تزوير، أو كان البائع لا يملك أو لا يملك سلطة التصرف، أو خالف العقد قاعدة قانونية آمرة تتعلق بالمحل أو السبب. لذلك الفحص الحقيقي يكون لملف الملكية والصفة والتوقيع والإثبات، وليس لبنود العقد وحدها.
نموذج عقد بيع شقة pdf
إنه في يوم ــــــــــــ الموافق ــــــــــــ تحرر هذا العقد بين كل من:
أولًا: السيد/ ………………………………………………..، ويحمل بطاقة رقم قومي/ ………………………………،
ومقيم في/ …………………………………………………
(طرف أول بائع)
ثانيًا: السيد/ ………………………………………………..، ويحمل بطاقة رقم قومي/ ………………………………،
ومقيم في/ ………………………………………………… .
(طرف ثاني مشتري)
أقر كلا الطرفين بأهليتهما، واتفقا فيما بينهما على ما يأتي:
البند الأول من نموذج عقد بيع شقة pdf
باع وأسقط وتنازل بكافة الضمانات الفعلية والقانونية الطرف الأول إلى الطرف الثاني ما هو الشقة رقم (…….) بالدور ………….. والكائنة بالعمارة ………….. وتبلغ مساحتها ………….. متر مربع، والشقة مكونة من …………………………. .
والوحدة السكنية موضوع العقد محددة بالحدود الآتية:
الحد البحري:
الحد الشرقي:
الحد الغربي:
الحد القبلي:
البند الثاني
تم هذا البيع نظير مبلغ إجمالي وقدره ……………….. جنيه مصري، تم دفع كامل المبلغ وذلك عند تحرير هذا العقد، ويعتبر توقيع الطرف الأول على هذا العقد بمثابة مخالصة تامة ونهائية باستلامه وقبضه كامل ثمن البيع، وأصبح هذا العقد عقد بيع نهائي خالص الثمن، ولا توجد مبالغ أخرى للطرف الأول لدى الطرف الثاني، ولا يحق له مطالبته بأية مبالغ أخرى فيما بعد بخلاف ما ذكر بذلك البند.
البند الثالث من نموذج عقد بيع شقة pdf
يقر الطرف الأول البائع بأن العقار المبيع وموضوع الحصة المبيعة آلت إليه بموجب العقد المسجل رقم ………. لسنة ………. شهر عقاري ………. محافظة ………. كما يقر البائع بأن ملكية الحصة المبيعة من ماله الخاص.
البند الرابع من نموذج عقد بيع شقة pdf
يقر الطرف الثانى أنه عاين الشقة موضوع هذا العقد المعاينة التامة النافية للجهالة شرعًا وقانونًا، وأنه قبلها على حالتها التي هي عليها الآن.
البند الخامس من نموذج عقد بيع شقة pdf
نموذج عقد بيع شقة نهائي word
إنه في يوم ………… الموافق _ / _ / ____ م تم الاتفاق بين كل من :-
أولا :- السيد / ……… المهنة …… الجنسية …… والمقيم سكناً………
( طرف أول بائع )
ثانياً :- السيد / ……… المهنة …… الجنسية …… والمقيم سكناً………
( طرف ثان مشتري )
بعد أن أقر الطرفان البائع والمشتري بأهليتهما للتعاقد وعلى إبرام مثل هذا التصرف اتفقا على ما يلى :-
التمهيد من نموذج عقد بيع شقة نهائي word
حيث يمتلك الطرف الأول البائع ما هو الشقة الكائنة بالعقار رقم ….. الدور …. تحت رقم ….. بشارع ….. حي ….. محافظة …..
وحيث يرغب الطرف الثاني المشتري في شرائها بعد معاينتها وقبولها بالحالة التي عليها فقد سطرا اتفاقهما هذا العقد ببنوده التالية :
البند الاول من نموذج عقد بيع شقة نهائي word
يعتبر التمهيد السابق جزء لا يتجزأ من العقد ومتمم له وتسري علية ذات أحكامه.
