اتحاد الشاغلين

يعد اتحاد الشاغلين من أهم الكيانات التنظيمية التي تساهم في الحفاظ على العقارات وصيانتها بشكل دوري، وهو نظام قانوني تم وضعه لضمان إدارة الأجزاء المشتركة في المباني والوحدات السكنية والإدارية والتجارية بكفاءة عالية. ومع تزايد عدد العقارات في المدن الحديثة، أصبح تشكيل اتحاد الشاغلين ضرورة مُلحّة للحفاظ على الممتلكات وضمان استخدامها بشكل مُنظم وفقًا للقوانين والتشريعات السارية.

إن اتحاد الشاغلين ليس مجرد كيان إداري، بل هو حلقة وصل بين الملاك والمستأجرين لضمان تنفيذ أعمال الصيانة والإدارة بشكل يُحقق الصالح العام لجميع السكان. يهدف اتحاد الشاغلين إلى تنظيم العلاقة بين مستخدمي العقار وإيجاد حلول للمشكلات التي قد تنشأ بسبب الاستخدام الجماعي للمرافق والخدمات. كما أن دور اتحاد الشاغلين لا يقتصر فقط على إدارة الخدمات، بل يمتد إلى تطوير العقارات والحفاظ على مظهرها الجمالي، مما يُعزز من قيمتها السوقية على المدى الطويل.

وقد أقر القانون ضرورة تشكيل اتحاد الشاغلين في العقارات التي تتجاوز عدد وحداتها حدًا معينًا، بهدف إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة مثل المصاعد، والسلالم، ومداخل المباني، وشبكات المياه والكهرباء، وغيرها من المرافق الحيوية. ولا يقتصر دور اتحاد الشاغلين على الجوانب الإدارية فحسب، بل يمتد ليشمل الجوانب المالية مثل تحصيل الاشتراكات اللازمة لتغطية نفقات الصيانة والتطوير.

اتحاد الشاغلين ليس مجرد التزام قانوني، بل هو استثمار حقيقي في جودة الحياة والحفاظ على قيمة العقارات، وهو ما يجعله ضرورة لكل من يرغب في العيش في بيئة منظمة ومستدامة.

ماهو القانون المنظم لاتحاد الشاغلين ؟

القانون المنظم لاتحاد الشاغلين في مصر هو القانون رقم 119 لسنة 2008، المعروف باسم قانون البناء الموحد، وتحديدًا الباب الرابع منه الذي يضع الإطار القانوني لتشكيل وتنظيم اتحادات الشاغلين. كما تحدد اللائحة التنفيذية للقانون، الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 144 لسنة 2009، القواعد التفصيلية لتطبيقه.

أهم الأحكام التي ينظمها القانون بشأن اتحاد الشاغلين

اولا : إلزامية التشكيل

يجب إنشاء اتحاد الشاغلين في العقارات التي تضم أكثر من 5 وحدات، سواء كانت سكنية أو غير سكنية، لضمان صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها.

ثانيا : تكوين الاتحاد

يضم جميع ملاك الوحدات أو شاغليها (مستأجرين أو مستخدمين) في العقار.
يتم اختيار رئيس اتحاد الشاغلين وأعضاء مجلس إدارة يتولون مسؤولية تنفيذ قرارات الاتحاد.

ثالثا : اختصاصات اتحاد الشاغلين

• إدارة وصيانة العقار، بما يشمل المرافق المشتركة مثل المصاعد، السلالم، الأسطح، وشبكات المياه والكهرباء.
• تحديد قيمة الاشتراكات الشهرية والمساهمات المالية المطلوبة من الشاغلين.
• فض المنازعات بين السكان بشأن الالتزامات المالية والصيانة.
• تعيين حارس عقار أو موظفين للإدارة عند الحاجة.

الجزاءات والعقوبات

• في حالة امتناع أحد الشاغلين عن دفع مستحقات الصيانة، يمكن للاتحاد اللجوء للقضاء لتحصيل المستحقات بالقوة القانونية.
• تفرض عقوبات على المخالفين الذين يرفضون تشكيل الاتحاد أو يعرقلون أعماله.

اللائحة التنفيذية ودورها

تضع اللائحة التنفيذية للقانون رقم 119 لسنة 2008 التفاصيل الخاصة بآلية التسجيل، طريقة عقد الاجتماعات، طريقة انتخاب الأعضاء، وحقوق والتزامات كل طرف داخل الاتحاد.

أهمية قانون اتحاد الشاغلين

يهدف قانون اتحاد الشاغلين إلى حماية العقارات من الإهمال والتدهور، وضمان الإدارة السليمة لها، مما يحافظ على قيمتها السوقية ويحسن جودة الحياة للسكان.

ماهو قانون اتحاد الملاك ؟

ماهو قانون اتحاد الملاك؟   في مصر، لا يوجد قانون منفصل تحت اسم قانون اتحاد الملاك، ولكن هناك تنظيم قانوني مشابه يعرف بـ اتحاد الشاغلين، وهو المنظم للعلاقة بين ملاك العقارات وشاغلي الوحدات، بهدف إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة من المباني.

القانون المنظم لاتحاد الشاغلين

القانون الذي ينظم اتحاد الشاغلين هو القانون رقم 119 لسنة 2008 المعروف باسم قانون البناء الموحد، وتحديدًا الباب الرابع منه. كما أن اللائحة التنفيذية للقانون، الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 144 لسنة 2009، توضح بالتفصيل القواعد والإجراءات الخاصة بتكوين وإدارة اتحاد الشاغلين.

الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين

قديمًا، كان هناك مفهوم اتحاد الملاك، لكنه تطور بموجب القانون ليصبح اتحاد الشاغلين، ليشمل ليس فقط الملاك، بل أيضًا المستأجرين أو أي شخص يشغل وحدة داخل العقار. على نحو ما سنري فى السطور القادمة

اتحاد الشاغلين ملزم قانونًا للعقارات التي تضم 5 وحدات فأكثر، ويهدف إلى تنظيم إدارة العقار، صيانة الأجزاء المشتركة، وتحصيل الاشتراكات المالية اللازمة لذلك.

اختصاصات اتحاد الشاغلين وفقًا للقانون

تتحدد اختصاصات اتحاد الشاغلين وفقا للقانون فى :

1. صيانة وإدارة الأجزاء المشتركة في العقار مثل المصاعد، السلالم، الأسطح، وشبكات المياه والكهرباء.
2. تحديد اشتراكات مالية على الشاغلين لتغطية نفقات الصيانة.
3. اتخاذ الإجراءات القانونية ضد الممتنعين عن دفع الاشتراكات.
4. تعيين حارس أو مدير للعقار عند الحاجة.

يهدف هذا القانون إلى ضمان الحفاظ على العقارات من التدهور، وتحقيق بيئة سكنية منظمة ومستدامة، مما يعزز من قيمة العقار ويحمي حقوق جميع السكان.

ما هي مهام اتحاد الشاغلين للعقارات ؟

ما هي مهام اتحاد الشاغلين للعقارات؟ سؤال يطرح نفسه عند الحديث عن إدارة وصيانة المباني السكنية والتجارية،

ومهام اتحاد الشاغلين للعقارات وفقًا للقانون رقم 119 لسنة 2008 (قانون البناء الموحد) تشمل مجموعة من المسؤوليات التي تهدف إلى الحفاظ على العقارات وصيانتها وضمان إدارة الأجزاء المشتركة بشكل منظم. وتتمثل أهم هذه المهام فيما يلي:

1. صيانة وإدارة الأجزاء المشتركة

• الإشراف على صيانة المداخل، السلالم، المصاعد، الأسطح، وشبكات المياه والكهرباء.
• متابعة أعمال النظافة العامة داخل العقار للحفاظ على بيئة سليمة للسكان.

2. إدارة الموارد المالية للعقار

• تحديد قيمة الاشتراكات الشهرية التي يدفعها الشاغلون لتمويل أعمال الصيانة.
• فتح حساب بنكي باسم الاتحاد لتحصيل الأموال المخصصة للإدارة والصيانة.
• إعداد ميزانية سنوية تحدد المصروفات والإيرادات المطلوبة للحفاظ على العقار.

3. التعامل مع مشكلات السكان والخلافات

• حل النزاعات التي قد تنشأ بين السكان بشأن الاستخدام العادل للمرافق المشتركة.
• اتخاذ الإجراءات القانونية ضد الممتنعين عن دفع اشتراكات الصيانة.

4. تنظيم الأمن والحراسة داخل العقار

• تعيين أفراد أمن أو حراس للعقار للحفاظ على سلامة السكان.
• تركيب أنظمة مراقبة أو تأمين البوابات إذا لزم الأمر.

5. تنفيذ القرارات والتعاقدات اللازمة

• التعاقد مع شركات متخصصة في أعمال الصيانة مثل المصاعد أو السباكة أو الكهرباء.
• التفاوض مع الجهات الحكومية أو الشركات المزودة بالخدمات لتحسين جودة المرافق.

6. تمثيل العقار أمام الجهات الرسمية

• تسجيل الاتحاد رسميًا لدى الجهات المختصة وفقًا للقانون.
• التعامل مع الجهات الحكومية لحل أي مشكلات متعلقة بالمرافق أو الخدمات.

اتحاد الشاغلين هو الجهة المسؤولة عن الحفاظ على العقارات السكنية والتجارية، ويعمل على ضمان جودة الخدمات المقدمة للسكان وتنظيم الأمور المالية والإدارية للعقار بما يحافظ على قيمته العقارية.

ماهو الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين ؟

من الضروري معرفة ماهو الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين؟ حتى يتمكن السكان من فهم أدوارهم ومسؤولياتهم داخل العقار، سواء كانوا ملاكًا أو مستأجرين. فالقانون رقم 119 لسنة 2008 جعل من اتحاد الشاغلين الجهة الرسمية المسؤولة عن صيانة وإدارة العقارات، مما أدى إلى تغيير كبير في مفهوم الإدارة العقارية. ولذلك، سنستعرض بالتفصيل ماهو الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين؟

قد يختلط الأمر على البعض بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين، ولكن هناك فرق جوهري بين المفهومين، خاصة بعد صدور القانون رقم 119 لسنة 2008 (قانون البناء الموحد) الذي ألغى مفهوم اتحاد الملاك واستبدله بمفهوم اتحاد الشاغلين. إليك الفروقات الأساسية بينهما :

العنصر	اتحاد الملاك	اتحاد الشاغلين
التسمية القانونية	كان موجودًا قبل صدور قانون البناء الموحد	تم إقراره رسميًا بالقانون رقم 119 لسنة 2008
الأعضاء	يقتصر على ملاك العقار فقط	يشمل كل شاغلي الوحدات سواء كانوا ملاكًا أو مستأجرين
الهدف الأساسي	تنظيم العلاقة بين الملاك داخل العقار	صيانة وإدارة العقار بالكامل، بما يشمل الملاك والمستأجرين
الإلزام القانوني	لم يكن إلزاميًا في جميع الحالات	إلزامي للعقارات التي تضم 5 وحدات فأكثر
المهام والمسؤوليات	كان يقتصر على تنظيم العلاقة بين الملاك	يشمل: صيانة الأجزاء المشتركة، تحصيل اشتراكات الصيانة، تعيين أفراد الأمن، التعامل مع الجهات الحكومية
الجهة المسؤولة عن التنفيذ	لم يكن هناك إلزام قانوني قوي بتنفيذه	يخضع لقوانين الدولة وإشراف الوحدات المحلية

الملخص

1. اتحاد الملاك كان مفهومًا قديمًا يعتمد على تعاون الملاك فقط، دون إشراك المستأجرين.
2. اتحاد الشاغلين هو التنظيم الحالي الذي يضم كل من يشغل وحدة داخل العقار، سواء كان مالكًا أو مستأجرًا، وهو ملزم قانونيًا في العقارات التي تتجاوز 5 وحدات.
3. الهدف الأساسي من اتحاد الشاغلين هو ضمان صيانة العقار، إدارته بكفاءة، وحماية حقوق جميع السكان.

