من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية 2025

في ظل تطور التشريعات العقارية وازدياد المعاملات التي تتم على العقارات في السوق المصري، يثور سؤال جوهري يبحث عنه كثير من المتعاملين مع العقار، سواء كانوا بائعين أو مشترين أو وكلاء أو حتى ورثة، وهو: من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية؟ هذا السؤال لا يرتبط فقط بالإجراءات القانونية، بل يتصل ارتباطًا وثيقًا بالتزامات مالية قد تترتب على أحد أطراف العقد. لذلك فإن فهم الإجابة عن سؤال من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية يُعد أمرًا ضروريًا لتجنب النزاعات القانونية أو المفاجآت غير المتوقعة أثناء تسجيل العقار أو توثيق التصرف.

إن تحديد من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية يتطلب الرجوع إلى القوانين المصرية المنظمة لذلك، وعلى رأسها القانون رقم 91 لسنة 2005 بشأن الضريبة على الدخل، وكذلك ما استقرت عليه مصلحة الضرائب العقارية من تعليمات ولوائح تنفيذية. فعند البحث عن إجابة دقيقة لسؤال من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية، نجد أن الإجابة قد تختلف باختلاف نوع التصرف، سواء كان بيعًا أو هبةً أو قسمةً أو غير ذلك من صور التصرفات التي ترد على العقار.

وقد يتبادر إلى الذهن أن المشتري هو من يتحمل الضريبة، ولكن النصوص القانونية توضح صورة مختلفة، ما يجعل من الضروري إعادة طرح السؤال: من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية؟ فالسياق القانوني يشير إلى أن البائع هو الأصل في تحمل الضريبة، ولكن هناك حالات عملية تُظهر اتفاق الطرفين على خلاف ذلك، ما يستدعي مزيدًا من التدقيق في معرفة من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية في كل حالة على حدة.

ومع كل عملية بيع أو نقل ملكية أو توثيق عقد، يُطرح من جديد سؤال من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية، ويصبح هو محور النقاش بين الطرفين، خصوصًا إذا ما تعلق الأمر بمبالغ كبيرة أو عقارات ذات قيمة مرتفعة. ولا تقتصر أهمية معرفة من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية على الناحية المالية فحسب، بل تتعداها إلى ضمان صحة التسجيل والشهر العقاري، حيث لا يتم قبول كثير من الطلبات دون تقديم ما يفيد سداد هذه الضريبة.

ومن الملاحظ أن تساؤل من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية لا يُطرح فقط بين الأفراد، بل يمتد إلى المكاتب العقارية والمحامين والشركات العقارية والمطورين، الذين يحرصون على توعية عملائهم بشأن هذا الالتزام. ولذلك فإن تكرار طرح هذا السؤال: من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية، أصبح ضروريًا لتكوين فهم جماعي واضح ومستقر حول مسؤولية الدفع.

من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية ؟

الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية في القانون المصري هو البائع، وذلك وفقًا لأحكام المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 وتعديلاته.

وقد نصت المادة صراحة على أن: “تُفرض ضريبة بسعر 2.5% من قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء، أيا كانت قيمة التصرف، دون خصم أي تكاليف، والملتزم بأداء الضريبة هو المتصرف، أي البائع.”

توضيحات هامة:

• الضريبة يتحملها البائع وليس المشتري، حتى لو اتفق الطرفان على خلاف ذلك في العقد، إلا أن المسئول أمام مصلحة الضرائب هو البائع.
• لا تُطبق أي إعفاءات أو خصومات على هذه الضريبة، ويتم حسابها بنسبة ثابتة 2.5% من إجمالي قيمة التصرف الواردة في العقد أو القيمة السوقية إذا كانت أعلى.
• الضريبة واجبة السداد قبل التسجيل في الشهر العقاري أو قبل التصديق على العقد في مصلحة الضرائب العقارية، لأنها من الشروط الأساسية لقبول التسجيل.
• في بعض الحالات العملية، قد يتفق البائع والمشتري على أن يتحمل المشتري الضريبة ضمن الاتفاق المالي بينهما، ولكن ذلك لا يُعفي البائع من المسؤولية القانونية أمام الدولة.
• هناك حالات إعفاء مثل تصرف الشخص لورثته الشرعيين أو التصرف بين الأزواج أو الأصول والفروع، ولكن بخلاف هذه الحالات تظل الضريبة مستحقة على البائع.

الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية

الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية في مصر وارد في المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 وتعديلاته، والتي تنص على حالات محددة يُعفى فيها التصرف العقاري من الضريبة بنسبة 2.5٪.