البند الثاني من نموذج عقد بيع شقة نهائي word
موضوع عقد البيع :
قام البائع بالتنازل عن ملكية الشقة للمشترى مع أخذ الضمانات الكافية، كما أن المشتري قد وافق على شراء الشقة رقم ……………. الواقعة في الدور ……………..في المبني الواقع في …………………………… محافظة …………………. التابع لقسم ………………
تبلغ مساحة الشقة …………………. متر2 كما أنها تتكون من ………….. غرفة ( مع العلم ضرورة ذكر ما إذا كانت الشقة مشطبة أو مازالت تحت التشطيب، أيضا يتم ذكر كافة الخدمات الخاصة بالشقة مع ذكر أرقام عدادات الكهرباء والغاز والمياه إن وجدت.
كما تبلغ مساحة العقار بالكامل التي توجد به الشقة ……………….متر مربع، المرخص برقم ……………..لسنة……………… الكائن في حي ……………………………… ( يتم كتابة كافة الحدود المحيطة بالعقار ).
الحد البحري/ ……………………………….
الحد القبلي/ …………………………………….
الحد الغربي/ ……………………..
الحد الشرقي/ …………………………………………….
يتضمن البيع حصول المشتري على نسبة من مساحة الأرض الموجود عليها العقار بالكامل، كما تقسم هذه الأرض بناءً على عدد مساحة الشقق الموجودة في العقار .
البند الثالث من نموذج عقد بيع شقة نهائي word
الثمن وطريقة سداده :
تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي وقدره ……… جنية مصري دفع من يد المشتري ليد البائع بمجلس العقد ويعتبر توقيع البائع على العقد بمثابة مخالصة نهائية باستلامه كامل الثمن .
البند الرابع من نموذج عقد بيع شقة نهائي word
مستندات الملكية :
آلت ملكية الشقة موضوع عقد البيع الي البائع بطريق :
السبب الأول لكسب الملكية : العقد ويقصد بالعقد في هذا المقام سبق الشراء .
السبب الثاني لكسب الملكية : الاستيلاء .
السبب الثالث لكسب الملكية : الميراث وتصفية التركة .يحدد الأستاذ المحامي سبب كسب البائع للملكية
ويراعي الاهتمام قبل تحرير عقد البيع من صحة ما يقدم من البائع كمستندات ملكية لتفادي مشكلات شراء ملك الغير.
السبب الرابع لكسب الملكية : الوصية .
السبب الخامس لكسب الملكية : الالتصاق .
السبب السادس لكسب الملكية : الشفعة .
السبب السابع لكسب الملكية : الحيازة .
البند الخامس من نموذج عقد بيع شقة نهائي word
الإقرار بالمعاينة النافية للجهالة :
يقر المشتري بأنه عاين الشقة موضوع البيع معاينة نافية للجهالة وأنه قبلها بالحالة التي تمت عليها المعاينة .
البند السادس من نموذج عقد بيع شقة نهائي word
عقد بيع شقة ابتدائي pdf
إنه في يوم ــــــــــــ الموافق ــــــــــــ تحرر هذا العقد بين كل من:
أولًا: السيد/ ………………………………………………..، ويحمل بطاقة رقم قومي/ ………………………………،
ومقيم في/ …………………………………………………
(طرف أول بائع)
ثانيًا: السيد/ ………………………………………………..، ويحمل بطاقة رقم قومي/ ………………………………،
ومقيم في/ ………………………………………………… .
(طرف ثاني مشتري)
بند تمهيدي من عقد بيع شقة ابتدائي pdf
أقر الطرفان بأهليتهما القانونية والفعلية على التعاقد وقد تم الاتفاق والتراضى بينهماواعتبار البند التمهيدى جزء لايتجزء من بنود هذا العقد على ما يأتى :
البنـد الاول من عقد بيع شقة ابتدائي pdf : موضوع البيع :
باع وأسقط وتنازل الطرف الاول بكافة الضمانات الفعلية والقانونية والفعلية إلى الطرف الثانى القابل لذلك ما هو آت :
شقة مساحتها حوالى …………..م2 تقع بالدور …………….. مكونة من ………………………………………….. ………………………
مستكملة الأبواب والشبابيك وكافة المرافق والخدمات من مياه وإنارة وصرف صحى ، بدون تشطيب / نصف تشطيب / تشطيب كامل
وهذا الييع يشمل حصة فى أرض ومنافع العقار والأجزاء المشتركة مثل أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك والجدران الرئيسية والمرافق والمناور والأسطح والدهاليز والمصاعد ، والحصة تعادل ………… والعقار الذى يقع فيه الشقة المبيعة رقمه ………. كائن بشارع……… قسم / مركز ……………..