لذلك، وفقًا للقانون المصري الحالي، لم يعد هناك اتحاد ملاك بالشكل القديم، بل أصبح هناك اتحاد الشاغلين الذي يعد الشكل القانوني الرسمي لإدارة العقارات المشتركة.

ماهي عيوب اتحاد الملاك ؟

ماهي عيوب اتحاد الملاك؟ وكيف أثرت هذه العيوب على العقارات، مما أدى إلى استبداله بنظام أكثر تطورًا وهو اتحاد الشاغلين، لضمان بيئة سكنية منظمة ومستدامة لجميع السكان.

عيوب اتحاد الملاك ظهرت بشكل واضح في التجربة العملية لإدارة العقارات، مما أدى إلى استبداله بمفهوم اتحاد الشاغلين وفقًا للقانون رقم 119 لسنة 2008. وفيما يلي أبرز المشكلات والعيوب التي واجهها اتحاد الملاك:

1. محدودية العضوية وعدم شمول الشاغلين

كان اتحاد الملاك يقتصر فقط على الملاك الفعليين للوحدات داخل العقار، مما أدى إلى استبعاد المستأجرين من المشاركة في الإدارة.
أدى ذلك إلى عدم التزام بعض السكان بدفع مصاريف الصيانة، بحجة أنهم غير معنيين بالإدارة.

2. عدم وجود إلزام قانوني قوي

لم يكن هناك إلزام قانوني واضح يجبر جميع الملاك على تكوين الاتحاد أو الالتزام بقراراته.
بعض الملاك كانوا يرفضون الانضمام أو دفع الاشتراكات، مما أدى إلى تعطيل أعمال الصيانة والإدارة.

3. ضعف آلية تحصيل المصاريف

واجه اتحاد الملاك مشكلة في جمع الاشتراكات الشهرية الخاصة بالصيانة، حيث لم يكن هناك سلطة قانونية تمكنه من إجبار الملاك على الدفع.

في بعض الحالات، كان العقار يعاني من تدهور الخدمات بسبب قلة التمويل وعدم قدرة الاتحاد على فرض رسوم إلزامية.

4. النزاعات بين الملاك

عدم الاتفاق بين الملاك على إدارة العقار كان يؤدي إلى نزاعات داخلية، خاصة في حال وجود آراء متضاربة حول قيمة المصاريف أو كيفية إنفاقها.

غياب آلية واضحة لحل هذه النزاعات جعل عملية اتخاذ القرارات بطيئة وغير فعالة.

5. عدم وجود كيان رسمي معترف به قانونيًا

لم يكن اتحاد الملاك كيانًا قانونيًا مسجلًا بشكل رسمي، مما صعب من تعامله مع الجهات الحكومية أو اتخاذ إجراءات قانونية ضد المخالفين.

لم تكن هناك عقوبات واضحة لمن يرفض الالتزام بقرارات الاتحاد أو يعرقل عمله.

6. ضعف الرقابة والمتابعة

بسبب عدم وجود إشراف حكومي قوي، لم يكن هناك ضمان لتنفيذ قرارات الاتحاد أو التأكد من استمرارية أعمال الصيانة.

أدى ذلك إلى إهمال العديد من العقارات، حيث لم يكن هناك آلية لإجبار الملاك على الالتزام بمسؤولياتهم.

الملخص

بسبب هذه العيوب، تم إلغاء اتحاد الملاك واستبداله بـ اتحاد الشاغلين، والذي أصبح إلزاميًا للعقارات التي تضم 5 وحدات أو أكثر، ويشمل جميع شاغلي الوحدات، سواء كانوا ملاكًا أو مستأجرين، لضمان صيانة وإدارة العقارات بشكل أكثر كفاءة.

لمعرفة كل مايخص اتحاد الشاغلين لا تتردد في التواصل مع مكتب

الاستاذ / سعد فتحي سعد المحامى

مؤسس منصة المحامي الرقمية علي الرقم التالي :

📞 01211171704

عنوان المكتب : 183 شارع التحرير عمارة ستراند باب اللوق وسط البلد / القاهرة / مصر

هل يحق لاتحاد الشاغلين قطع المياه عن الشقق التي لايدفع اصحابها رسوم الصيانة ؟

هل يحق لاتحاد الشاغلين قطع المياه عن الشقق التي لايدفع أصحابها رسوم الصيانة؟ سؤال يثير الكثير من الجدل بين سكان العقارات المشتركة، خاصة عندما يمتنع بعض الشاغلين عن دفع التزاماتهم المالية تجاه الاتحاد.  خاصة مع زيادة الأعباء المالية على اتحاد الشاغلين،

والحقيقة انه  لايحق لاتحاد الشاغلين قطع المياه أو أي مرفق أساسي (مثل الكهرباء أو الغاز) عن الوحدات التي لا يلتزم أصحابها بسداد رسوم الصيانة.

التعامل القانوني مع الممتنعين عن دفع رسوم الصيانة

بدلًا من قطع الخدمات، يمنح القانون رقم 119 لسنة 2008 (قانون البناء الموحد) اتحاد الشاغلين الأدوات القانونية التالية للتعامل مع الممتنعين عن الدفع :

1. التنبيه الرسمي: يرسل الاتحاد إنذارًا رسميًا إلى الشاغل المتخلف عن الدفع يطالبه بسداد المستحقات.
2. اللجوء للقضاء: يمكن لاتحاد الشاغلين رفع دعوى قضائية أمام محكمة الأمور المستعجلة لإلزام المخالف بالسداد.
3. الحجز الإداري: بعد صدور حكم قضائي، يحق للاتحاد الحجز على ممتلكات الشاغل الممتنع عن الدفع لاستيفاء المستحقات.
4. إضافة الغرامات: يمكن فرض غرامات مالية على المتأخرين، وفقًا لما يحدده اللائحة الداخلية للاتحاد.

عواقب قطع المياه بشكل غير قانوني

إذا قام اتحاد الشاغلين بقطع المياه أو أي مرفق أساسي عن أحد السكان، يمكن للمتضرر التقدم بشكوى إلى الجهات المختصة، مثل:

• شركة المياه أو الكهرباء لإعادة الخدمة فورًا.
• النيابة العامة، حيث قد يعتبر ذلك جريمة تعسف في استخدام الحق أو تعمد الإضرار بالغير.

البديل القانوني عن قطع المياه لاتحاد الشاغلين

بدلًا من قطع الخدمات، يجب على الاتحاد الاعتماد على الطرق القانونية لضمان تحصيل مستحقاته، مثل:

• تنظيم محاضر رسمية ضد الممتنعين عن الدفع.
• إصدار قرارات في اجتماعات الاتحاد تلزم الجميع بدفع المتأخرات.

الملخص

1. لا يحق لاتحاد الشاغلين قطع المياه عن الممتنعين عن دفع رسوم الصيانة، ولكن يمكنه اتخاذ إجراءات قانونية لاسترداد المستحقات.
2. قطع الخدمات الأساسية يعد مخالفة قانونية وقد يعرض القائمين عليه للمساءلة القانونية.

هل يتحمل صاحب الشقة المسافر جزءًا من تكاليف صيانة العمارة ؟

عند البحث في القوانين والتشريعات المصرية، نجد    أن الالتزام بالمصاريف لا يقتصر على السكان الفعليين فقط، بل يشمل جميع الملاك بغض النظر عن إقامتهم الفعلية.  ،وبما أن العقارات تحتاج إلى صيانة دورية للحفاظ على جودتها وسلامتها، فإن    صاحب الشقة المسافر يتحمل  جزءًا من تكاليف صيانة العمارة، حتى وإن كان غير مقيم فيها، وذلك وفقًا لقانون اتحاد الشاغلين رقم 119 لسنة 2008.

لماذا يجب على صاحب الشقة المسافر دفع رسوم الصيانة؟

1. الالتزام القانوني: يفرض قانون اتحاد الشاغلين على جميع ملاك الوحدات المشاركة في تحمل نفقات الصيانة، بغض النظر عن الإقامة الفعلية في الشقة.
2. الاستفادة المستقبلية: حتى لو لم يكن المالك مقيمًا حاليًا، فإن الصيانة تحافظ على حالة العقار وقيمته، مما يعود عليه بالفائدة عند السكن أو البيع أو التأجير.
3. المصروفات تشمل الأجزاء المشتركة: رسوم الصيانة لا تتعلق فقط بالاستخدام الشخصي، بل تشمل المصاعد، السلالم، مداخل العمارة، أعمال الصرف الصحي، وأي إصلاحات عامة، وهي مرافق تؤثر على العقار ككل.
4. منع تحميل باقي السكان أعباء إضافية: في حالة إعفاء غير المقيمين من الدفع، سيصبح العبء المالي على القاطنين فقط، مما يؤدي إلى ظلم في توزيع التكاليف.

ماذا لو رفض صاحب الشقة المسافر دفع مصاريف الصيانة ؟

1. يمكن لاتحاد الشاغلين إرسال إخطار رسمي يطالبه بسداد المستحقات.
2. في حالة الامتناع عن الدفع، يحق للاتحاد رفع دعوى قضائية لاسترداد المبالغ المستحقة.
3. يمكن الحجز على الشقة أو فرض غرامات قانونية حتى يتم السداد.

هل من حق اتحاد الشاغلين التأجير للغير ؟

لا، لا يحق لاتحاد الشاغلين تأجير أي جزء من العقار دون موافقة الملاك أو الجهة المالكة للأجزاء المشتركة.

التأجير في اتحاد الشاغلين : ما المسموح وما الممنوع؟

وفقًا لقانون اتحاد الشاغلين رقم 119 لسنة 2008، فإن اتحاد الشاغلين هو كيان إداري مسؤول عن صيانة وإدارة العقار، وليس له سلطة مطلقة على التصرف في أي جزء من الممتلكات المشتركة أو الخاصة. ومع ذلك، هناك بعض الحالات التي يمكن أن يُسمح فيها بالتأجير وفق ضوابط معينة:

تأجير الأماكن المشتركة مثل سطح العقار أو واجهته الإعلانية

يمكن لاتحاد الشاغلين تأجير أجزاء من الممتلكات المشتركة مثل:

1. سطح العقار لشركات الاتصالات لتركيب أبراج.
2. واجهة العقار لوضع إعلانات تجارية.
3. مساحات في مدخل العقار لاستخدامها في أنشطة خدمية صغيرة.

ولكن بشرط :

• موافقة الأغلبية في اجتماع رسمي لاتحاد الشاغلين.
• توجيه العائد المالي إلى صيانة العقار وليس لأغراض شخصية.
• الالتزام بالقوانين واللوائح المحلية التي تنظم استخدام هذه المساحات.