الحالات التي يعفى فيها التصرف من ضريبة التصرفات العقارية:

التصرف بدون مقابل للزوج أو الزوجة أو الأصول أو الفروع

أي أن التصرف العقاري سواء بالبيع أو الهبة أو التنازل إذا تم بين:

• الزوج وزوجته
• الأب أو الأم لأولادهم
• الأولاد لوالديهم
  فإن هذا التصرف يُعفى من الضريبة.

التصرف في العقار المورث من الورثة الشرعيين فيما بينهم

أي أن التصرف الذي يتم بعد الوفاة من الوارث إلى وارث آخر (كقسمة أو بيع نصيب في الميراث) لا يخضع للضريبة.

البيع الجبري الناتج عن تنفيذ حكم قضائي

مثل البيع في المزادات العلنية الناتجة عن أحكام قضائية أو تنفيذات إدارية، حيث لا تُفرض على البائع (المحجوز عليه) ضريبة التصرفات العقارية.

التصرف في العقارات المملوكة للدولة أو الجهات الحكومية أو الهيئات العامة

لا تخضع هذه التصرفات للضريبة لأنها تتم بين كيانات معفاة قانونًا.

نزع الملكية للمنفعة العامة

إذا تم التصرف في العقار لصالح جهة حكومية تنفيذًا لنزع ملكية، فلا تُفرض الضريبة.

ملاحظات مهمة:

• الإعفاء لا يتم تلقائيًا، بل يجب إثبات العلاقة (كالزوجية أو القرابة) أو طبيعة التصرف بإرفاق مستندات رسمية عند تقديم الإقرار الضريبي.
• في حالة التصرف بين الإخوة أو الأحفاد أو الأعمام والعمات، لا يُعتبر معفى من الضريبة.
• حتى في حالة الإعفاء، يجب تقديم إقرار ضريبي لمصلحة الضرائب يوضح الواقعة ويطلب الإعفاء بناءً على المستندات.

قانون ضريبة التصرفات العقارية pdf

الاستعلام عن ضريبة التصرفات العقارية ؟

الاستعلام عن ضريبة التصرفات العقارية في مصر يتم من خلال مصلحة الضرائب العقارية التابعة لوزارة المالية، ويمكنك الاستعلام بعدة طرق، سواء إلكترونيًا أو من خلال التوجه إلى الجهات المختصة مباشرة. إليك التفاصيل الكاملة:

أولًا: خطوات الاستعلام عن ضريبة التصرفات العقارية يدويًا

1. التوجه إلى مأمورية الضرائب العقارية المختصة

يجب أن تذهب إلى مأمورية الضرائب العقارية التي يقع العقار في نطاقها الجغرافي (أي التي يغطي عنوان العقار الموجود في العقد).

تطلب الاستعلام عن ضريبة التصرفات العقارية للعقار موضوع التصرف.

2. تقديم بيانات العقار

• صورة من عقد البيع أو عقد الملكية.
• بيانات البائع والمشتري (أرقام بطاقات – الرقم القومي).
• عنوان العقار بالكامل (المحافظة – المدينة – الشارع – رقم العقار).
• في بعض الحالات، قد يُطلب تقديم كشف رسمي من الشهر العقاري.

3. فحص قيمة الضريبة

يقوم الموظف المختص بمراجعة البيانات وتحديد قيمة الضريبة المستحقة بنسبة 2.5% من قيمة التصرف.

في حالة وجود إعفاء، يجب تقديم ما يثبت ذلك (مثل قسيمة الزواج أو شهادة ميلاد لإثبات القرابة).

ثانيًا: الاستعلام الإلكتروني (عبر الإنترنت)

حتى يوليو 2025، لا يوجد موقع موحد مخصص للاستعلام عن ضريبة التصرفات العقارية إلكترونيًا بالكامل، ولكن يمكن القيام بالخطوات التالية:

1. الدخول إلى بوابة مصلحة الضرائب المصرية

رابط الموقع: https://eta.gov.eg

2. التواصل عبر الخدمات الإلكترونية أو الدعم الفني

يمكن إرسال استفسار أو طلب مساعدة عبر البريد الإلكتروني أو من خلال خاصية “اتصل بنا”.

يمكن التواصل مع الخط الساخن لمصلحة الضرائب على رقم 16395 للاستفسار عن الإجراءات أو الجهة المختصة بحسب عنوان العقار.

3. تحميل النماذج المطلوبة

يمكنك تحميل نموذج الإقرار الخاص بضريبة التصرفات العقارية وتعبئته قبل التوجه للمأمورية.

ثالثًا: الأوراق المطلوبة للاستعلام أو السداد

• صورة من بطاقة الرقم القومي للبائع.
• صورة من عقد البيع أو التنازل.
• مستند يوضح قيمة التصرف (إن لم تكن مدونة بالعقد).
• إذا كان هناك طلب إعفاء، يجب تقديم المستندات المؤيدة (قيد عائلي – إعلام وراثة – حكم قضائي).