وحــدوده
الحد البحرى : ………………………. الحد القبلى : ……………………….
الحد الشرقى : …………………….الحد الغربى : ……………………….
ومساحة العقار الذى يقع به الشقة المبيعة ………….م2 تقريبا تحت العجز والزيادة .
البند الثاني من عقد بيع شقة ابتدائي pdf : الثمــــن :
تم هذا البيع نظير مبلغ إجمالى قدره …………………………
و قد تم دفعه نقدا من يد المشترى الى البائع عند التوقيع على هذا العقد و يقر البائع بتسليم الثمن و يعتبر التوقيع على العقد مخالصة نهائية و تامة بالثمن.
البنـد الثالث من عقد بيع شقة ابتدائي pdf : الملكية :
يقر الطرف الأول البائع بان ملكية المبيع قد آلت إليه عن طريق …………………………………………………….
– كما أنه من المعلوم للطرفين أن تملك الطرف الثانى ( المشترى) للوحدة المبيعة يخضع لأحكام ملكية
الطبقات المنصوص عليها فى القانون المدنى ، ويلتزم المشترى بأن يكون عضوا فى إتحاد ملاك / أو شاغلى العقار الكائن به الشقة المبيعة ويلتزم التزاما كاملا بنظم ولوائح هذا الاتحاد
البنـد الرابع من عقد بيع شقة ابتدائي pdf : المعاينة :
يقر الطرف الثانى المشترى بانه قد عاين الشقة المبيعة وملحقاتها ، المعاينة التامة النافية للجهالة شرعا وقبلها على حالتها وبالشروط المتفق عليها ولا يحق له الرجوع على الطرف الاول مستقبلا بسبب ذلك إلا لعيب يشوبه غش أو تدليس ، ويلتزم بدفع الاموال الأميرية المستحقة على الشقة المبيعة اعتبارا من تاريخه ولا يسأل عن أى مستحقات سابقة على هذا البيع .
البند الخامس : الحقوق العينية :
يقر الطرف الأول البائع بأن الشقة المبيعة خالية من كافة الحقوق العينية أيا كانت نوعها ظاهرة أو خفية مثل حقوق الامتياز والرهن والوقف والحكر وحقوق الانتفاع ، وكذلك بخلوها من كافة الحقوق الشخصية للغير أو أى مستحقات حكومية أو غير حكومية ، ويلتزم بمنع أى تعرض قد يحدث مستقبلا للطرف الثانى ( المشترى ) من الغير ويكون ناشئا عن اى من هذه الحقوق .
البند السادس من عقد بيع شقة ابتدائي pdf : التسليم :
صيغة عقد بيع شقة جاهز للتحميل
انه في يوم………..الموافق /………/……..……
السيد /……………………….……. والمقيم……………………… و يحمل بطاقة رقم
( طرف اول بائع )
السيد /…………………………… والمقيم ………………………. و يحمل بطاقة رقم
( طرف ثاني مشتري )
أقر الطرفان بكامل أهليتهما القانونية للتعاقد والتصرف واتفقا على ما يأتى :-
البند الأول من صيغة عقد بيع شقة جاهز للتحميل
باع واسقط وتنازل الطرف الأول (البائع) بيعاً تاما ونهائياً وبكافة الضمانات القانونية والفعلية وبموجب هذا العقد للطرف الثاني(المشترى) القابل لذلك ماهو الشقة رقم ( ) بالدور بعد الأرضي في العقار رقم ( ) شارع ………………………… ………………………… ………………………… ………………. والشقة محل البيع تبلغ مساحتها متر مربع وتتكون من ………………………… ……………………… ويشمل هذا البيع حصته الشائعة في أراضى العقد واجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك والجدران الرئيسية والمداخل والممرات تعادل نسبته في الشقة المبيعة. والشقة حدودها كالأتي :
الحد البحري :
الحـد القبلي :
الحـد الشرقي:
الحـد الغربي :
البند الثاني من صيغة عقد بيع شقة جاهز للتحميل
تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي قدره جنيه (فقط لا غير) وقد سدد الثمن بالكامل من يد ومال الطرف الثاني (المشترى) ليد البائع ويعتبر توقيعه على هذا العقد مخالصة نهائية بالثمن.