تأجير الوحدات السكنية أو التجارية الخاصة بالملاك

لا يملك اتحاد الشاغلين أي سلطة على تأجير الشقق أو المحلات المملوكة للأفراد، فذلك حق أصيل لصاحب الوحدة فقط، ولا يجوز للاتحاد التدخل في قرارات التأجير أو فرض قيود على ذلك، إلا إذا كان النشاط المؤجر له مخالفًا للقوانين أو يسبب ضررًا للعقار أو السكان.

هل صيانة الشقة علي المؤجر ؟

مسؤولية صيانة الشقة بين المؤجر والمستأجر تعتمد على نوع الصيانة وطبيعة العقد المبرم بينهما. في القوانين المصرية، يتم التفرقة بين نوعين من الصيانة:

صيانة الشقة الدوريةوصيانة الشقة الأساسية

أولًا: الصيانة الأساسية (يتحملها المؤجر)

تشمل أي أعمال صيانة جوهرية تتعلق بسلامة المبنى أو الشقة، مثل:

• إصلاحات البنية التحتية (الكهرباء، السباكة، تسرب المياه).
• إصلاحات الأسقف والجدران الناتجة عن عوامل غير مرتبطة بسوء استخدام المستأجر.
• استبدال الأدوات الثابتة مثل السخانات أو المكيفات إذا كانت مملوكة للمؤجر.

ثانيًا: الصيانة الدورية والاستهلاكية (يتحملها المستأجر)

تشمل أي أعطال أو تلفيات ناتجة عن الاستهلاك اليومي أو سوء الاستخدام، مثل:

• تغيير المصابيح وصيانة الأجهزة الكهربائية البسيطة.
• إصلاح أعطال السباكة البسيطة مثل استبدال الحنفيات أو فك الانسدادات العادية.
• أي ضرر ناتج عن إهمال المستأجر أو سوء استخدامه للشقة.

هل يمكن الاتفاق على غير ذلك؟

نعم، يمكن للطرفين الاتفاق على توزيع مختلف لمسؤولية الصيانة في عقد الإيجار. بعض العقود تنص على أن المستأجر يتحمل جزءًا أكبر من الصيانة، خاصة في العقود طويلة الأجل أو الإيجارات المفروشة.

ماذا يحدث عند الخلاف حول الصيانة؟

إذا رفض المؤجر إصلاح الأعطال الأساسية، يمكن للمستأجر اللجوء للقضاء لإلزامه بذلك.
إذا تسبب المستأجر في تلفيات، يمكن للمؤجر خصم تكلفة الإصلاح من التأمين أو مطالبته بالدفع قانونيًا.

ماهي عقوبة عدم دفع صيانة العقار ؟

عدم دفع رسوم صيانة العقار يُعد مخالفة قانونية وفقًا لقانون اتحاد الشاغلين رقم 119 لسنة 2008، حيث يفرض القانون التزامًا على جميع ملاك الوحدات السكنية بالمساهمة في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة للعقار. وفي حالة الامتناع عن الدفع، يتعرض المخالف لعقوبات قانونية محددة.

عقوبات عدم دفع رسوم الصيانة

١- المطالبة الرسمية بالسداد

يقوم اتحاد الشاغلين أو المسؤول عن إدارة العقار بإرسال إخطار رسمي إلى المالك المتأخر عن الدفع، يطالبه فيه بسداد المستحقات في مدة محددة.

٢- اللجوء للقضاء واستصدار حكم قضائي

إذا استمر الامتناع عن الدفع، يمكن لاتحاد الشاغلين رفع دعوى قضائية أمام المحكمة المختصة للمطالبة بالمبالغ المستحقة، وعادةً ما تصدر المحكمة حكمًا يلزم المالك المخالف بالدفع.

٣- الحجز على الوحدة السكنية

في حالة استمرار عدم السداد بعد الحكم القضائي، يجوز لاتحاد الشاغلين الحجز على الوحدة السكنية وبيعها بالمزاد العلني لسداد مستحقات الصيانة، وذلك بعد اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة.

٤- فرض غرامات مالية

في بعض الحالات، يمكن للمحكمة فرض غرامات تأخير على المالك الممتنع عن الدفع، مما يؤدي إلى زيادة المبلغ المستحق عليه بمرور الوقت.

٥- قطع بعض الخدمات المشتركة

لا يحق لاتحاد الشاغلين قطع المياه أو الكهرباء عن الوحدة بشكل مباشر، ولكن في بعض الحالات، إذا كانت الخدمة مرتبطة بالنظام المشترك للعقار مثل مصاعد الكهرباء أو خزانات المياه، فقد يتضرر السكان المتأخرون عن الدفع نتيجة عدم قدرتهم على الاستفادة من هذه الخدمات.

كيفية تجنب العقوبات

• الالتزام بسداد رسوم الصيانة في المواعيد المحددة.
• التواصل مع اتحاد الشاغلين في حالة وجود ظروف تمنع الدفع، ومحاولة الوصول إلى اتفاق حول تقسيط المستحقات.
• التأكد من وجود مستندات رسمية توضح قيمة الرسوم المطلوبة وآلية إنفاقها لضمان الشفافية.

هل ترميم العقار مسؤولية المالك ام المستأجر ؟

مسؤولية ترميم العقار تختلف حسب طبيعة الترميم وحالة العقار وعقد الإيجار المبرم بين المالك والمستأجر. وبشكل عام، يتم تقسيم أعمال الترميم إلى نوعين رئيسيين:

أولًا: الترميمات الأساسية والكبيرة (مسؤولية المالك)

تشمل هذه الترميمات أي إصلاحات تؤثر على سلامة المبنى وبنيته التحتية، مثل:

• إصلاحات الأساسات والجدران والشروخ الكبيرة.
• ترميم الأسقف والتشققات التي قد تؤثر على استقرار المبنى.
• إصلاح شبكة المياه والصرف الصحي في حالة الأعطال الكبيرة.
• صيانة الكهرباء الرئيسية التي تؤثر على العقار بالكامل.

القانون يلزم المالك بتنفيذ هذه الترميمات، لأن العقار يعتبر مسؤوليته، وفي حالة رفضه إجراء الترميمات الضرورية، يحق للمستأجر اللجوء للقضاء لإلزامه بها.

ثانيًا: الترميمات البسيطة والاستهلاكية (مسؤولية المستأجر)

تشمل هذه الترميمات أي إصلاحات ناتجة عن الاستخدام اليومي للشقة، مثل:

• إصلاح أو استبدال الحنفيات والمحابس التالفة بسبب الاستخدام العادي.
• تغيير المصابيح وصيانة مفاتيح الكهرباء داخل الشقة.
• إصلاح أو استبدال أي شيء تعرض للتلف بسبب سوء الاستخدام من المستأجر.

إذا تسبب المستأجر في تلفيات ناتجة عن الإهمال، فإنه يتحمل تكاليف إصلاحها حتى لو لم يكن منصوصًا عليها في العقد.

هل يمكن الاتفاق على توزيع مختلف للصيانة؟

نعم، يمكن للمالك والمستأجر الاتفاق في عقد الإيجار على توزيع المسؤوليات بطريقة مختلفة، مثل تحميل المستأجر جزءًا من الترميمات الأساسية أو إعفائه من بعض الصيانات الدورية. لذلك، يجب دائمًا مراجعة العقد لمعرفة الالتزامات المحددة لكل طرف.

ماذا يحدث في حالة وجود خلاف؟

1. إذا رفض المالك القيام بالترميمات الأساسية، يمكن للمستأجر رفع دعوى قضائية لإلزامه بها.
2. إذا أجرى المستأجر الترميمات بدلاً من المالك، يمكنه المطالبة بخصم التكاليف من الإيجار إذا أثبت أن الترميم كان ضروريًا.
3. إذا أخل المستأجر بمسؤوليته عن الصيانة الدورية، يحق للمالك خصم تكاليف الإصلاح من التأمين أو مطالبته بها قانونيًا.

 تحميل قانون اتحاد الشاغلين pdf

القانون المنظم لاتحاد الشاغلين في مصر هو القانون رقم 119 لسنة 2008، المعروف باسم قانون البناء الموحد، وتحديدًا الباب الرابع منه الذي يضع الإطار القانوني لتشكيل وتنظيم اتحادات الشاغلين.

الباب الرابع
الحفاظ علي الثروة العقارية

الفصل الاول في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين

مادة (204): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين

يحدد رئيس الجهة الإدارية مقر الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار في لوحة الإعلانات بمقر الجهة الإدارية .

تتولي الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين حصرالعقارات والمجمعات السكنية بنطاق الجهة الإدارية والتي تستوجب تكوين اتحاد شاغلين طبقاً للمادة (72) من القانون وكذا حصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها .

وعلي الإدارة المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة ونظام إتحاد الشاغلين إخطار شاغلي العقارات التي تسري عليها أحكام الفصل الأول من الباب الرابع من القانون والتي لم يتم إنشاء الإتحاد بها للقيام بإنشاء إتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، وذلك بكتاب موصي عليه بعلم الوصول ، مع لصق نسخه من الإخطار في مكان ظاهر من العقار.

ويباشر رئيس الإتحاد إجراءات قيد الإتحاد لدي الإدارة المختصة وذلك خلال مدة خمس وأربعون يوماً من تاريخ إنتهاء المدة المشار إليها في الفقرة السابقة ويكتسب الإتحاد الشخصية الإعتبارية اعتباراً من تاريخ قيده .

مادة (205): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين

علي شاغلي تلك العقارات إنشاء إتحادات للشاغلين وفقاً لنظام إتحاد الشاغلين الصادر بالقرار الوزاري.
كما يجوز إنشاء إتحاد يضم أكثر من عقار أو مجموعة عقارات متجاورة علي ألا يقل إجمالي عدد وحدات هذه العقارات عن خمس وحدات.

مادة (206): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين

في حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذه التجمعات وبالتنسيق مع المنمي العقاري بتأسيس شركة أو أكثر للإدارة والصيانة يعهد إليها بمهام إتحاد الشاغلين وفقاً لأحكام القانون إضافة إلي صيانة المرافق العامة والخدمات داخل هذا التجمع ، وتشكل الجمعية العمومية للشركة من ممثلي جميع العقارات بالتجمع السكني.

ويشكل أول مجلس إدارة للشركة من سبعة أعضاء يتم إختيار أربعة منهم من بين أعضاء الجمعية العمومية بالإنتخاب ، ويمثل المنمي العقاري للتجمع السكني ثلاثة أعضاء ، وتتولي الجمعية العمومية تحديد مدة المجلس.

وفي التجمعات السكنية القائمة التي سبق وضع نظام للإدارة والصيانة بها عليها توفيق أوضاعها وفقاً لأحكام القانون وهذه اللائحة.

مادة (207): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين

يجوز تشكيل إتحاد تنسيقي بين عدة إتحادات قائمة لعقارات أو مجمعات سكنية للتنسيــــق في المسائل المشتركة بين تلك العقارات ( حدائق – أماكن إنتظار سيارات – أسـوار – مظلات …. الخ) .
ويتكون الإتحاد التنسيقي من ممثل لكل إتحاد قائم يتم إختياره من مجلس إدارة هذا الإتحاد ، ويتم إنتخاب رئيس الإتحاد التنسيقي وأمينا للصندوق من بينهم .

