ضريبة التصرفات العقارية
ضريبة التصرفات العقارية من القضايا الضريبية التي أثارت جدلًا واسعًا في السنوات الأخيرة داخل المجتمع المصري، حيث أصبحت ضريبة التصرفات العقارية محورًا رئيسيًا في تعاملات البيع والشراء الخاصة بالعقارات، سواء كانت وحدات سكنية أو أراضي فضاء أو مباني تحت الإنشاء.
ويرجع السبب في ذلك إلى أن ضريبة التصرفات العقارية تمس شريحة كبيرة من المواطنين الذين يسعون إلى توثيق عقودهم رسميًا ونقل الملكية داخل مصلحة الشهر العقاري. ولأن ضريبة التصرفات العقارية تفرض عند كل عملية تصرف في العقار، سواء بالبيع أو الهبة أو التنازل أو حتى بعض صور التوريث، فإن فهم تفاصيل ضريبة التصرفات العقارية أصبح أمرًا لا غنى عنه.
ويأتي دور هذه المقالة في تسليط الضوء على مفهوم ضريبة التصرفات العقارية وكيفية حسابها، والجهات المختصة بتحصيلها، والإجراءات المطلوبة لسدادها.
حيث تختلف قيمة ضريبة التصرفات العقارية حسب نوع العقار وتاريخ التصرف وطبيعة العلاقة بين الطرفين، ما يجعل فهم النظام القانوني المتعلق بـ ضريبة التصرفات العقارية ضرورة لكل من يتعامل في السوق العقارية المصري.
وتطبق ضريبة التصرفات العقارية وفقًا للقانون رقم ٩١ لسنة ٢٠٠٥، وقد تم تعديل بعض أحكامه لاحقًا لتسهيل الإجراءات وضمان تحصيل ضريبة التصرفات العقارية بطريقة مباشرة وواضحة، دون أي تعقيد بيروقراطي.
ويجب الإشارة إلى أن ضريبة التصرفات العقارية تختلف عن الضرائب الأخرى مثل ضريبة الدخل أو ضريبة القيمة المضافة، إذ إن ضريبة التصرفات العقارية تُسدد مرة واحدة فقط عند حدوث واقعة التصرف، ما يجعلها ضريبة غير دورية. كما أن كثيرًا من المواطنين يخطئون في فهم ما إذا كانت ضريبة التصرفات العقارية يتحملها البائع أم المشتري، وما إذا كانت ضريبة التصرفات العقارية تُعفى في بعض الحالات، مثل التنازل بين الأقارب من الدرجة الأولى.
لذا سنتناول في هذا المقال شرحًا مفصلًا عن ضريبة التصرفات العقارية، ونتعرف على المبالغ التي تُسدد فعليًا عند إجراء التصرف، ونوضح كيف يتم سداد ضريبة التصرفات العقارية سواء عن طريق مصلحة الضرائب أو من خلال البوابة الإلكترونية الحكومية. كما سنبين ما إذا كانت ضريبة التصرفات العقارية
تختلف في حالة العقارات القديمة أو العقارات المسجلة، وما هو الفرق بين التصرف في عقار موثق والتصرف في عقار غير مسجل من حيث تأثيره على ضريبة التصرفات العقارية.
فإن فهم تفاصيل ضريبة التصرفات العقارية يجنّب المواطن كثيرًا من التعطيلات القانونية، ويمنحه رؤية واضحة حول ما يجب عليه فعله لضمان صحة الإجراءات، وسلامة موقفه القانوني أمام الجهات المختصة بتحصيل ضريبة التصرفات العقارية. فإذا كنت مقدمًا على بيع أو شراء عقار، أو ترغب في نقل ملكيته
بشكل قانوني، فإن الإلمام بتفاصيل ضريبة التصرفات العقارية سيمنحك راحة في التعامل وسلاسة في إنهاء الإجراءات. تابع معنا هذا المقال الشامل الذي يتناول كل ما يتعلق بـ ضريبة التصرفات العقارية من البداية حتى نهاية الخطوات، مع أمثلة وتوضيحات عملية تساعدك في فهم كيفية التعامل مع ضريبة التصرفات العقارية بأبسط شكل ممكن، وبدون تعقيدات.
ماهي ضريبة التصرفات العقارية ؟
ضريبة التصرفات العقارية هي مبلغ مالي يتم دفعه للدولة عند نقل ملكية عقار من شخص لآخر، وتشمل الشقق، الأراضي، الوحدات السكنية، المباني، أو أي أصل عقاري ثابت.
النسبة المقررة حاليًا: نسبة ضريبة التصرفات العقارية حاليًا هي اثنين ونصف في المئة من قيمة التصرف في العقار، وتحسب بناءً على سعر البيع المثبت في العقد.
