المشاهرة في عقد الإيجار القديم

المشاهرة في عقد الإيجار القديم من الموضوعات التي أثارت اهتمامًا واسعًا بين الملاك والمستأجرين على حد سواء، إذ أن المشاهرة في عقد الإيجار القديم ترتبط مباشرة بتحديد مدة العقد واستمراريته وآثار ذلك على الطرفين، ولذلك نجد أن المشاهرة في عقد الإيجار القديم تمثل محورًا مهمًا في قضايا الإيجارات القديمة.

عند الحديث عن المشاهرة في عقد الإيجار القديم فإننا نتناول بالشرح والتحليل الخلفية القانونية التي تحكم هذه الصيغة، حيث إن المشاهرة في عقد الإيجار القديم تعني من الناحية العملية أن العقد متجدد تلقائيًا من شهر لآخر ما لم يُخطر أحد الطرفين الآخر بإنهائه، وهو ما يجعل المشاهرة في عقد الإيجار القديم صيغة ذات طبيعة خاصة تفرض التزامات متبادلة وتستدعي فهمًا دقيقًا للقوانين المنظمة.

لقد ارتبطت المشاهرة في عقد الإيجار القديم تاريخيًا بتغيرات تشريعية متعددة، فكل تعديل قانوني يضع أثره على المشاهرة في عقد الإيجار القديم سواء من حيث التمديد أو إنهاء العلاقة الإيجارية أو تعديل القيمة الإيجارية، ويستلزم ذلك دراسة دقيقة لأحكام المحاكم التي فسرت المشاهرة في عقد الإيجار القديم باعتبارها صورة من صور الامتداد القانوني. كما أن المشاهرة في عقد الإيجار القديم ليست مجرد عبارة تكتب في العقد بل هي نظام قانوني قائم له شروطه وآثاره، وهذا يجعل المشاهرة في عقد الإيجار القديم موضوعًا ثريًا للدراسة والبحث.

ولا يخفى أن المشاهرة في عقد الإيجار القديم قد تُستخدم أحيانًا بطريقة غير صحيحة مما يخلق نزاعات بين المؤجر والمستأجر حول كيفية تطبيق المشاهرة في عقد الإيجار القديم أو مدى سريانها، وهنا تظهر أهمية توعية الأطراف بمعنى المشاهرة في عقد الإيجار القديم وأثرها العملي. وعند قراءة أحكام النقض نجد تأكيدًا متكررًا على أن المشاهرة في عقد الإيجار القديم لا تفسر إلا في ضوء إرادة المتعاقدين والنصوص التشريعية السارية، وهو ما يُبرز الدور المحوري لعبارة المشاهرة في عقد الإيجار القديم في تحديد حقوق وواجبات الطرفين.

مامعني كلمة مشاهرة في عقد الإيجار ؟

كلمة مشاهرة في عقد الإيجار معناها أن مدة الإيجار في العقد غير محددة بسنة أو عدة سنوات وإنما محددة بالشهر فقط، أي أن العقد يعتبر متجددًا من شهر إلى شهر تلقائيًا طالما الطرفان مستمران فيه ولم يُخطر أحدهما الآخر برغبته في إنهائه.

ماهي مدة عقد الايجار المشاهرة ؟

عقد الإيجار المشاهرة معناه أن المدة المتفق عليها هي شهر واحد فقط يتجدد تلقائيًا من شهر إلى شهر، ما دام المؤجر والمستأجر مستمرين في العلاقة الإيجارية ولم يخطر أحدهما الآخر برغبته في إنهاء العقد.

أي أن مدة عقد الإيجار المشاهرة في الأصل شهر واحد، لكن عمليًا يظل العقد قائمًا طالما لم يُخطر أحد الطرفين الآخر بإنهائه وفق الإجراءات القانونية. فإذا أراد أحد الطرفين إنهاء العقد يجب عليه إخطار الطرف الآخر قبل بداية الشهر الجديد أو طبقًا لما نص عليه العقد والقانون.

في الإيجار القديم، استخدام لفظ المشاهرة كان شائعًا لتحديد الأجرة الشهرية دون تحديد مدة نهائية، وهو ما كان يؤدي فعليًا إلى استمرار العقد إلى أجل غير مسمى إلا إذا تدخل المشرع أو حدث اتفاق جديد.