ويتولي رئيس الإتحاد التنسيقي مع ممثلي الاتحادات القائمة تحديد الالتزامات المالية الواجب سدادها عن كل وحدة من وحدات العقارات.

ويقوم ممثلو إتحادات العقارات في الإتحاد التنسيقي بعرض الالتزامات المطلوب سدادها عن كل وحدة علي الجمعية العمومية لكل إتحاد قائم للتصديق عليها.

ويتولي أمين صندوق الاتحاد التنسيقي الصرف علي الأعمال المطلوبة وتقديم حساب ختامي للعرض علي الجمعيات العمومية لاتحادات الشاغلين.

مادة (208): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين

ينشأ بالإدارة المختصة سجل خاص تقيد به المباني الخاضعة لأحكام نظام إتحاد الشاغلين وتفرد لكل مبني صحيفة أو أكثر يثبت بها كافة بيانات المبني والبيانات المتعلقة بالإتحاد وعلي الأخص :-

• – عنوان العقار .
• – رقم الترخيص وتاريخه إن وجد .
• – وصف العقار .
• – حالة العقار إن أمكن .
• – اسم مالك أو ملاك العقار .
• – عدد الوحدات .
• – أسماء الشاغلين وسند الإشغال لكل وحدة إن وجد .
• – تاريخ انعقاد الجمعية العمومية التأسيسية .
• – أسماء أعضاء مجلس إدارة الاتحاد وصفتهم في مجلس الإدارة
• – قرارات الجمعية العمومية مع إرفاق صورة معتمدة من تلك المحاضر
• – بيان بالشكاوي والتظلمات من قرارات الجمعية العمومية أو أي شأن من شئون الإتحاد مع بيان تاريخ ورودها وطريقة تسليمها .

وتقوم الإدارة المختصة بتحديث البيانات الخاصة بالعقار وأعضاء الإتحاد وعليها متابعة قيام الإتحاد بالتزاماته المنصوص عليها في القانون والتنبيه علي رئيس الإتحاد أو من ينوب عنه بضرورة الالتزام بالإجراءات والأعمال المطلوب الوفاء بها والتي يثبت عدم تنفيذها .كما تتولي فحص الشكاوي والتظلمات وإبداء الرأي بشأنها وإبلاغه لرئيس الإتحاد بعد

إعتماده من رئيس الجهة الإدارية ليتولي عرضه علي الجمعية العمومية للإتحاد في أول إجتماع لها .

مادة (209): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين

تنعقد الجمعية العمومية التأسيسية للإتحاد بدعوة من المالك وفي حالة عدم قيامه بالدعوة خلال 15 يوماً من إنتهاء مدة الثلاثة أشهر المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة الأولي يقوم أي من الشاغلين بالدعوة وتنتخب الجمعية العمومية من بين أعضائها مجلس إدارة يتولي شئونها وذلك بالاقتراع السري المباشر وتحدد الجمعية العمومية مدة مجلس الادارة على الا تقل عن ثلاث سنوات وذلك علي النحو التالي :-

– اذا كان عدد أعضاء الجمعية أقل من سبعة أعضاء يشكل مجلس الإدارة من رئيس للإتحاد وأمين للصندوق وعضو .

– اذا كان عدد أعضاء الجمعية يجاوز سبعة أعضاء يشكل مجلس الإدارة من رئيس الإتحاد ونائب للرئيس وأمين الصندوق وعضو.

مادة (210): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين

يكون مالك العقار رئيساً للإتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم إختيار رئيس الاتحاد من بينهم ، فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الإتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيساً للإتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للإتحـاد وكذا أعضاء مجلـس إدارة الإتحاد ما يلي:-

– أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للإتحاد.
– أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعي.
– ألا يكون قد حكم علية بعقوبة جناية أو في جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه إعتباره

مادة (211): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين

تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد.

مادة (212): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين

– تنعقد الجمعية العمومية للإتحاد مرة على الأقل كل سنة أو بناء علي طلب مجلس إدارة الاتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء علي الأقل أو بناء على طلب من الإدارة المختصة إذا رأت ضرورة لذلك.

– وتوجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للإتحاد إلي جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوماً علي الأقل ، موضحاً بها جدول الأعمال والأوراق التى تعينهم على دراسة المسائل الواردة فيه وتاريخ وموعد ومكان الاجتماع .

– وتسلم الدعوة لأعضاء الإتحاد المقيمين بالعقار أو من يمثلونهم قانوناً مع توقيعهم بما يفيد الإستلام ، وفي حالة تعذر التسليم للعضو الذي لايقيم بالعقار يكتفي بإعلانه بمحل إقامته أو بموطنة المختار.
– كما يعلن عن الدعوة في لوحة إعلانات بمدخل العقار أو في مكان ظاهر متفق عليه .
ولمجلس الإدارة الإستعانة بمن يراه لاتمام المهام الموكولة له بعد موافقة الجمعية العمومية نظير مقابل مادي .

مادة (213): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين

على عضو الاتحاد حضور اجتماعات الجمعية العمومية بشخصه وفى حالة اعتذاره عن عدم الحضور عليه إبلاغ رئيس الاتحاد كتابه قبل موعد الاجتماع.
وفى جميع الأحوال يجوز لاى عضو ولو كان ممثلاً لشخص اعتباري أو لمالك فى العقار أو شاغلين متعددين لوحده واحدة أن ينيب عنه فى حضور اجتماعات الجمعية من يراه من أعضاء الاتحاد

مادة (214): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين

علي عضو الجمعية العمومية الذي لا يقيم في العقار أن يخطر رئيس الإتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذي يطرأ عليه . والا صح إعلانه في قلم كتاب المحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار .

مادة (215): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين

• – لايكون اجتماع الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فإن لم يكتمل العدد أجل الإجتماع إلي جلسة أخري تعقد خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوماً من تاريخ الإجتماع الأول ويكون الإنعقاد في هذه الحالة صحيحاً بحضور أي عدد من الأعضاء .
• – ويجب فى بداية كل جلسة أن تحرر ورقة حضور يثبت بها أسماء جميع الحاضرين وصفتهم سواء كان عضواً أو من ينوب عنه .
• – تنظر الجمعية العمومية في الموضوعات المدرجة بجدول الأعمال، كما يجوز لها النظر في المستجد من الموضوعات بموافقة أغلبية الحاضرين من أعضاء الجمعية العمومية .
• – تصدر قرارات الجمعية في المسائل المطروحة بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخري بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية الحاضرين فإذا تساوت الأصوات رجح الرأي الذي من جانبه الرئيس ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود في.
• – وتكون قرارات الجمعية العمومية لإتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الإتحاد.
• – تدون محاضر الجلسات وقراراتها بدفتر محاضر الجلسات مبيناً به مكان وزمان الاجتماع وأسماء الحاضرين والمعتذرين والغائبين بدون عذر وأسماء من لهم حق التصويت من الحاضرين والقرارات الصادرة والأصوات التي حازها كل قرار.

مادة (216): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين

مع عدم الاخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الإتحاد ولها علي الأخص ما يلـي :-
– انتخاب وعزل رئيس الإتحاد المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الإتحاد أو أحد هم علي أن يتم انتخاب البديل في ذات الجلسة .

– إقرار الموازنة التقديرية للإتحاد .
– تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين.
– التصديق علي الحساب الختامي للإتحاد .

– الموافقة علي الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة علي سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ علي طابعه المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .
– اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة علي نظافة الأجزاء المشتركة للعقار ( المدخل – السلالم…. الخ )
– النظر في الشكاوى والتظلمات التي تقدم من ذوي الشأن.

– العمل علي فض المنازعات التي تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار.
وفي حالة ما إذا كان كافة أعضاء الجمعية العمومية ملاك الوحدات يضاف لما تقدم الإختصاصات التالية للجمعية العمومية :-

– تعيين حراسة للعقار وغيرهم من العاملين به وعزلهم وتحديد أجورهم.
– تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة في العقار .

مادة (217): في شأن تنظيم اتحاد الشاغلين

تتولي الجمعية العمومية للإتحاد انتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة بالاقتراع السري من بين أعضاء الإتحاد .
وفي حالة العزل يشترط لصحة القرار الصادر من الجمعية أن يكون بأغلبية الحضور .

إعداد الموازنة التقديرية لـ اتحاد الشاغلين

مادة (218): من قانون اتحاد الشاغلين

تتكون
موارد الإتحاد مـن :-

1. الاشتراكات والالتزامات المالية التي يؤديها الأعضاء التي تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين.

2. عائد استثمار موارد الإتحـاد المنصوص عليها في القانون.

3. التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم.

4. القروض التي تتاح للاتحاد وفقاً المادة 97 من القانون

مادة (219): من قانون اتحاد الشاغلين

يقوم الاتحاد باعداد الموازنة التقديرية بناء على حجم الاحتياجات المالية المطلوبة قبل بداية السنة المالية للاتحاد .و يتم إعداد التكاليف التقديرية لبنود الإستخدامات والتي تنقسم إلي مصروفات ثابتة ومصروفات متغيرة علي النحو التالي :-

المصروفات الثابتـة: –

المصروفات الإدارية والشهرية أو الدورية للخدمات والمرافق المشتركة للعقار مثل :-

( المصروفات الإدارية – أجرة الحراسة – إستهلاك الكهرباء – إستهلاك المياة – الصيانة الدورية لخزانات المياه – الصيانة الدورية لمواتير المياة والمصاعد –النظافة العمومية – الحدائق والتشجير – أجرة الجنايني –أدوات الأمان وطفايات الحريق – … الخ ) .

المصروفات المتغيرة :-
المصروفات المقدرة لمواجهة المستجدات أو الظروف الطارئة للعقار والمرافق المشتركة للعقار مثل:-
( أعمال التدعيم والترميم التي تؤثر علي سلامة العقار – إصلاح الأجزاء المشتركة من مواسير الصرف الصحي و المياة – أعمال الكهرباء والتركيبات في الأجزاء المشتركة –إصلاح خزانات المياة– أعمال البياض والدهانات – أعطال المصاعد – التحسين لأجزاء العقار المشتركة – …الخ ).

ويتم تقدير قيمة المصروفات الثابتة وتوزيعها علي الوحدات لتحديد قيمة الإشتراك الشهري يضاف إليه مبلغ احتياطي تحدده الجمعية العمومية طبقا لحالة العقار تحت حساب المصروفات المتغيرة ولا يتم إستخدامه لغير هذا الغرض ، وعند حدوث أي من الظروف الطارئة التي يحتاج فيها العقار إلي مصروفات

متغيرة يتم تقديرها بمساعدة الفنيين المختصين وصرفها بموافقة رئيس الاتحاد من المبلغ الإحتياطي وإن لم يكف يتم توزيع القيمة الباقية المطلوبة علي عدد الأعضاء الشاغلين بالإتحاد لسداد الفرق المطلوب فعليا وذلك طبقاً ( للجدول المرفق رقم 3)

مادة (220): من قانون اتحاد الشاغلين

يتم تحصيل الالتزامات المالية من الشاغلين بموجب ايصال تحصيل يسلمه أمين الصندوق للشاغل وتسجل أسماء المسددين فى الجدول المرفق رقم 1 كما يقوم أمين الصندوق بتحصيل مصادر التمويل

الاخرى الناتجة عن الاستثمار الخاص بموارد الاتحاد والتبرعات من الغير طبقا للجدول المرفق رقم 2
يمسك مجلس إدارة الإتحاد دفتر لحسن سير العمل مقسما بحيث يشمل :-
سجل العضوية
محاضر جلسات الجمعية العمومية

بيان المصروفات اليوميـــــة (الجدول المرفق رقم 4)
بيان الإيرادات اليومية (الجدول المرفق رقم 5)

بيان متابعة المصروفات والإيرادات .
بيان إشتراكات الشاغلين .