من يتحمل الضريبة؟
الأصل أن البائع هو من يتحمل ضريبة التصرفات العقارية، إلا إذا تم الاتفاق على غير ذلك بين الطرفين في العقد، بشرط أن لا يؤثر ذلك على مسؤولية السداد أمام الدولة، حيث تبقى المسؤولية قانونيًا على البائع.
متى يتم سدادها؟
تدفع الضريبة قبل توثيق العقد في الشهر العقاري أو تقديمه في المحكمة، وهي شرط أساسي لاستكمال تسجيل العقار رسميًا.
أهم الحالات التي لا تخضع للضريبة:
- التصرف بين الأقارب حتى الدرجة الثانية مثل الأب والأم والأبناء والإخوة.
- حالات الإرث (إذا تم نقل الملكية بالميراث الشرعي).
- بعض التصرفات التي لا تهدف للربح التجاري وتُثبت بمستند رسمي.
لماذا توجد هذه الضريبة؟
تفرض هذه الضريبة لتنظيم السوق العقارية، والحد من التهرب الضريبي، وتوثيق حركة بيع وشراء العقارات رسميًا داخل الدولة.
من عليه دفع ضريبة التصرفات العقارية ؟
الذي عليه دفع ضريبة التصرفات العقارية هو البائع، وهذا هو الأصل القانوني وفقًا لأحكام القانون المصري، وتحديدًا المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 وتعديلاته.
المسؤول قانونًا عن سداد الضريبة هو البائع، وليس المشتري.
لكن في الواقع العملي، كثيرًا ما يتم الاتفاق بين البائع والمشتري على أن يتحمل المشتري الضريبة أو يتم تقاسمها، وهذا الاتفاق لا يلغي مسؤولية البائع أمام مصلحة الضرائب، بل هو اتفاق داخلي بين الطرفين.
متى تدفع الضريبة:
- تدفع الضريبة قبل تسجيل العقد في الشهر العقاري.
- لا يمكن إتمام إجراءات التسجيل أو التصديق على العقد في المحكمة إلا بعد تقديم ما يثبت سداد الضريبة.
في حالة الامتناع عن السداد:
- لا يتم تسجيل العقد.
- يحق لمصلحة الضرائب اتخاذ إجراءات قانونية ضد البائع باعتباره المسؤول الأصلي عن سداد الضريبة.
ماهي حالات الاعفاء من ضريبة التصرفات العقارية؟
حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية محددة قانونًا، ويعني ذلك أن هناك تصرفات لا تُفرض عليها الضريبة رغم أنها تتعلق بنقل ملكية عقارات، وذلك لتحقيق اعتبارات أسرية أو اجتماعية أو تنظيمية.
وفيما يلي أهم حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية في القانون المصري:
أولًا: التصرفات بين الأقارب حتى الدرجة الثانية
تشمل:
- التصرف بين الأب وأبنائه أو بين الأبناء وآبائهم
- التصرف بين الأم وأبنائها
- التصرف بين الإخوة
- التصرف بين الجد وحفيده أو الجدة وحفيدها
شرط الإعفاء: أن يكون التصرف بدون مقابل (هبة) أو مقابل رمزي، وأن يقدم دليل على صلة القرابة عند تقديم الإقرار الضريبي.
ثانيًا: حالات الميراث الشرعي
إذا نقلت ملكية العقار من المتوفى إلى الورثة الشرعيين، لا تفرض الضريبة. لكن إذا قام أحد الورثة ببيع نصيبه لغيره، يتم فرض الضريبة على ذلك البيع.
ثالثًا: التنازل للجهات الحكومية أو وحدات الحكم المحلي
إذا تم التصرف في العقار لصالح الدولة أو إحدى الجهات التابعة لها، يكون هذا التصرف معفيًا من الضريبة.
رابعًا: العقارات التي تم التصرف فيها قبل يوليو 2013
إذا وقع البيع أو التصرف قبل 19 يوليو 2013 (تاريخ العمل بالتعديل القانوني)، لا تطبق عليه ضريبة التصرفات العقارية.
خامسًا: التصرفات في إطار التسويات الزوجية
مثل التنازل بين الزوج والزوجة في حالات الطلاق أو التسوية، إذا ثبت أنه جزء من إجراءات تنظيم العلاقة الأسرية.
سادسًا: تصرفات بعض الجمعيات أو الهيئات التي يشملها الإعفاء
مثل بعض الجمعيات الأهلية والمؤسسات غير الهادفة للربح، بشرط أن يكون العقار مستخدمًا في نشاطها غير التجاري.