رابعًا: ملاحظات هامة

• الضريبة لا تُحسب على سعر السوق، بل على السعر المدون بالعقد، ما لم يتضح أنه غير حقيقي.
• عدم سداد الضريبة يعطل التسجيل في الشهر العقاري، حيث يُشترط تقديم ما يفيد السداد قبل قبول طلب التسجيل.
• لا يجوز تسجيل العقد أو شهره قبل تقديم الإقرار وسداد الضريبة أو إثبات الإعفاء منها.

للاجابة النموذجية علي سؤال من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية

لا تتردد في التواصل مع مكتب الاستاذ / سعد فتحي سعد المحامى

مؤسس منصة المحامي الرقمية علي الرقم التالي :

📞 01211171704

عنوان المكتب : 183 شارع التحرير عمارة ستراند باب اللوق وسط البلد / القاهرة / مصر

عقوبة عدم سداد ضريبة التصرفات العقارية ؟

تعد ضريبة التصرفات العقارية من الضرائب الجوهرية المرتبطة بانتقال الملكية في السوق العقاري المصري، وقد حدد القانون بشكل واضح من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية، حيث قرر أن الشخص المتصرف في العقار، أي البائع، هو الملزم قانونًا بسداد هذه الضريبة. ومع ذلك، يتجاهل بعض الأفراد هذا الالتزام، مما يعرضهم لعقوبات قانونية وإدارية صارمة. لذا فإن معرفة من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية بشكل دقيق يجنّب الوقوع تحت طائلة تلك العقوبات.

وفقًا لأحكام المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 وتعديلاته، فإن من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية هو البائع، ويُعد امتناعه عن السداد مخالفة تستوجب المساءلة القانونية، سواء أكان عن عمد أو إهمال. وتتضمن عقوبة عدم سداد ضريبة التصرفات العقارية ما يلي:

أولًا: الغرامات المالية

إذا لم يقم من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية بسدادها خلال 30 يومًا من تاريخ التصرف، يُعد ذلك تأخيرًا في السداد، ويترتب عليه:

• غرامة تأخير بواقع 1.5% شهريًا من قيمة الضريبة، وتستمر حتى تمام السداد.
• تُحتسب الغرامة من اليوم التالي لانتهاء المهلة القانونية حتى يوم السداد الفعلي.

ثانيًا: رفض تسجيل العقار

من الناحية الإجرائية، لا يمكن لمن لم يثبت سداد الضريبة – أي من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية أن يتم تسجيل العقد في مصلحة الشهر العقاري، إذ يشترط القانون تقديم ما يفيد السداد أو الإعفاء قبل قبول طلب التسجيل. وبالتالي فإن تجاهل السداد يؤدي إلى:

• وقف إجراءات التسجيل والشهر نهائيًا.
• رفض العقود في مصلحة الشهر العقاري حتى تسوية الضريبة.

ثالثًا: المساءلة القانونية والجنائية

في بعض الحالات، قد يُحال من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية إلى النيابة العامة بتهمة التهرب الضريبي، خاصة إذا ثبت التلاعب في بيانات العقد أو إخفاء التصرف. وقد يُعاقب على ذلك بـ:

• غرامة تصل إلى 5000 جنيه أو أكثر.
• الحبس لمدة قد تصل إلى سنة طبقًا لقانون الضرائب العامة في حالة التهرب.

رابعًا: إلزام المتصرف بسداد الضريبة بأثر رجعي

إذا تم اكتشاف التصرف لاحقًا دون سداد الضريبة، فإن الدولة تحتفظ بحقها في:

• إلزام من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية بسداد أصل الضريبة.
• تحصيل جميع الغرامات والفوائد القانونية بأثر رجعي.

الملخص

إن معرفة من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية لا تقتصر فقط على مجرد فهم النص القانوني، بل تتعلق أيضًا بتجنب العقوبات الخطيرة التي قد تنشأ عن الإهمال أو التجاهل. فمن يتصرف في عقار دون سداد الضريبة، وهو يعلم تمامًا أنه من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية، يعرّض نفسه للغرامات

والمنع من التسجيل بل وربما للمساءلة القضائية. ولذلك فإن الخطوة الأولى لضمان سلامة التعامل العقاري تبدأ بالإجابة الواضحة على السؤال الجوهري: من الملتزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية؟

موضوعات قد تهمك

1	مكتب محاماة مصري خدمات قانونية واستشارات معتمدة
2	الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية: الشروط والحالات
3	ضريبة التصرفات العقارية 2025 ونسبة السداد القانونية
4	ضريبة التصرفات العقارية وكل ماتريد معرفته عنها

آخر تعديلات قانون ضريبة التصرفات العقارية

تم تعديل قانون ضريبة التصرفات العقارية في مصر مؤخرًا لتسهيل الإجراءات وتخفيف الأعباء الضريبية عن المواطنين، وذلك من خلال حزمة من التعديلات أقرتها الحكومة حتى منتصف عام ألفين وخمسة وعشرين.