لمعرفة كل مايخص المشاهرة في عقد الإيجار القديم

لا تتردد في التواصل مع مكتب

الاستاذ / سعد فتحي سعد المحامى

مؤسس منصة المحامي الرقمية علي الرقم التالي :

📞 01211171704

عنوان المكتب : 183 شارع التحرير عمارة ستراند باب اللوق وسط البلد / القاهرة / مصر

هل عقود المشاهرة طبقا للقانون 4 لسنة 1996 تخضع لقانون الايجار القديم ؟

أولًا: قبل صدور القانون 4 لسنة 1996، كانت جميع عقود الإيجار تخضع لقوانين الإيجارات الاستثنائية (القانون 49 لسنة 1977 والقانون 136 لسنة 1981 وغيرهما) التي كانت تمنح المستأجر حماية قوية وتُقيد حق المالك في إنهاء العقد أو تعديل الأجرة. في تلك الفترة كان ذكر عبارة المشاهرة في عقد الإيجار القديم في العقد يعني في الغالب أن الأجرة تُدفع شهريًا، لكن مدة العقد تكون ممتدة بحكم القانون ولا تنتهي إلا في حالات معينة نص عليها القانون.

ثانيًا: بعد صدور القانون 4 لسنة 1996 نصت مادته الأولى على أن العقود المبرمة بين المالك والمستأجر اعتبارًا من 31 يناير 1996 تخضع لأحكام القانون المدني، أي أنها عقود حرة المدة والأجرة وفقًا لاتفاق الطرفين. وبذلك خرجت هذه العقود من نطاق قوانين الإيجار القديمة الاستثنائية. معنى ذلك أن أي عقد إيجار تم تحريره بعد هذا التاريخ، حتى ولو ورد فيه لفظ المشاهرة في عقد الإيجار القديم، لا يخضع لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار القديمة، بل يُعامل معاملة عقود الإيجار العادية في القانون المدني، أي أن مدة العقد هي شهر واحد فقط يتجدد تلقائيًا طالما استمر الطرفان في التنفيذ، ويحق لأي طرف إنهاؤه بالإخطار.

ثالثًا: محكمة النقض قضت مرارًا بأن العبرة ليست بلفظ المشاهرة ذاته وإنما بتاريخ تحرير العقد والقانون الواجب التطبيق عليه. فإذا كان العقد أُبرم قبل العمل بالقانون 4 لسنة 1996 فهو يُعد من عقود الإيجار القديمة ويستفيد المستأجر من الامتداد القانوني رغم ورود كلمة المشاهرة، أما إذا كان العقد أُبرم بعد هذا التاريخ فيخضع للقانون المدني وتكون مدة العقد شهرًا واحدًا فقط قابلة للتجديد باتفاق ضمني، ويحق للمالك إنهاؤه بالإخطار.

الملخص

1. عقود المشاهرة المبرمة قبل 31 يناير 1996 تُعد من عقود الإيجار القديمة وتخضع للقوانين الاستثنائية القديمة مع الامتداد القانوني.
2. عقود المشاهرة المبرمة بعد هذا التاريخ تخضع للقانون 4 لسنة 1996 والقانون المدني ولا تتمتع بالامتداد القانوني، أي أنها لا تخضع لقانون الإيجار القديم بالمعنى التقليدي، بل هي عقود حرة المدة والأجرة ويحق إنهاؤها بالإخطار القانوني.

حكم عقود المشاهرة ؟

المشاهرة في عقد الإيجار القديم من أكثر الموضوعات التي أثارت جدلًا واسعًا بين الملاك والمستأجرين منذ سنوات طويلة. فالكثير من المواطنين يبرمون عقود إيجار مكتوب فيها أن مدة العقد مشاهرة أو أن الأجرة تدفع مشاهرة، ثم يتساءلون عن حكم هذه الصياغة في ضوء القوانين المصرية المختلفة. والواقع أن المشاهرة في عقد الإيجار القديم تختلف في معناها القانوني وآثارها العملية تبعًا لتاريخ تحرير العقد والقانون الذي يخضع له هذا العقد. ومن هنا ظهرت الحاجة إلى توضيح الحكم القانوني الخاص بـ المشاهرة في عقد الإيجار القديم بشكل مستفيض.

