الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية
في ظل التطورات التشريعية المتلاحقة التي تشهدها المنظومة الضريبية في مصر، يبرز موضوع الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية كأحد الموضوعات المهمة التي تشغل بال المواطنين، سواء من الملاك أو المشترين، أو حتى الورثة الذين يتعاملون مع العقارات السكنية أو الزراعية أو التجارية. وقد أصبح البحث عن الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية أمرًا شائعًا في أوساط المتعاملين في سوق العقارات، خاصة مع ازدياد الحاجة إلى فهم الضوابط القانونية والنصوص التي تنظم هذا النوع من الإعفاءات.
يهدف هذا المقال إلى تسليط الضوء على مفهوم الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية، وشروطه، وحالاته، والمستندات المطلوبة للاستفادة منه. ففهم الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية لا يقتصر على المختصين فقط، بل أصبح ضروريًا لكل من يتعامل في مجال بيع أو شراء أو نقل ملكية عقار، خصوصًا بعد التعديلات القانونية الأخيرة التي نظمت قواعد الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية بصورة أكثر دقة وشفافية.
وتكمن أهمية الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية في أنه يمثل تخفيفًا ماليًا على المواطنين، ويعكس توجه الدولة نحو تيسير الإجراءات وتقليل الأعباء الضريبية على الفئات المستحقة. وقد نصت القوانين واللوائح التنفيذية بشكل واضح على حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية، مثل حالات الإرث، والهبة بين الأقارب حتى الدرجة الثانية، ونقل الملكية للزوج أو الزوجة أو الأولاد، وكلها تدخل ضمن إطار الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية المعتمد قانونًا.
ومن هنا، فإن فهم تفاصيل الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية أصبح ضرورة ملحة، ليس فقط لتفادي الوقوع في أخطاء قانونية أو دفع مبالغ غير مستحقة، بل أيضًا لتحقيق الاستفادة الكاملة من التيسيرات التي يوفرها القانون. ويشمل الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية كذلك بعض الحالات الخاصة التي قد لا يعرفها الكثيرون، مثل التصرفات الناتجة عن قرارات نزع الملكية للمنفعة العامة أو أحكام قضائية تقضي بنقل الملكية.
ومع استمرار الدولة في تطوير منظومة التحصيل الضريبي، أصبح من المهم التأكد من مدى انطباق شروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية على كل حالة على حدة. وقد قامت مصلحة الضرائب العقارية بإصدار منشورات رسمية توضح فيها آليات تقديم طلبات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية، والمستندات المطلوبة لكل نوع من التصرفات، وذلك لضمان تحقيق الشفافية والعدالة في تطبيق هذه الإعفاءات.
إن السعي وراء الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية لا يعني التهرب من الالتزام الضريبي، بل هو حق قانوني مكفول لمن تنطبق عليه الشروط، ويأتي في إطار الحرص على تطبيق صحيح القانون. لذلك، يُنصح دائمًا بالاطلاع على أحدث التعليمات والتعاميم الخاصة بـ الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية من المصادر الرسمية أو الاستعانة بالمختصين في هذا المجال.
ماهي حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية في مصر ؟
في مصر، حدد القانون عدة حالات يعفى فيها المتصرف أو المتصرف إليه من سداد ضريبة التصرفات العقارية، والتي تُفرض بنسبة 2.5% من إجمالي قيمة التصرف في العقار. وتلك الحالات منصوص عليها في المادة (42) من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 وتعديلاته. وفيما يلي أبرز حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية:
1. من حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية في مصر التصرف في العقار بطريق الميراث
يعفى الورثة من ضريبة التصرفات العقارية عند نقل الملكية إليهم عن طريق الإرث، سواء كان العقار سكنيًا أو زراعيًا أو أرضًا فضاء.
2. من حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية في مصر التصرفات بين الفروع والأصول
التصرفات التي تتم بين:
- الزوج والزوجة
- الأصول (الآباء والأجداد)
- الفروع (الأبناء والأحفاد)
- هذه التصرفات معفاة تمامًا من الضريبة.
3. من حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية في مصر التصرف بناءً على حكم قضائي نهائي
إذا تم نقل ملكية العقار بموجب حكم قضائي بات في دعوى حيازة أو دعوى ملكية أو فرز وتجنيب أو غيرها، يكون معفى من الضريبة.
4. من حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية في مصر الهبة للجهات الحكومية أو الأشخاص الاعتبارية العامة
إذا تم التنازل عن العقار لصالح الدولة أو إحدى الجهات الحكومية أو الهيئات العامة أو الأشخاص الاعتبارية العامة، يعفى من الضريبة.
5. من حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية في مصر نزع الملكية للمنفعة العامة
عند صدور قرار إداري بنزع ملكية العقار للمنفعة العامة، لا تفرض الضريبة على هذا التصرف.