من أهم التعديلات رفع حد الإعفاء الضريبي للعقارات السكنية التي تُستخدم كسكن خاص لصاحبها وأسرته من أربعة وعشرين ألف جنيه إلى خمسين ألف جنيه سنويًا من صافي القيمة الإيجارية، وهو ما يخفف العبء الضريبي عن المواطنين من ذوي الدخل المتوسط.

كما شملت التعديلات منح مصلحة الضرائب العقارية صلاحية إصدار قرار بإلغاء الضريبة تلقائيًا في حالات تهدم العقار أو تعذر الانتفاع به لأسباب قهرية، دون الحاجة لتقديم طلب من المكلف.

وتضمنت التعديلات أيضًا إسقاط ديون الضريبة العقارية ومقابل التأخير في حالات استثنائية مثل وفاة المكلف دون تركه لأموال أو تركة ظاهرة، أو إذا ثبت عدم وجود أموال قابلة للتنفيذ عليها، أو في حالات الإفلاس بحكم نهائي، أو مغادرة المكلف البلاد لمدة عشر سنوات متصلة دون أن يترك أموالًا داخل مصر.

كما تم وضع حد أقصى لمقابل التأخير لا يتجاوز أصل الضريبة، مع منح مهلة ثلاثة أشهر من بدء تطبيق القانون الجديد يمكن خلالها سداد أصل الدين والإعفاء من مقابل التأخير بالكامل، على أن يكون للوزير المختص الحق في مد المهلة مرة واحدة فقط.

أحد التعديلات الجوهرية أيضًا هو التوسع في استخدام النماذج الإلكترونية، حيث أصبح الإقرار الضريبي موحدًا لجميع العقارات التي يملكها أو يستغلها المكلف، ويتم تقديمه إلكترونيًا، مع اعتماد الإيصالات الإلكترونية الصادرة عن مصلحة الضرائب كإيصالات رسمية لها ذات الحُجية القانونية.

كما شملت التعديلات تطوير إجراءات الطعن الضريبي، حيث يمكن للمكلف تقديم طعنه إلكترونيًا، وتم تحديد مدة زمنية مناسبة قبل انتهاء التقدير تتيح له الاعتراض عليه، كما ألغيت صلاحية بعض الجهات في الطعن على نتائج الحصر والتقدير داخل مصلحة الضرائب نفسها لتقليل التنازع الإداري.

هذه التعديلات تعكس توجه الدولة نحو تحسين مناخ الاستثمار العقاري وتخفيف الأعباء عن المواطنين وتحقيق العدالة الضريبية، مع تسهيل الإجراءات وزيادة الاعتماد على الخدمات الرقمية، مما يسهل على الممولين الالتزام ويقلل من النزاعات الناشئة عن التقديرات أو الإجراءات الورقية السابقة.

ضريبة التصرفات العقارية وصحة التوقيع

ضريبة التصرفات العقارية واجبة السداد حتى في حالة وجود دعوى صحة توقيع، لأن دعوى صحة التوقيع لا تثبت نقل الملكية وإنما تُثبت فقط توقيع البائع على العقد. أما تسجيل الملكية رسميًا في الشهر العقاري فيستلزم سداد ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5 بالمئة من قيمة العقد، ولا يُقبل التسجيل بدون تقديم ما يفيد السداد أو الإعفاء.

شرائح ضريبة التصرفات العقارية

ضريبة التصرفات العقارية في مصر لا تُحسب وفق شرائح تصاعدية، بل تُفرض بنسبة ثابتة وفقًا للقانون، وهي:

2.5 بالمئة من إجمالي قيمة التصرف العقاري، دون أي خصومات أو إعفاءات، وذلك على جميع أنواع التصرفات مثل البيع أو التنازل أو الهبة غير المعفاة، ويُسددها المتصرف (البائع) خلال 30 يومًا من تاريخ العقد.

ولا توجد شرائح متعددة أو تصاعدية كما هو الحال في ضريبة الدخل مثلًا، بل تُطبق النسبة الثابتة على كامل قيمة التصرف، سواء كانت القيمة قليلة أو كبيرة.

مثال: إذا كانت قيمة البيع مليون جنيه، فإن الضريبة المستحقة = 2.5 بالمئة × 1000000 = 25000 جنيه.

ضريبة التصرفات العقارية على البائع أم المشتري؟

ضريبة التصرفات العقارية يتحملها البائع قانونًا، فهو الملزم بسدادها بنسبة 2.5 بالمئة من قيمة التصرف، وفقًا للمادة 42 من قانون الضريبة على الدخل.