بيان مصادر التمويل

كما يخصص ملف مقسماً لحفظ الأتــي :-
جميع الأوراق الخاصة بالأعضاء
المكاتبات
متابعة البنك ( الكشوف والمكاتبات)

صورة إيصالات التحصيل ( سداد الإشتراكات )
وترقم صفحات الدفتر وكذلك أوراق الملف ويخضع الدفتر والملف لرقابة الجمعية العمومية للإتحاد والإدارة المختصة.

مادة (221): من قانون اتحاد الشاغلين

يتولي أمين الصندوق إعداد الحسابات الختامية والمركز المالي ( الميزانية ) من واقع الإيرادات والمصروفات المجمعة حتي تاريخ عمل الميزانية طبقا للجدول المرفق (جدول رقم 6 )
وتعرض خلال مدة لا تزيد علي شهرين من تاريخ إنتهاء السنة المالية .

مادة (222): من قانون اتحاد الشاغلين

للإتحاد فتح حساب في أحد البنوك وتبلغ توقيعات من لهم سلطة توقيع الشيكات ( رئيس الإتحاد وأمين الصندوق )

مادة (223): من قانون اتحاد الشاغلين

يجب علي أمين الصندوق عرض الموقف المالي علي مجلس إدارة الإتحاد في إجتماعات ربع سنوية علي الاكثر وذلك لتحقيق الرقابة علي النواحي المالية.

 

الفصل الثاني في شأن صيانة وترميم العقارات المبني وهدم منشآت الآيلة للسقوط

مادة(224): من قانون اتحاد الشاغلين

يعتبر من أعمال الصيانة الدورية في تطبيق أحكام هذا الباب ما يلـي :

– إصلاح وترميم وصيانة خزانات المياة وطلمبات المياه.
– إصلاح وترميم التلفيات في أرضيات دورات المياه والحمامات والمطابخ والأسطح التي تؤدي إلي تسرب المياه للعناصر الإنشائية للمبني

– إصلاح واستبدال التالف من أعمال التركيبات الكهربائية الرئيسية التي يكون من شأنها أن تؤدي إلي حوادث أو حريق أو تعريض الأرواح أو الأموال للخطر أو عدم كفاءة التشغيل.
– الصيانة الدورية الخاصة بالمصاعد وإزالة أي عطل أو خلل بها ، وكذا القيام بأعمال التنظيف والتزليق ( التشحيم والتزييت ) بصفة دورية .

– التشطيبات الخاصة بمدخل العقار وإصلاح درج السلالم وكسوة الأرضيات .
– إستبدال الزجاج المكسور للسلم والمناور والمداخل .
كما يعتبر من أعمال الصيانة الطارئة في تطبيق أحكام هذا الباب ما يلـي :
– إصلاح أعمال الكهرباء التي تؤدي إلي انقطاع التيار أو حدوث خطورة .

– صيانة وإصلاح أعطال المصاعد وطلمبات المياه .
– إصلاح الأعمال الصحية التي قد تؤثر علي سلامة المبني مثل تسرب مياه الخزانات ودورات المياة والمواسير .

مادة (225): من قانون اتحاد الشاغلين

يعتبر من أعمال التدعيم والترميم للعناصر الإنشائية إصلاح العيوب التي تظهر في العناصر الإنشائية للمبني وعمل العلاج والتعديلات اللازمة للعناصر الإنشائية الحاملة للمبني ( أساسات – أعمدة – كمرات – بلاطات – كوابيل – السلالم – الحوائط والسلالم في مباني الحوائط الحاملة…. الخ ) وذلك بغرض تحمل تلك العناصر للأحمال الواقعة عليها أو تحمل أحمال إضافية .

ويعتبر من أعمال الترميم لباقي عناصر المبني إصلاح العيوب التي تظهر في باقي عناصر المبني وعمل العلاج والتعديلات اللازمة ويدخل في هذه الأعمال علي سبيـــل المثال ما يلي :-

– إصلاح وإستبدال مواسير المياة والصرف الخارجية .
– تقوية أو إستبدال كوبستات السلم و السطح .
– أعمال البياض والدهانات لواجهات المبني والشبابيك من الخارج وكذلك الأعمال التي تتطلبها إعادة الحال إلي ما كان عليه في الأجزاء التي تناولها الترميم والصيانة الخارجية.

مادة (226): من قانون اتحاد الشاغلين

تشكل اللحنة المنصوص عليها فى المادة 90 من قانون البناء بقرار من المحافظ المختص على النحو التالى :
– عضو من هيئة التدريس بأحدي كليات الهندسة أو المراكز البحثية فــي مجال الهندسة الإنشائية بدرجة أستاذ مساعد علي الأقل أو مهندس استشاري في مجال الهندسة الإنشائية له خبرة لا تقل عن عشرين عاماً في مجال تدعيم وترميم المنشآت ( رئيساً )

– مهندس استشاري معماري أو مدني ( خبرة في مجال ترميم المنشآت) ( عضواً )
– مهندس ممثل للجهة الإدارية ( مقرراً )

ووفقاً لنوعية الأعمال فللجنة أن تستعين بمن تراه للمساعدة في إنجاز أعمالها.
و يجوز للمحافظ تكليف أحد المكاتب الهندسية أو الجهات الهندسية المتخصصة للقيام بمهام اللجنة المذكورة.

مادة(227): من قانون اتحاد الشاغلين

تتولي اللجنة المنصوص عليها في المادة السابقة معاينة وفحص المباني والمنشآت التي تحال إليها من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم وذلك من خلال المرور الدوري الذي تقوم به أو بناء علي ما يقدم إليها من إتحاد الشاغلين أو أحد أعضائه أو الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين أو أية شكاوي عن حالة المبني .

حيث تتولي اللجنة استيفاء البيانات التالية :-
– عنوان المبني والغرض المستعمل فيه ونوعية نظام الإنشاء وعدد الأدوار والظروف المحيطة بموقع المبني مثل ( المباني المجاورة والطرق والممرات المائية وغيرها ) .

– اسم المالك أو اسم اتحاد الشاغلين والشاغلين وعددهم .
– تاريخ إنشاء المبني إن أمكن .

– صورة من اللوحات الإنشائية والمعمارية وتقارير الجسات وتقارير ضبط الجودة الخرسانية والمواد المستعملة في التنفيذ إن وجدت .
– أية بيانات أخري متوفرة عن العقار لدي الجهة الإدارية المختصة.

مادة (228): من قانون اتحاد الشاغلين

تعد اللجنة تقريرها بناء على المعاينة الظاهرية للعقار على النموذج المرفق بهذه اللاحئة رقم ( 7 ) ويحدد فيه وصف الأجزاء المعيبة بالمبنى وما تقرره اللجنة للمحافظة على المبنى والشاغلين سواء بالصيانة أو الترميم لجعل المبنى صالح للغرض المخصص من أجله أو بالهدم الجزئى أو الكلى مع تحديد المدة اللازمة لتنفيذ تلك الأعمال وبيان ما إذا كانت تستوجب إخلاء المبنى كليا أو جزئيا ومدة الإخلاء .

وفي حالة إذا ما تقرر إخلاء المبني مؤقتاً من شاغليه حرر محضر إداري بأسماء المستأجرين الفعليين دون سواهم وتقوم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بإخطارهم بالإخلاء في المدة التي تحددها ، فإذا لم يتم الإخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق الإداري.

ولشاغلي البناء الحق في العودة إلي العين بعد ترميمها أو تدعيمها فور صدور شهادة صلاحية المبني للإشغال دون الحاجة إلي موافقة المالك ويتم ذلك بالطريق الإداري في حالة امتناع المالك.

مادة (229): من قانون اتحاد الشاغلين

تقدم اللجنة المشار اليها فى المادة السابقة تقريرها الى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطبط والتنظيم .
وفي حالة الصيانة والترميم والتدعيم تصدر الجهة الإدارية قرارها متضمناً الأعمال المطلوبة والمدة اللازمة

لتنفيذها وما إذا كانت تستوجب إخلاء المبني مؤقتاً جزئيا أو كلياً .
وفي حالتي الهدم الكلي أو الجزئي فيعتمد القرار من المحافظ المختص أو من ينيبه خلال أسبوع علي الأكثر من تاريخ إستلام تقارير اللجنة .

مادة (230): من قانون اتحاد الشاغلين

تعلن القرارات المشار إليها في المادة السابقة إلي ذوي الشأن من الملاك وشاغلي العقار ، وإلي ملاك العقارات المؤجرة طبقاً للقانون 4 لسنة 1996 ، وأصحاب الحقوق واتحادات الشاغلين المنصوص عليها بالفصل الأول من هذا الباب بالطريق الإداري ، وتعاد صورة منها إلي الجهة الإدارية المختصة بشئون

التخطيط والتنظيم ، فإذا تعذر إعلان أي منهم يتم الإعلان بإيداع نسخة من القرارات في مقر الجهة الادارية وقسم الشرطة أو نقطة الشرطة الواقع في دائرتها العقار ، ويخطر ذوو الشأن بذلك الإيداع بكتاب موصي عليه بعلم الوصول ، وفي
جميع الأحوال تلصق نسخة من القرار في مكان ظاهر بواجهة العقار.

مادة (231): من قانون اتحاد الشاغلين

يجوز لذوى الشأن التظلم من القرارات التي تصدرها اللجنة المشار إليها في المادة (90) من القانون فى موعد غايته خمسة عشر يوماً من تاريخ إعلانه بالقرار – علي النحو الوارد بالمادة السابقة – وذلك أمام لجنة التظلمات المشكلة بمقر الجهة الادارية ويكون التظلم بموجب خطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول .

وتفصل اللجنة فى التظلمات المقدمة إليها وابلاغ ذوي الشأن خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديمها وتصدر قرارها إما برفض القرار أو بقبوله أو إعادة النظر فيه وللجنة أن تطلب من مقدم التظلم إستيفاء

المستندات أو الدراسات التي تراها لازمة لإتخاذ قرارها ويكون قراراها نهائياً ويعلن إلي الجهة الإدارية المختصة كما يتم إعلان ذوى الشأن واتحاد الشاغلين بخطاب مصحوب بعلم الوصول أو بالطريق الإداري .

مادة (232): من قانون اتحاد الشاغلين

يعهد المالك أو اتحاد الشاغلين أو ذوو الشأن بحسب الأحوال إلي مهندس أو مكتب هندسي بإعداد الدراسات والرسومات والمستندات اللازمة لتنفيذ القرار النهائي الصادر بالترميم أو التدعيم أو الهدم الكلي أو الجزئي واستخراج الترخيص اللازم لتنفيذ الأعمال طبقا للقانون وهذه اللائحة.