كيف اعرف اني معفي من ضريبة التصرفات العقارية ؟
لكي تعرف إذا كنت معفيًا من ضريبة التصرفات العقارية، يجب أن تراجع حالتك وفقًا لما حدده القانون المصري من حالات إعفاء واضحة. ويمكنك اتباع الخطوات التالية للتأكد:
أولًا راجع نوع التصرف
هل العقار تم بيعه؟ أم تم التنازل عنه؟ أم وصل إليك عن طريق الميراث؟
إذا كان الميراث، فأنت معفي من الضريبة.
إذا كان التنازل أو الهبة لأحد الأقارب حتى الدرجة الثانية (مثل الأب أو الأم أو الابن أو الأخ)، فأنت معفي.
ثانيًا راجع العلاقة بينك وبين الطرف الآخر
إذا كان التصرف بينك وبين قريب من الدرجة الأولى أو الثانية، فقد تكون معفيًا بشرط تقديم ما يثبت هذه القرابة مثل شهادة ميلاد أو بطاقة الرقم القومي.
ثالثًا راجع تاريخ التصرف
إذا تم التصرف قبل يوم تسعة عشر يوليو عام ألفين وثلاثة عشر، فأنت معفي لأن الضريبة لا تُطبق بأثر رجعي.
رابعًا استعلم من مصلحة الضرائب
- توجه إلى مأمورية الضرائب العقارية التابعة للمنطقة التي يقع فيها العقار.
- قدم نسخة من عقد البيع أو التنازل، واطلب إفادة رسمية لمعرفة موقفك.
- يمكنك تقديم إقرار التصرف العقاري وسيقوم الموظف بمراجعة حالتك وتحديد الإعفاء من عدمه.
ماهي عقوبة عدم سداد ضريبة التصرفات العقارية؟
عقوبة عدم سداد ضريبة التصرفات العقارية في مصر ليست عقوبة جنائية في معظم الحالات، لكنها تؤدي إلى تعطيل تسجيل العقار، وتترتب عليها غرامات تأخير، وفي بعض الحالات قد تتحول إلى مشكلة قانونية إذا ثبت وجود تهرب ضريبي متعمد.
وفيما يلي التفاصيل:
أولًا: عدم إمكانية التسجيل
لا يمكن تسجيل العقد في الشهر العقاري أو المحكمة إلا بعد تقديم ما يثبت سداد ضريبة التصرفات العقارية.
إذا لم تسدد الضريبة، لن تستطيع نقل الملكية بشكل رسمي.
ثانيًا: فرض غرامة تأخير
إذا تأخرت في تقديم إقرار التصرف وسداد الضريبة لأكثر من ثلاثين يومًا من تاريخ التوقيع على العقد، تفرض عليك غرامة مالية تُحسب عن مدة التأخير.
ثالثًا: تحمل مسؤولية قانونية
- مصلحة الضرائب قد تعتبر عدم السداد تهربًا ضريبيًا إذا ثبت أن التصرف تم وأخفي عن الدولة.
- في هذه الحالة، تحرر محاضر رسمية ويحال الأمر للنيابة العامة.
- قد تُفرض غرامات إضافية تصل إلى نصف قيمة الضريبة المستحقة.
رابعًا: عقوبة إدارية وليس حبسًا مباشرًا
الأصل أن عدم السداد لا يؤدي للحبس في حد ذاته، إلا إذا رافقه تزوير في محررات رسمية أو بيانات مزيفة لتضليل مصلحة الضرائب.
الملخص
العقوبة الأساسية هي الحرمان من التسجيل إلى حين السداد، مع إضافة غرامات تأخير، واحتمال المساءلة القانونية في حال التهرب أو تقديم بيانات كاذبة.
مالفرق بين الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقارية ؟
الفرق بين الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقاريه هو فرق في النوع، والسبب، وتوقيت السداد، والشخص المسؤول عن الدفع. كلاهما يتعلق بالعقارات، لكن لكل واحدة منهما طبيعة قانونية مختلفة.
إليك الفرق بشكل مبسط وواضح:
أولًا: ضريبة التصرفات العقارية
- تدفع مرة واحدة فقط عند بيع العقار أو التنازل عنه أو التصرف فيه بأي شكل.
- سببها: نقل ملكية العقار من شخص إلى آخر.
- القانون المنظم: المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005.
- نسبتها: 2.5 في المئة من قيمة البيع أو التصرف.
- المسؤول عن الدفع: البائع (وهو الملزم قانونًا بالسداد).
- شرط للتسجيل: لا يمكن تسجيل العقد في الشهر العقاري بدون سداد هذه الضريبة.
- لا تتكرر: تدفع مرة واحدة فقط عند حدوث التصرف.
ثانيًا: الضريبة العقارية
- تدفع سنويًا على العقارات المبنية التي تزيد قيمتها الإيجارية عن حد معين.