البند الثالث من صيغة عقد بيع شقة جاهز للتحميل
يقر الطرف الثاني ( المشترى ) بمعاينة الشقة موضوع البيع المعاينة التامة النافية للجهالة .
البند الرابـع من صيغة عقد بيع شقة جاهز للتحميل
من المتفق عليه أن الطرف الثاني (المشترى) أصبح مالكا للشقة محل البيع ملكية خالصة مفرزة كما يصبح شريكا على المشاع في ملكية الأرض وفى مرافق وملحقات العقار ويصبح من حق الطرف الثاني (المشترى)
التصرف بكل اوجه التصرفات القانونية في الشقة موضوع التعامل بوصفه مالكا لها ملكية مفرزة مع الحصة
الشائعة في الأرض والملحقات والمرافق ويعتبر مسئولا عن سداد ما يستحق عليهـا مـن أمـوال أميرية والضرائب وغيرها من الأعباء الأخرى المفروضة والمقررة حاليا أو التي تفوض مستقبلا على انتفاعه وملكيته للشـقة المذكورة وذلك بوصفة ومالكـا لها ولا يجوز أن يرجع على الطرف الأول بأي شئ من ذلك
ويلتزم الطرف الثاني أيضا بالمساهمة شهريا في تكاليف إدارة وحفظ وصيانة المرافق والأجزاء المشتركة المخصصة لاستعمال جميع مالكي وحدات العقار ودفع أجرة البواب .
البند الخامـس من صيغة عقد بيع شقة جاهز للتحميل
يلتزم الطرف الأول (البائع) بعدم التعرض للطرف الثاني (المشترى) في انتفاعه بالشقة المباعة كما يضمن كافة التعرضات الصادرة من الغير كما يقر الطرف الأول (البائع) بأن الشقة محل العقد خالية من الديون والرهون وكافة الحقوق العينية والتبعية أيا كان نوعها ، وانه الحائز الوحيد لها دون منازعة ولم يسبق لـه التصرف في الملكية للغير قبل ذلك .
البند السادس من صيغة عقد بيع شقة جاهز للتحميل
خبرة عملية في التعامل مع هذه الحالات
عمليا تظهر نزاعات عقد بيع شقة في مصر بسبب ثغرات بسيطة تبدو غير مهمة وقت التوقيع، مثل توكيل غير كاف، أو وصف غير دقيق للشقة، أو سداد بلا إثبات، أو اختلاف في موعد التسليم، أو اكتشاف مانع يمنع التسجيل لاحقا. التعامل المهني يبدأ من ترتيب ملف الملكية وصياغة البنود وربط السداد والتسليم بإثباتات، لأن إصلاح الخطأ بعد وقوعه يكون أصعب وقد يستلزم مسارا قضائيا طويلا.
متى تصبح الاستعانة بمحامٍ ضرورة قانونية؟
تصبح الاستعانة بمحامٍ مهمة عندما يكون سند الملكية غير واضح، أو يوجد بيع بتوكيل، أو توجد مخالفات أو إشغالات، أو ترغب في التسجيل وتخشى رفض الإجراء لسبب شكلي أو نقص مستند. الاجتهاد الشخصي قد يؤدي إلى خطأ إجرائي لا يمكن تداركه بسهولة، خصوصا إذا تم دفع معظم الثمن أو تم التسليم دون ضمانات. في هذه الحالات قد يكون من الأنسب مراجعة الأوراق وصياغة العقد وموقف التسجيل مع مكتب الأستاذ سعد فتحي سعد بشكل مهني قبل إتمام الصفقة.
الأسئلة الشائعة عن عقد بيع شقة في مصر
هل يكفي عقد بيع شقة عرفي لإثبات الملكية؟
عقد بيع شقة العرفي يصلح لإثبات التزامات بين الطرفين وقد يفيد كدليل، لكنه لا يمنح أقوى حماية للملكية في مواجهة الغير إلا إذا اكتملت شروط الوصول لسند صالح للتسجيل أو تم التسجيل بحسب الحالة.
ما الفرق بين صحة التوقيع وصحة ونفاذ في عقد بيع شقة؟
صحة التوقيع تركز على إثبات نسبة التوقيع ولا تنقل الملكية وحدها، بينما صحة ونفاذ تستهدف تنفيذ البيع ونقل الملكية متى توافرت شروطها وإجراءاتها وقد ترفض عند نقص مستند جوهري.