ويتولي المالك أو إتحاد الشاغلين أو ذوو الشأن بحسب الأحوال إسناد تنفيذ الأعمال المرخص بها إلي أحد المقاولين أو شركات المقاولات المقيدين بالإتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء طبقا لقانون الإتحاد والقرارات المنفذة لأحكامه ، ويتم التعاقد إسترشاداً بنموذج العقد الصادر به قرار وزير الإسكان والمرافق رقم 222 لسنة 1994 بشأن المواصفات المصرية العامة لبنود الأعمال (جزء الشروط العامة لعقد أعمال المقاولات) .

ويكون ذلك كله بعد أخذ موافقة الجمعية العمومية إلا في حالة وجوب عمل ترميم او تدعيم فوري طبقاً لقرار اللجنة ويعرض ما تم في أول إجتماع للجمعية العمومية .

مادة (233): من قانون اتحاد الشاغلين

يتولى مجلي إدارة الإتحاد القيام بأعمال الصيانة الدورية والطارئة والصرف عليها دون الرجوع إلى الجمعية العمومية وطبقا للنظام المعتمد للإتحاد .

مادة (234): من قانون اتحاد الشاغلين

يلتزم المهندس المشرف علي التنفيذ والمقاول المنفذ بالتضامن فيما بينهما ، باتخاذ الاجراءات والاحتياطات الآتية قبل البدء في تنفيذ أعمال الترميم والتدعيم للعناصر الإنشائية الخارجية والهدم الكلي أو الجزئي المرخص بها وأثناء التنفيذ وعلي الأخص ما يلـي :-

– حجب المبني بكامل ارتفاعه.
– إحاطة المبني بسور ارتفاعه 2.00 م علي الأقل من مادة مناسبة ويزود بوسائل الإضاءة الكافية واللوحات التحذيرية والإرشادية اللازمة بصورة واضحة.

– التأكد قبل البدء في التنفيذ من فصل الجهات المختصة للتيار الكهربائي وإغلاق مصادر الغاز والمياة .
– اتخاذ الاحتياطات اللازمة لحماية المباني المجاورة في جميع مراحل التنفيذ من كافة الأخطار الناتجة عن

التنفيذ طبقاً لأسلوب حماية وتأمين المباني المجاورة من خلال التقرير الهندسي المقدم إلي الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بهذا الخصوص.

– وجوب صلب الجدران والأجزاء البارزة من المباني التي يخشي سقوطها.
– اتخاذ جميع الاحتياطات المناسبة لحماية المارة والأشخاص الموجودين في الموقع أو علي مقربة منه من جميع المخاطر التي يمكن أن توجد في هذا الموقع مثـــــل:-

– تحديد مناطق العمل ومناطق المرور وأن يتم تغطية مناطق المرور بما يكفل توفير الحماية للمارة أو المشاة.
– تأمين موقع العمل وتعيين مراقبين لملاحظة الحالة والأشراف علي دخول معدات الهدم واستخدامها بواسطة المتخصصين.

– إقامة حواجز ووضع إنارة تحذيرية ووسائل الحماية اللازمة لحماية وسلامة المارة والعاملين خاصة أثناء الليل.
– تزويد العمال بأجهزة الحماية الفردية مثل ( البدل الواقية ، الخوذات والقفازات والنظارات الواقية ، أحذية السلامة ، الأقنعة والكمامات … ).

– إعداد خطة تجارب لمواجهة حالات الطوارىء والحوادث العارضة والتي يلزم أخذها في الإعتبار أثناء التنفيذ مثل ( سقوط الأشخاص – سوء استخدام المعدات – النار والحرائق أوالانفجارات– الجروح الطارئة- الحروق– الاختناقات من الأتربة أو الغازات أو ما شابهها).

– توفير مستلزمات الإسعافات الأولية.
– أما فى حالة ترميم وتدعيم العناصر الانشائية الداخلية فيراعى الترميم بما لا يخل بالسلامة الانشائية للمبنى ، مع التأكد من فصل المياة والكهرباء إذا لزم الأمر

ماهي اجراءات اشهار اتحاد الشاغلين بالاحياء ؟

إشهار اتحاد الشاغلين يعد خطوة قانونية ضرورية لتنظيم إدارة وصيانة العقارات المشتركة، وفقًا لقانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008. فيما يلي الإجراءات اللازمة لإشهار اتحاد الشاغلين بالأحياء:

1- تقديم طلب الإشهار إلى الحي

يتم تقديم طلب إشهار اتحاد الشاغلين إلى الوحدة المحلية أو الحي التابع له العقار، مرفقًا بالمستندات المطلوبة، والتي تشمل:

1. صورة من عقد ملكية العقار أو العقود الخاصة بالوحدات السكنية.
2. كشف بأسماء الملاك والشاغلين للوحدات بالعقار.
3. محضر اجتماع الجمعية التأسيسية للاتحاد، موضحًا فيه اختيار رئيس الاتحاد وأعضائه.
4. اللائحة الداخلية لتنظيم أعمال الاتحاد.

2- فحص الطلب من قبل الحي

يقوم الحي أو الوحدة المحلية المختصة بمراجعة الطلب والمستندات المرفقة للتأكد من استيفاء جميع الشروط القانونية لإشهار الاتحاد.

3- إصدار قرار الإشهار

في حالة استيفاء المستندات المطلوبة، يصدر قرار رسمي بإشهار اتحاد الشاغلين من قبل الحي، ويتم تسجيله في سجلات الإدارة المختصة.

4- استخراج شهادة الإشهار

بعد صدور القرار، يتم منح اتحاد الشاغلين شهادة رسمية بالإشهار، والتي تمكنه من مباشرة أعماله وإدارة العقار بشكل قانوني.

5- فتح حساب بنكي لاتحاد الشاغلين

بناءً على شهادة الإشهار، يمكن للاتحاد فتح حساب بنكي مخصص لإيداع رسوم الصيانة والمساهمات المالية من الشاغلين، مما يضمن شفافية إدارة الأموال الخاصة بالعقار.

6- مباشرة أعمال الاتحاد

بعد الإشهار، يصبح اتحاد الشاغلين الجهة المسؤولة عن إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة في العقار، مثل المصاعد، السلالم، المداخل، والحدائق، ويتم تحديد قيمة الاشتراكات الشهرية لكل وحدة سكنية لضمان تغطية نفقات الصيانة والخدمات.

أهمية إشهار اتحاد الشاغلين

• تنظيم إدارة العقار وتحديد المسؤوليات بوضوح.
• ضمان تحصيل رسوم الصيانة بشكل قانوني.
• حماية حقوق السكان والملاك من خلال هيئة إدارية رسمية.
• تجنب النزاعات حول الصيانة والخدمات المشتركة.

إشهار اتحاد الشاغلين بالأحياء يتطلب تقديم طلب رسمي مرفق بالمستندات اللازمة إلى الحي، ومن ثم الحصول على قرار الإشهار وشهادة رسمية، مما يمنح الاتحاد الصلاحية القانونية لإدارة العقار وصيانته.

ماهي صلاحيات اتحاد الشاغلين ؟

يتمتع اتحاد الشاغلين بصلاحيات واسعة لإدارة وصيانة العقارات المشتركة، وفقًا لقانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية. وتتمثل أهم صلاحيات اتحاد الشاغلين فيما يلي:

1- إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة

• الإشراف على صيانة المصاعد، السلالم، مداخل العقار، الأسطح، وخزانات المياه.
• تنظيم أعمال النظافة والتأكد من الحفاظ على العقار في حالة جيدة.
• إصلاح أي تلفيات قد تؤثر على السلامة العامة للمبنى.

2- تحصيل رسوم الصيانة من الشاغلين

• تحديد قيمة الاشتراكات الشهرية لكل وحدة وفقًا لنفقات الصيانة الفعلية.
• إلزام جميع الشاغلين بالمساهمة في التكاليف، سواء كانوا ملاكًا أم مستأجرين.
• اتخاذ الإجراءات القانونية ضد الممتنعين عن الدفع.

3- التعاقد مع الشركات والموردين

• التعاقد مع شركات النظافة والأمن والصيانة لضمان مستوى عالٍ من الخدمة.
• التفاوض مع مقدمي الخدمات بأسعار تنافسية لضمان كفاءة إدارة العقار.

4- اتخاذ الإجراءات القانونية لحماية العقار

• اللجوء إلى القضاء لتحصيل المتأخرات من الشاغلين المخالفين.
• اتخاذ قرارات قانونية بشأن أعمال الصيانة أو الترميم الضرورية.
• فرض غرامات على المتسببين في الإضرار بالأجزاء المشتركة للعقار.

5- متابعة الأمن والسلامة

• تعيين أفراد أمن لحماية العقار عند الحاجة.
• التأكد من تطبيق معايير السلامة مثل صيانة أنظمة مكافحة الحريق والتأكد من سلامة المصاعد.

6- إصدار قرارات تنظيمية للسكان

• وضع لوائح داخلية تنظم استخدام المرافق المشتركة.
• منع أي أنشطة قد تسبب إزعاجًا للسكان أو تضر بالعقار.
• ضبط استخدام الجراجات والأماكن العامة داخل العقار.

يتمتع اتحاد الشاغلين بصلاحيات إدارية وقانونية ومالية تتيح له تنظيم العقار، تحصيل الرسوم، والإشراف على صيانته، مما يضمن الحفاظ على العقار في أفضل حالة ممكنة.

كيف اشتكي علي اتحاد الملاك ؟

إذا كنت تواجه مشكلات مع اتحاد الملاك بسبب سوء الإدارة، الإهمال في الصيانة، فرض رسوم غير قانونية، أو أي تجاوزات أخرى، يمكنك تقديم شكوى رسمية وفقًا للإجراءات القانونية المتبعة. إليك الخطوات التفصيلية:

1- التحدث مع أعضاء الاتحاد أولًا

قبل اللجوء إلى الجهات الرسمية، يُفضل محاولة حل المشكلة وديًا من خلال التواصل مع رئيس وأعضاء اتحاد الملاك لعرض الشكوى ومعرفة موقفهم من المشكلة.

2- تقديم شكوى إلى الحي أو الوحدة المحلية

إذا لم يتم حل المشكلة وديًا، يمكن تقديم شكوى رسمية إلى الحي أو الوحدة المحلية المختصة بالإشراف على اتحادات الملاك. يجب أن تتضمن الشكوى:

• تفاصيل المشكلة والمخالفات المرتكبة من اتحاد الملاك.
• المستندات الداعمة، مثل صور الإيصالات، قرارات الاتحاد المخالفة، أو أي أدلة أخرى.
• بيانات مقدم الشكوى، مثل الاسم والعنوان ورقم الهاتف.

3- تقديم الشكوى إلى النيابة الإدارية أو المحكمة

في الحالات الخطيرة، مثل الاستيلاء على أموال الصيانة أو ارتكاب مخالفات قانونية، يمكن تقديم شكوى إلى النيابة الإدارية أو رفع دعوى قضائية أمام المحكمة المختصة لإلزام الاتحاد بتصحيح المخالفات أو تعيين لجنة لإدارة العقار بدلًا منه.

4- اللجوء إلى جهاز تنظيم اتحاد الشاغلين

إذا كان العقار يخضع لقانون اتحاد الشاغلين وليس اتحاد الملاك التقليدي، فيمكن تقديم شكوى إلى الجهاز المختص باتحاد الشاغلين في الحي، حيث يتم فحص الشكوى واتخاذ الإجراءات القانونية ضد الاتحاد المخالف.