في الماضي، وبخاصة قبل صدور القانون رقم 4 لسنة 1996، كان الإيجار يخضع لما يُسمى بالقوانين الاستثنائية التي منحت المستأجر حماية واسعة وامتدادًا قانونيًا للعقد. في هذا السياق، كانت عبارة المشاهرة في عقد الإيجار القديم لا تؤثر في جوهر العلاقة الإيجارية، إذ كان العقد يمتد تلقائيًا بقوة القانون رغم وجود كلمة مشاهرة. أي أن المستأجر في ظل المشاهرة في عقد الإيجار القديم كان يتمتع بالحماية القانونية نفسها التي يتمتع بها أي مستأجر آخر، ولا يمكن للمؤجر طرده إلا في الحالات المحددة قانونًا مثل عدم سداد الأجرة أو إساءة استعمال العين المؤجرة.

وقد استقرت أحكام محكمة النقض على أن ذكر كلمة مشاهرة في العقد الخاضع للقوانين القديمة لا يحول دون الامتداد القانوني. فالعبرة هنا بتاريخ العقد وليس بالصياغة. وبالتالي فإن المشاهرة في عقد الإيجار القديم إذا كانت في عقد أُبرم قبل 31 يناير 1996 تُعتبر مجرد تعبير عن طريقة دفع الأجرة الشهرية وليس عن مدة العقد، ويظل العقد ممتدًا بقوة القانون. وهذا ما يجعل الكثير من المستأجرين في مأمن من الإخلاء حتى بعد مضي سنوات طويلة من تحرير العقد طالما أنه أُبرم قبل صدور القانون الجديد.

أما بعد صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 فقد تغير الوضع تمامًا. إذ نص هذا القانون على أن عقود الإيجار التي تُبرم بعد العمل به لا تخضع للقوانين الاستثنائية وإنما تخضع لأحكام القانون المدني. وبذلك أصبحت عبارة المشاهرة في عقد الإيجار القديم غير ذات أثر بالنسبة للعقود الحديثة، إذ لم يعد هناك ما يسمى بالامتداد القانوني للعقد، بل أصبح العقد محدد المدة أو غير محدد المدة وفقًا لصياغته، ويجوز لأي من الطرفين إنهاؤه بالإخطار القانوني.

في ظل هذا التطور التشريعي، أصبحت المشاهرة في عقد الإيجار القديم تعني شيئًا مختلفًا إذا وردت في عقد أُبرم بعد 31 يناير 1996. ففي هذه الحالة يُعتبر العقد مدته شهر واحد يتجدد ضمنيًا طالما استمر الطرفان في التنفيذ، ويحق لأي من الطرفين إنهاؤه بإنذار على يد محضر قبل بداية الشهر الجديد. أي أن المشاهرة في عقد الإيجار القديم لم تعد تمنح المستأجر امتدادًا قانونيًا بل أصبحت مجرد تحديد للمدة أو لأسلوب سداد الأجرة. وهذا الفهم أكدته أحكام محكمة النقض التي أوضحت أن عقود الإيجار المحررة بعد العمل بالقانون 4 لسنة 1996 تخضع للقانون المدني حتى لو تضمنت عبارة مشاهرة، ولا مجال للقول بالامتداد القانوني.

ومن الناحية العملية، يتعين على المستأجرين والمؤجرين أن يدركوا أن المشاهرة في عقد الإيجار القديم لم تعد تعني استمرار العقد إلى أجل غير مسمى إلا إذا كان العقد أُبرم قبل صدور القانون الجديد. فإذا كان العقد قديمًا فهو عقد إيجار قديم يخضع للامتداد القانوني مهما وردت به كلمة مشاهرة، أما إذا كان العقد حديثًا فهو عقد خاضع للقانون المدني مدته شهر واحد يتجدد تلقائيًا ويجوز إنهاؤه بالإخطار. هذا التفريق الدقيق بين الحالتين هو ما يحدد الحكم القانوني النهائي لـ المشاهرة في عقد الإيجار القديم.

وتنص المادة 563 من القانون المدني على أنه إذا انتهت مدة الإيجار وبقى المستأجر منتفعًا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه اعتبر الإيجار مجددًا بشروطه الأولى ولكن لمدة غير محددة، وتسري على الإيجار المجدد أحكام المادة 598 التي تجيز لكل من المتعاقدين إنهاء العقد بإرادته المنفردة مع مراعاة مواعيد الإخطار. وهذه النصوص هي التي تطبق فعليًا على العقود الحديثة بما فيها العقود التي تتضمن كلمة مشاهرة، بينما لا تطبق على العقود القديمة الخاضعة للامتداد القانوني.