- سببها: امتلاك أو استغلال عقار مبني (مثل شقة أو فيلا أو مبنى إداري).
- القانون المنظم: قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008.
- نسبتها: 10 في المئة من القيمة الإيجارية السنوية المقدرة للعقار، بعد خصم 30 في المئة للوحدات السكنية أو 32 في المئة للتجارية.
- المسؤول عن الدفع: مالك العقار أو من له حق الانتفاع به.
- لا علاقة لها بالتسجيل: تسدد بصرف النظر عن تسجيل العقار.
- تدفع سنويًا طالما العقار ما زال تحت الملكية أو الاستخدام.
لمعرفة كل مايخص ضريبة التصرفات العقارية
لا تتردد في التواصل مع مكتب
الاستاذ / سعد فتحي سعد المحامى
مؤسس منصة المحامي الرقمية علي الرقم التالي :
📞 01211171704
عنوان المكتب : 183 شارع التحرير عمارة ستراند باب اللوق وسط البلد / القاهرة / مصر
الاستعلام عن ضريبة التصرفات العقارية
للاستعلام عن ضريبة التصرفات العقارية في مصر، يجب اتباع خطوات بسيطة، سواء كنت تريد معرفة قيمة الضريبة، أو التأكد من سدادها، أو استخراج شهادة تفيد السداد. إليك الطرق المتاحة:
أولًا: الاستعلام من خلال مأمورية الضرائب المختصة
تحديد المأمورية: توجه إلى مأمورية الضرائب العقارية التابع لها العقار محل التصرف (بناءً على عنوان العقار).
تقديم الأوراق: أحضر صورة من:
- عقد البيع أو التنازل
- بطاقة الرقم القومي
- رقم الملف الضريبي إن وجد
- طلب استعلام: اطلب من الموظف تحديد:
- قيمة الضريبة المستحقة
- حالة السداد
- ما إذا كان هناك إعفاء
- الحصول على إفادة رسمية: يمكنك طلب بيان مكتوب بقيمة الضريبة أو شهادة سداد.
ثانيًا: الاستعلام عبر البوابة الإلكترونية لمصلحة الضرائب (إذا توفر ذلك)
حتى الآن، لا توجد خدمة إلكترونية مباشرة للاستعلام عن ضريبة التصرفات العقارية على موقع مصلحة الضرائب بنفس سهولة الاستعلام عن الضرائب العقارية السنوية، لكن يمكنك متابعة ذلك عبر:
الموقع الرسمي: https://eta.gov.eg
أو عبر الخط الساخن لمصلحة الضرائب: 16395
ثالثًا: الاستعلام من خلال محامي أو مكتب توثيق
في بعض الحالات، يقوم محاميك أو الموظف المختص في مكتب التوثيق العقاري بالاستعلام عن الضريبة نيابة عنك.
تحتاج إلى تفويض أو توكيل رسمي إذا كنت ترسل شخصًا آخر بالنيابة عنك.
متي تسقط ضريبة التصرفات العقارية ؟
ضريبة التصرفات العقاريه لا تسقط بالتقادم طالما لم يتم سدادها أو لم يتم التصرف في العقار بشكل رسمي، لأنها مرتبطة بإجراء قانوني مطلوب عند التسجيل، ولا يتم تسجيل العقار أو التصرف فيه إلا بعد سدادها.
لكن لفهم الموضوع بدقة، إليك أهم النقاط القانونية المتعلقة بسقوطها:
أولا: من الناحية العملية
- لا يمكن تسجيل العقد في الشهر العقاري أو توثيقه إذا لم تسدد ضريبة التصرفات العقارية، حتى لو مرت سنوات.
- فهي ليست ضريبة دورية، بل ضريبة على حدث، أي على تصرف تم في العقار، وتظل قائمة حتى يتم السداد.
ثانيا: من الناحية القانونية
طبقًا لقانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005، لا توجد مادة تنص على سقوط ضريبة التصرفات العقارية بعد مدة زمنية معينة.
بالتالي، الضريبة لا تسقط بالتقادم مثل بعض الالتزامات المدنية.
إذا لم تسدد، تظل مطالبة بها أمام مصلحة الضرائب، ولا يمكن تسجيل العقار بدونها.
ثالثا: استثناء وحيد (بالتصرف قبل يوليو 2013)
إذا كان التصرف في العقار تم قبل 19 يوليو 2013، فلا تطبق عليه ضريبة التصرفات العقارية.
في هذه الحالة، يجب تقديم ما يثبت تاريخ التصرف (مثل عقد بيع عرفي مؤرخ وموقع قبل ذلك التاريخ)، ويمكن اعتبار الضريبة غير مستحقة وليس أنها سقطت.