5- التواصل مع وزارة الإسكان أو جهاز حماية المستهلك

في بعض الحالات، يمكن تصعيد الشكوى إلى وزارة الإسكان والمرافق أو تقديم بلاغ إلى جهاز حماية المستهلك إذا كان هناك استغلال مالي أو مخالفات جسيمة.

كيف يمكنني الغاء اتحاد الشاغلين ؟

يتم إلغاء اتحاد الشاغلين في بعض الحالات التي تتطلب إنهاء نشاطه، سواء بسبب عدم التزامه بالقوانين، سوء الإدارة، أو عدم الحاجة إليه. وفقًا لقانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008، يمكن إلغاء اتحاد الشاغلين عبر عدة خطوات قانونية.

1- التحقق من أسباب الإلغاء

يجب أن يكون هناك سبب قانوني يستدعي حل الاتحاد، ومن أبرز الأسباب:

• عدم قيام الاتحاد بدوره في إدارة وصيانة العقار.
• عدم التزام الاتحاد بتحصيل رسوم الصيانة أو إساءة استخدامها.
• وجود مخالفات مالية أو إدارية جسيمة.
• اعتراض الأغلبية من الملاك والشاغلين على استمرار الاتحاد.

2- عقد اجتماع الجمعية العمومية للاتحاد

• يجب دعوة جميع الشاغلين والملاك لعقد اجتماع رسمي.
• يتم مناقشة أسباب الإلغاء واتخاذ قرار بأغلبية الأصوات.
• يتم تحرير محضر رسمي يتضمن قرار الإلغاء وأسبابه.

3- تقديم طلب الإلغاء إلى الحي أو الوحدة المحلية

• يتم تقديم محضر اجتماع الجمعية العمومية إلى الحي أو الوحدة المحلية المختصة.
• يجب إرفاق المستندات التي تثبت وجود أسباب قانونية لحل الاتحاد.
• تقوم الجهة المختصة بمراجعة الطلب واتخاذ القرار النهائي بشأن الإلغاء.

4- صدور قرار رسمي بحل الاتحاد

• في حال موافقة الجهات المختصة، يصدر قرار رسمي بحل اتحاد الشاغلين.
• يتم إلغاء تسجيل الاتحاد وسحب صلاحياته الإدارية والمالية.
• يتم تسليم أي أموال متبقية في الحساب البنكي الخاص بالاتحاد إلى الجهات المختصة لإدارتها وفقًا للقانون.

5- تعيين جهة بديلة لإدارة العقار

بعد إلغاء الاتحاد، يتم تعيين جهة بديلة لإدارة العقار مثل:

• اتحاد جديد إذا قرر السكان إعادة تشكيله.
• تعيين أحد الملاك أو شركة متخصصة لإدارة وصيانة العقار.

يمكن إلغاء اتحاد الشاغلين من خلال عقد اجتماع رسمي، تقديم طلب إلى الحي، وانتظار الموافقة الرسمية. ويجب أن يكون هناك سبب قانوني واضح لحل الاتحاد، مع التأكد من اتباع جميع الإجراءات اللازمة لضمان استمرارية إدارة العقار بشكل قانوني ومنظم.

ماهي مهام اتحاد الشاغلين ؟

يعتبر اتحاد الشاغلين الجهة المسؤولة عن إدارة وصيانة العقارات السكنية والتجارية المشتركة، وفقًا لقانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008. وتتمثل مهام اتحاد الشاغلين في عدة جوانب تهدف إلى الحفاظ على العقار وضمان مستوى معيشة جيد للسكان.

1- إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة

• الإشراف على صيانة المصاعد، السلالم، خزانات المياه، وأنظمة الصرف الصحي.
• تنظيم أعمال النظافة الدورية داخل العقار لضمان بيئة سليمة للسكان.
• إصلاح أي تلفيات في المرافق العامة مثل الإنارة والمداخل.

2- تحصيل رسوم الصيانة والإدارة المالية

• تحديد قيمة الاشتراكات الشهرية وفقًا لاحتياجات الصيانة الفعلية.
• تحصيل رسوم الصيانة من جميع الشاغلين، سواء كانوا ملاكًا أو مستأجرين.
• إدارة الحسابات المالية للعقار بشفافية، وتخصيص الميزانية للمصاريف الضرورية.

3- التعاقد مع الشركات والموردين

• التعاقد مع شركات النظافة، الأمن، والصيانة لضمان خدمات عالية الجودة.
• الاتفاق مع فنيين متخصصين لإجراء أعمال الصيانة الطارئة عند الحاجة.

4- تنفيذ القوانين واللوائح الخاصة بالعقار

• وضع لوائح تنظم استخدام المرافق المشتركة مثل الجراجات والأسطح.
• منع أي أنشطة قد تضر بالعقار أو تسبب إزعاجًا للسكان.
• متابعة الالتزام بالقوانين الخاصة بالبناء وعدم القيام بتعديلات غير قانونية داخل العقار.

5- متابعة الأمن والسلامة داخل العقار

• تعيين أفراد أمن لحماية العقار عند الضرورة.
• التأكد من صيانة أنظمة مكافحة الحرائق والمصاعد لضمان سلامة السكان.
• الإبلاغ عن أي مخالفات قد تهدد سلامة العقار وساكنيه.

6- اتخاذ الإجراءات القانونية ضد المخالفين

• متابعة الممتنعين عن دفع رسوم الصيانة واتخاذ الإجراءات القانونية بحقهم.
• تقديم شكاوى رسمية للجهات المختصة ضد أي مخالفات تؤثر على العقار.
• تنفيذ قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين بما يحقق مصلحة السكان.

ماهي مهام امين صندوق اتحاد الشاغلين ؟

يعتبر أمين صندوق اتحاد الشاغلين أحد الأعضاء الأساسيين في إدارة الاتحاد، حيث يتولى المسؤولية المالية والإدارية المتعلقة بالأمور المحاسبية والتحصيلات. ووفقًا لقانون اتحاد الشاغلين، فإن دوره لا يقتصر على تحصيل الاشتراكات فقط، بل يمتد ليشمل إدارة الميزانية والتقارير المالية للمحافظة على استقرار العقار.

أهم مهام أمين صندوق اتحاد الشاغلين

1. تحصيل رسوم الصيانة والاشتراكات

• جمع الاشتراكات الشهرية أو السنوية من جميع الشاغلين وفقًا لما تقرره الجمعية العمومية.
• متابعة المتأخرات واتخاذ الإجراءات اللازمة ضد الممتنعين عن الدفع.

2. إدارة الحسابات المالية

• فتح حساب بنكي باسم اتحاد الشاغلين لإيداع الأموال المحصلة.
• إعداد ميزانية دورية تشمل المصروفات والإيرادات الخاصة بصيانة العقار.
• حفظ السجلات والفواتير المتعلقة بالمصاريف والمشتريات.

3. صرف الأموال وفقًا لقرارات الاتحاد

• دفع رواتب العمال المسؤولين عن النظافة والأمن والصيانة.
• التعاقد مع شركات الخدمات وسداد المستحقات المالية لها.
• تمويل عمليات الإصلاح الضرورية بعد موافقة مجلس الاتحاد.

4. إعداد التقارير المالية

• تقديم تقارير دورية إلى الجمعية العمومية حول الوضع المالي للاتحاد.
• توضيح المصروفات والإيرادات لضمان الشفافية والمساءلة.

5. متابعة الالتزامات الضريبية والقانونية

• تسديد أي رسوم أو ضرائب مستحقة على الاتحاد.
• التأكد من التزام الاتحاد بالإجراءات المالية القانونية وفقًا للوائح الدولة.

ماهي صلاحيات رئيس اتحاد الملاك ؟

يتمتع رئيس اتحاد الملاك بصلاحيات متعددة تتيح له الإشراف على إدارة العقار والتأكد من تنفيذ القرارات التي تصب في مصلحة السكان. وفقًا للقوانين المنظمة لاتحاد الملاك، فإن رئيس الاتحاد هو المسؤول الأول عن متابعة جميع الأمور الإدارية والمالية والفنية المتعلقة بصيانة وإدارة العقار.

أهم صلاحيات رئيس اتحاد الملاك

1. الإشراف على إدارة الاتحاد

• قيادة اجتماعات الجمعية العمومية لاتحاد الملاك.
• تنفيذ قرارات الجمعية العمومية ومتابعة تنفيذها.
• ضمان سير العمل وفق القوانين واللوائح المنظمة لاتحاد الملاك.

2. متابعة أعمال الصيانة والخدمات

• الإشراف على صيانة العقار والمرافق المشتركة مثل المصاعد، السلالم، وخزانات المياه.
• التعاقد مع شركات النظافة والأمن والصيانة لضمان توفير الخدمات اللازمة للسكان.
• متابعة تنفيذ أعمال الإصلاحات الدورية والطارئة داخل العقار.

3. الإدارة المالية وتحمل المسؤولية القانونية

• مراجعة الميزانية المالية الخاصة باتحاد الملاك.
• متابعة تحصيل رسوم الصيانة من الملاك والشاغلين والتأكد من تسديدها.
• الإشراف على المصروفات لضمان صرف الأموال في الأغراض المحددة.
• تمثيل الاتحاد أمام الجهات الحكومية والقضائية عند الحاجة.

4. فض النزاعات بين الملاك

• التعامل مع أي مشكلات أو خلافات قد تنشأ بين الملاك والسكان.
• اتخاذ القرارات المناسبة التي تضمن حقوق جميع الأطراف وفق القانون.
• إحالة النزاعات الكبرى إلى الجهات المختصة إن لزم الأمر.

5. التوقيع على العقود والمستندات الرسمية

• توقيع العقود مع الشركات المتخصصة في الصيانة والأمن والنظافة.
• التصديق على المستندات المالية المتعلقة بإيرادات ومصروفات الاتحاد.
• إصدار أي قرارات إدارية تتعلق بتنظيم شؤون العقار.

ماهي لائحة اتحاد الشاغلين ؟

لائحة اتحاد الشاغلين هي مجموعة من القوانين والضوابط التي تنظم عمل اتحاد الشاغلين داخل العقارات المشتركة، حيث تحدد حقوق والتزامات جميع السكان، سواء كانوا ملاكًا أو مستأجرين. وتهدف هذه اللائحة إلى ضمان إدارة جيدة للمرافق المشتركة، وتحقيق الانضباط في تحصيل رسوم الصيانة وتنفيذ أعمال الإصلاحات الدورية للعقار.

أهم بنود لائحة اتحاد الشاغلين

1. تشكيل اتحاد الشاغلين

• تحدد اللائحة شروط إنشاء الاتحاد داخل العقارات التي تتطلب إدارة جماعية.
• تنظم طريقة انتخاب رئيس الاتحاد والأعضاء، وتوزيع المهام بينهم.

2. مسؤوليات اتحاد الشاغلين

• الإشراف على صيانة الأجزاء المشتركة مثل المصاعد، مداخل العقار، وشبكات المياه والكهرباء.
• التعاقد مع شركات الأمن والنظافة والخدمات للحفاظ على جودة العقار.
• متابعة تنفيذ قرارات الجمعية العمومية لسكان العقار.

3. الالتزامات المالية

• تحديد قيمة رسوم الصيانة الشهرية أو السنوية التي يدفعها السكان.
• وضع آلية لتحصيل الرسوم ومعاقبة الممتنعين عن الدفع وفقًا للقانون.
• إعداد ميزانية سنوية تشمل المصروفات والإيرادات الخاصة بالعقار.