الخلاصة أن المشاهرة في عقد الإيجار القديم إذا وردت في عقد قبل القانون 4 لسنة 1996 فهي مجرد طريقة دفع للأجرة الشهرية والعقد يمتد بقوة القانون، أما إذا وردت في عقد بعد هذا التاريخ فهي تحديد لمدة العقد بشهر واحد يتجدد تلقائيًا ويجوز إنهاؤه بالإخطار. وبالتالي فإن حكم المشاهرة في عقد الإيجار القديم يختلف اختلافًا جوهريًا بحسب تاريخ تحرير العقد وليس بحسب كلمة مشاهرة في حد ذاتها.

إن إدراك هذا الفارق يساعد الملاك والمستأجرين على معرفة حقوقهم والتزاماتهم. فالكثير من النزاعات تنشأ بسبب عدم فهم معنى المشاهرة في عقد الإيجار القديم. فإذا كان العقد قديمًا يخضع للقوانين الاستثنائية فالمستأجر يتمتع بالامتداد القانوني حتى لو كتب مشاهرة، أما إذا كان العقد حديثًا فالمؤجر له الحق في إنهائه بعد الإخطار حتى لو كتب مشاهرة.

وتبقى النصيحة الأهم هي مراجعة صياغة العقد وتاريخه بدقة قبل اتخاذ أي إجراء قانوني. فعبارة المشاهرة في عقد الإيجار القديم ليست دائمًا كلمة واحدة ذات معنى ثابت، بل هي لفظ يختلف أثره باختلاف الإطار القانوني الذي يُبرم فيه العقد. ومن هنا فإن أي نزاع يتعلق بـ المشاهرة في عقد الإيجار القديم يحتاج إلى فحص تاريخ العقد والقانون الواجب التطبيق عليه قبل استخلاص الحكم القانوني النهائي.

موضوعات قد تهمك

1	نص مشروع قانون الإيجار القديم 2025 التعديلات المقترحة والتأثيرات
2	اخر اخبار قانون الإيجار القديم 2025
3	هل يجوز تقليل عقد الايجار
4	محامي إيجار قديم لحل النزاعات العقارية المعقدة

احكام محكمة النقض في عقد الإيجار المشاهرة

كما أنه من المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن النص في المادتين 558 ، 563 من القانون المدني يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه، وأنه إذا عُقِدَ العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة معينة بحيث لا يمكن معرفه تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاءها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعـين اعـتـبـار الـعـقـد مـنـعـقـداً

للـفـتـرة الـمعـيـنة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة الذكر والتي جاء النص فيها صريحاً بما يتعين تطبيقه

ولا محل للقول بأن العقد ينعقد لمدة يحددها القاضي تبعاً لظروف وملابسات التعاقد أو أن الإيجار ينتهى بوفاة المستأجر أو بانقضاء ستين عاماً على إبرام عـقـد الإيـجـار قـياساً على أحـكام الحـكـر إذ لا محـل للاجتهاد أو الـقـياس وهـناك نص قانوني يحكم الواقعة.

الطعن المقيد برقم 6590 لسنة 79 جلسة 2017/05/24.

تُعد عقودًا مؤقتة إذا لم تُحدد مدّة، وأن العقد الذي خلا من تحديد المدة أو ربط انتهائه بأمر مستقبل غير محقق الوقوع يُعتبر منعقدًا للفترة المعينة لدفع الأجرة (أي «المشاهرة») ويحق لكل طرف إنهاؤه بإخطار طبقًا للمادتين 558 و563 م.مدن. هذا الحكم هو أحد الأحكام المرجعية في القضايا المتعلقة بتأويل «مشاهرة».

الطعن رقم 5258 لسنة 89 قضائية

لا يجوز للقاضي أن يحدد مدة عقد الإيجار (مثل أن يحكم بعقد 59 سنة) اعتمادًا على ظواهر أو ظروف ويحول بذلك «المشاهرة» إلى مدة أقصاها قانونيًّا، وأن على المحكمة أن تلتزم بما يترتب من نصوص القانون المدني عند غياب تحديد مدة أو عند الحاجة إلى تفسير إرادة المتعاقدين. الحكم نُشر نصًّا في منشورات الأحكام. هذا حكم مهم في منع تدخل القاضي لتحديد مدّة العقد بدلًا من تفسير الإرادة القانونية.

الطعن رقم 6484 سنة 82 قضائية