هل يجب ذكر حدود الشقة ومساحتها في عقد بيع شقة؟
نعم، ذكر العنوان الكامل ومعالم الشقة ومساحتها وحدودها أو ما يقوم مقامها يقلل النزاع ويقوي إثبات محل البيع، ويساعد عند التعامل مع الجهات الرسمية أو عند أي خصومة على التنفيذ.
من يتحمل رسوم وإجراءات التسجيل؟
الأصل أن الأمر اتفاقي ويحدد في العقد صراحة، وقد يتحملها المشتري أو يتقاسمها الطرفان بحسب التفاوض. الأهم هو كتابة التزام واضح بالتعاون في الإجراءات وتسليم المستندات اللازمة حتى لا يتعطل التسجيل.
متى يكون عقد بيع شقة معرضا للبطلان أو الطعن؟
يكون العقد معرضا للمشكلات عند تزوير التوقيع أو انعدام الرضا أو الصورية أو صدور البيع ممن لا يملك أو بلا تفويض صحيح، أو عند وجود مانع قانوني قوي. فهم أسباب بطلان عقد البيع يساعد على تجنب المخاطر قبل التوقيع.
ماذا لو كان البائع خارج مصر؟
يمكن إتمام البيع عبر وكيل بتوكيل رسمي صحيح ومحدد الصلاحيات، مع مراعاة أن يكون التوكيل صالحا للبيع والتوقيع وقبض الثمن والتعامل أمام الجهات المختصة حسب الإجراء المطلوب. قبل الدفع تأكد أن نطاق التوكيل يغطي كل خطوة ستحتاجها لاحقا حتى لا يتعطل التوثيق أو التسجيل.
هل يمكن الاعتماد على العقد العرفي فقط؟
يمكن الاعتماد على عقد بيع شقة العرفي كدليل على العلاقة والالتزامات بين الطرفين، لكنه وحده لا يضمن أقوى حماية للملكية في مواجهة الغير إذا لم تستكمل مسار التوثيق أو التسجيل المناسب. لذلك قيم هدفك من البداية هل هو إثبات اتفاق أم تأمين ملكية قابلة للاحتجاج على الجميع.
ماذا لو تأخرت في السداد بعد توقيع عقد بيع شقة؟
الأثر يتوقف على ما كتبه الطرفان في العقد من مواعيد سداد وجزاءات وفسخ وإخطار، لذلك يجب أن تكون هذه البنود واضحة قبل التوقيع. التأخير قد يفتح باب مطالبة بتعويض أو فسخ إذا توافرت شروطه، خصوصا إذا كان العقد ربط التسليم أو نقل الحيازة بمواعيد السداد.
كيف أتأكد من عدم وجود نزاع على الشقة قبل الشراء؟
ابدأ بمراجعة مستندات الملكية وتسلسلها، ثم اسأل عن أي دعاوى أو حجوزات أو حقوق للغير قدر الإمكان، لأن النزاع قد يعطل التسليم أو التسجيل. عمليا قد تحتاج للتحقق من جهة الشهر العقاري والاطلاع على الموقف القضائي بحسب الواقعة، خاصة إذا ظهرت إشارات لوضع يد أو ورثة أو بيع سابق.
ما الذي يتضمنه عقد البيع عادة؟
يتضمن عقد بيع شقة بيانات الأطراف، وصف الشقة، الثمن وطريقة السداد، التسليم، ضمانات البائع، والاختصاص والفسخ والجزاءات إن وجدت. كلما كتب العقد هذه العناصر بصورة دقيقة قل النزاع وزادت فرص نجاح مسار التوثيق أو التسجيل لاحقا.
خاتمة
كتابة عقد بيع شقة بطريقة صحيحة في مصر ليست مسألة صياغة فقط، بل قرار قانوني يحدد كيف تحمي الثمن والتسليم والملكية وتقلل احتمالات النزاع. كلما كان وصف الشقة أدق، والسداد مثبتا، والتزامات البائع واضحة، وكان مسار التوثيق أو التسجيل مختارا على أساس سند الملكية، زادت فرص استقرار الصفقة قانونيا. إذا كانت أوراق الملكية أو إجراءات التسجيل غير واضحة فالأفضل ترتيب الملف قانونيا قبل الإتمام لتجنب أخطاء يصعب تصحيحها لاحقا.