4. حل النزاعات والخلافات

• تنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين لتجنب النزاعات حول الصيانة والاستخدامات المشتركة.
• تحديد آلية لحل المشاكل التي قد تنشأ بين الشاغلين فيما يتعلق بالمرافق العامة.

5. العقوبات والمخالفات

• وضع ضوابط لمواجهة المخالفات مثل الامتناع عن دفع الرسوم أو الإضرار بالمرافق العامة.
• تحديد الإجراءات القانونية التي يمكن للاتحاد اتخاذها ضد المخالفين.

هل اموال اتحاد الشاغلين تعتبر اموال عامة ؟

أموال اتحاد الشاغلين لا تعتبر أموالًا عامة، بل تُعد أموالًا خاصة مملوكة لجميع شاغلي العقار، سواء كانوا ملاكًا أو مستأجرين، وتُخصص حصريًا لصيانة وإدارة الأجزاء المشتركة من العقار.

الأساس القانوني لوضع أموال اتحاد الشاغلين

وفقًا لقانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية، فإن اتحاد الشاغلين هو كيان إداري وليس جهة حكومية، وبالتالي لا تُعامل أمواله معاملة الأموال العامة. ومع ذلك، فإن هذه الأموال تخضع لرقابة وإشراف الجهات المختصة مثل الوحدات المحلية لضمان استخدامها في الأغراض المخصصة لها.

كيف يتم التعامل مع أموال اتحاد الشاغلين؟

• تحصيل الاشتراكات: يتم تحصيل مبالغ مالية شهرية أو سنوية من شاغلي العقار لتغطية نفقات الصيانة والخدمات المشتركة.
• إدارة الأموال: يتم إيداع الأموال في حساب بنكي باسم الاتحاد، وتُستخدم فقط في أعمال الصيانة والإدارة.
• المساءلة القانونية: في حالة إساءة استخدام أموال الاتحاد أو التلاعب بها، يحق للشاغلين التقدم بشكوى إلى الجهات المختصة لمحاسبة المسؤولين، ولكن لا تنطبق عليها قوانين المال العام التي تخص الجهات الحكومية.

 ماهي شروط الترشح لاتحاد الشاغلين ؟

 

1- أن يكون المرشح مالكًا أو شاغلًا لوحدة في العقار

يجب أن يكون الشخص مالكًا لوحدة سكنية أو تجارية داخل العقار، أو شاغلًا لها بموجب عقد إيجار قانوني.
في حالة الإيجار، يجب أن يكون لديه ما يثبت إشغاله للوحدة لفترة زمنية معقولة.

2- ألا يكون عليه مديونيات للاتحاد

يشترط ألا يكون المرشح متأخرًا في سداد رسوم الصيانة أو أي التزامات مالية تجاه اتحاد الشاغلين.

3- أن يكون حسن السمعة وغير محكوم عليه في قضايا مخلة بالشرف

يجب ألا يكون المرشح قد صدر ضده أحكام قضائية نهائية في جرائم مخلة بالشرف أو الأمانة.
يفضل أن يكون معروفًا بين السكان بحسن الإدارة والقدرة على التعاون مع الآخرين.

4- أن يكون لديه القدرة على إدارة شؤون العقار

يفضل أن يتمتع المرشح بخبرة إدارية أو مالية تساعده في أداء مهامه داخل الاتحاد.
يجب أن يكون قادرًا على التواصل مع الجهات الحكومية والتعامل مع شركات الصيانة والخدمات.

5- الالتزام بحضور اجتماعات الاتحاد

يشترط أن يكون لدى المرشح الوقت والقدرة على حضور الاجتماعات الدورية لاتحاد الشاغلين والمشاركة في اتخاذ القرارات.
عدم الحضور المتكرر قد يؤدي إلى استبعاده من منصبه.

6- عدم الجمع بين عضوية الاتحاد ومصالح متعارضة

لا يجوز لعضو الاتحاد أن يكون لديه مصلحة تجارية مباشرة مع الاتحاد، مثل امتلاكه شركة صيانة تتعامل مع العقار، حتى لا يحدث تضارب مصالح.

الملخص

للتقدم لعضوية اتحاد الشاغلين، يجب أن يكون المرشح مالكًا أو شاغلًا، ملتزمًا بسداد الرسوم، حسن السمعة، لديه القدرة على الإدارة، وقادرًا على حضور الاجتماعات والمشاركة الفعالة في إدارة العقار. وتضمن هذه الشروط اختيار أعضاء قادرين على تحقيق مصلحة جميع السكان وصيانة الممتلكات المشتركة بكفاءة.

ماهي متطلبات عضوية اتحاد الملاك ؟

تعد عضوية اتحاد الملاك من الأسس التي تضمن حسن إدارة العقارات المشتركة، حيث تهدف إلى اختيار أفراد مؤهلين للمشاركة في القرارات التي تحافظ على العقار وتضمن صيانته بفعالية. ومع تزايد الحاجة إلى تنظيم العلاقة بين الملاك داخل المباني السكنية والتجارية، أصبح من الضروري معرفة ماهي متطلبات عضوية اتحاد الملاك؟ لضمان اختيار أعضاء قادرين على إدارة الممتلكات المشتركة بكفاءة.

عند النظر في ماهي متطلبات عضوية اتحاد الملاك؟ نجد أنها تتضمن عدة شروط رئيسية، مثل أن يكون العضو مالكًا لوحدة داخل العقار، ملتزمًا بسداد رسوم الصيانة، وحسن السمعة. ولكن هل هناك معايير أخرى تؤثر على أهلية الشخص للانضمام؟ وما أهمية هذه المتطلبات في تحقيق الاستقرار داخل العقار؟ الإجابة على ماهي متطلبات عضوية اتحاد الملاك؟ تساعد في فهم دور الاتحاد في تحسين بيئة السكن والإدارة الفعالة للممتلكات.

سنسلط الضوء على ماهي متطلبات عضوية اتحاد الملاك؟ وفقًا للقوانين المنظمة.

للانضمام إلى اتحاد الملاك والمشاركة في إدارته، هناك مجموعة من المتطلبات التي يجب أن تتوفر في العضو لضمان تحقيق إدارة فعالة للعقار. وفقًا للقوانين المنظمة، تشمل متطلبات عضوية اتحاد الملاك ما يلي:

1- أن يكون مالكًا لوحدة داخل العقار

يجب أن يكون الشخص مالكًا قانونيًا لإحدى الوحدات السكنية أو التجارية داخل العقار المشترك.
لا يحق للمستأجرين أو غير الملاك الانضمام إلى الاتحاد، حيث يقتصر على الملاك فقط.

2- الالتزام بدفع الرسوم والصيانة

يجب على العضو أن يكون ملتزمًا بدفع اشتراكات الصيانة وأي رسوم أخرى يحددها الاتحاد.
لا يحق للمتأخرين عن السداد الترشح أو المشاركة في القرارات.

3- حسن السمعة وعدم وجود سوابق جنائية

يجب أن يكون العضو حسن السمعة ولم تصدر بحقه أحكام قضائية نهائية في قضايا مخلة بالشرف أو الأمانة.

4- القدرة على المشاركة في إدارة العقار

يجب أن يكون العضو قادرًا على حضور الاجتماعات الدورية والمشاركة في اتخاذ القرارات المتعلقة بإدارة العقار وصيانته.

5- عدم تعارض المصالح

لا يجوز للعضو أن يكون لديه مصلحة تجارية مباشرة في العقار، مثل امتلاك شركة صيانة تتعامل مع الاتحاد، لضمان النزاهة والشفافية.

6- الالتزام بالقوانين واللوائح

يجب على جميع الأعضاء الالتزام بالقوانين المنظمة لاتحاد الملاك والتقيد بقرارات الجمعية العمومية.

في ختام هذه المقالة، لا شك أن اتحاد الشاغلين يمثل أحد أهم الآليات القانونية والإدارية التي تضمن حسن إدارة العقارات المشتركة وصيانتها بالشكل الذي يحافظ على قيمتها ويضمن راحة سكانها. فمع تزايد الحاجة إلى تنظيم العلاقة بين الملاك والمقيمين، أصبح وجود اتحاد الشاغلين ضرورة ملحة للحفاظ على الأجزاء المشتركة للعقار، مثل المصاعد، المداخل، أنظمة الصرف الصحي، وغيرها من المرافق التي يعتمد عليها جميع السكان. ومن خلال اتحاد الشاغلين، يمكن ضمان توزيع عادل لنفقات الصيانة والخدمات، مما يحقق الاستفادة للجميع ويقلل من النزاعات والخلافات.

يعد اتحاد الشاغلين كيانًا قانونيًا يهدف إلى تحقيق التعاون بين جميع شاغلي العقار، سواء كانوا ملاكًا أو مستأجرين، حيث يلعب دورًا محوريًا في تنظيم الالتزامات المالية وضمان استمرارية الخدمات داخل العقار. وعندما يتم تفعيل اتحاد الشاغلين بشكل صحيح وفقًا للقانون، فإنه يسهم في تحسين مستوى المعيشة داخل العقارات السكنية والتجارية، ويمنع حدوث إهمال قد يؤدي إلى تدهور المباني مع مرور الوقت. ومن هنا تأتي أهمية التوعية بقوانين ولوائح اتحاد الشاغلين، حتى يكون جميع السكان على دراية بحقوقهم وواجباتهم تجاه العقار المشترك.

إن نجاح اتحاد الشاغلين يعتمد على مدى التزام السكان والملاك بالمشاركة الفعالة في اتخاذ القرارات ودفع الالتزامات المالية التي تساعد في صيانة العقار. وعند التزام الجميع بقواعد اتحاد الشاغلين، يمكن تحقيق بيئة سكنية أكثر تنظيمًا واستدامة، مما ينعكس بالإيجاب على الجميع. لذلك، فإن دعم وتطوير اتحاد الشاغلين لا يجب أن يكون مجرد التزام قانوني، بل هو ضرورة للحفاظ على العقارات وتحسين جودة الحياة داخلها.

ومن أجل تحقيق أقصى استفادة من اتحاد الشاغلين، يجب أن يتم اختيار أعضاء مؤهلين لإدارته، يتمتعون بالنزاهة والخبرة في إدارة الشؤون المالية والإدارية للعقار، حيث إن نجاح اتحاد الشاغلين يرتبط بمدى كفاءة أعضائه في تنفيذ القرارات وإيجاد الحلول للمشكلات التي تواجه السكان. كما يجب تعزيز ثقافة التعاون بين الشاغلين لضمان تنفيذ قرارات اتحاد الشاغلين بشكل فعّال، مما يسهم في تحقيق العدالة بين جميع السكان في تحمل تكاليف الصيانة والاستفادة من الخدمات المقدمة.

وفي النهاية، يبقى اتحاد الشاغلين حجر الأساس في الحفاظ على العقارات المشتركة وتحسين مستوى الخدمات داخلها. ومع الالتزام الكامل بقوانين اتحاد الشاغلين وتطبيقها بشكل عادل، يمكن تحقيق بيئة سكنية مستقرة وآمنة للجميع. لذلك، من الضروري أن يلتزم جميع السكان بدورهم داخل اتحاد الشاغلين لضمان استمرارية إدارة العقار بكفاءة، مما يساهم في تطوير المجتمع وتحقيق الراحة والاستقرار للجميع.