6. من حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية في مصر التصرف في عقار مملوك باتحاد الشاغلين
نقل ملكية العقار من أو إلى اتحاد الشاغلين لا يخضع للضريبة.
7. من حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية في مصر التصرف في العقار بغرض التبرع لمؤسسات خيرية أو جمعيات ذات نفع عام
إذا تم التنازل عن العقار لصالح جهة خيرية معترف بها رسميًا، فيُعفى من الضريبة.
ماهي شروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية؟
شروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية في مصر تختلف بحسب نوع حالة الإعفاء، ولكن بشكل عام توجد مجموعة من الشروط الأساسية التي يجب توافرها للاستفادة من هذا الإعفاء، وهي:
1. أن يكون التصرف قانوني وموثق وهو شرط من شروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية
يجب أن يكون التصرف العقاري موثقًا رسميًا، مثل عقد بيع أو هبة أو حكم قضائي معتمد.
في حالة الميراث، يجب وجود شهادة وفاة الوريث وشهادة إثبات الوراثة.
2. أن يكون المستفيد من الإعفاء من الفئات المستحقة وهو شرط من شروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية
الإعفاء مخصص للورثة، الأزواج، الأصول والفروع (الأبناء والأب والأجداد)، الجهات الحكومية، الهيئات العامة، والأشخاص الاعتبارية العامة.
يجب تقديم مستندات تثبت صفة المستفيد القانونية.
3. تقديم طلب رسمي إلى مصلحة الضرائب العقارية وهو شرط من شروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية
يجب على طالب الإعفاء تقديم طلب رسمي مصحوب بالمستندات الدالة على حقه في الإعفاء.
4. تقديم المستندات المطلوبة التي تثبت حالة الإعفاء وهو شرط من شروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية
- مثل شهادة الوفاة وشهادة الوراثة في حالة الميراث.
- صك رسمي يثبت العلاقة الزوجية أو القرابة في حالة الإعفاء بين الزوج والزوجة أو الفروع والأصول.
- حكم قضائي نهائي في حالة نقل الملكية بناءً عليه.
- قرار إداري بنزع الملكية للمنفعة العامة عند تطبيق الإعفاء في هذه الحالة.
5. أن لا يكون العقار موضوع تصرف مكرر وهو شرط من شروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية
لا يجوز التكرار في الحصول على الإعفاء على نفس العقار أو التصرف نفسه.
6. الإلتزام بالمواعيد القانونية وهو شرط من شروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية
تقديم طلب الإعفاء خلال المواعيد المحددة من قبل مصلحة الضرائب (عادةً عند تسجيل التصرف أو خلال فترة زمنية معينة بعد التصرف).
الالتزام بهذه الشروط يضمن للمتعاملين الاستفادة القانونية من الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية دون تعرضهم لأي عقوبات أو مطالبات ضريبية لاحقة.
متي تسقط ضريبة التصرفات العقارية ؟
تسقط ضريبة التصرفات العقارية في مصر في عدة حالات محددة ينص عليها القانون، بمعنى أن الالتزام بدفع الضريبة ينتهي أو لا يُفرض أساسًا في هذه الحالات. ويمكن تلخيص أهم الحالات التي تسقط فيها الضريبة كما يلي:
1. في حالة الإعفاءات القانونية
تسقط الضريبة عندما يقع التصرف العقاري ضمن حالات الإعفاء المنصوص عليها قانونًا، مثل:
- انتقال ملكية العقار عن طريق الإرث.
- التصرفات بين الزوج والزوجة أو بين الأصول والفروع.
- نقل الملكية بناءً على حكم قضائي نهائي.
- التنازل عن العقار للدولة أو الجهات الحكومية أو الهيئات العامة.
- نزع الملكية للمنفعة العامة.
2. إذا تم إثبات عدم وجود قيمة للتصرف
في بعض الحالات، إذا تم التصرف في العقار بدون مقابل أو كانت القيمة رمزية، فقد تسقط الضريبة أو يتم تخفيضها، بشرط تقديم المستندات التي تثبت ذلك.
3. انتهاء مدة التقادم الضريبي
إذا لم تقم مصلحة الضرائب بتحصيل الضريبة خلال فترة معينة (عادة خمس سنوات من تاريخ التصرف)، فإن حقها في تحصيل الضريبة يسقط بالتقادم.
4. إلغاء أو تعديل القرار الضريبي
في حال صدور قرار من مصلحة الضرائب بإلغاء أو تعديل ضريبة التصرفات العقارية بسبب أخطاء في التقدير أو الاستناد إلى مستندات جديدة تثبت الإعفاء.
5. في حالات الإلغاء القانوني للتصرف
مثل حالات إلغاء العقد أو إبطال التصرف من قبل المحكمة، فتسقط الضريبة لأن التصرف لم يكن صحيحًا أو نافذًا.
بالتالي، تسقط ضريبة التصرفات العقارية في حال تحقق أحد هذه الشروط، ويجب على المتعاملين تقديم المستندات الرسمية التي تثبت استحقاقهم للإعفاء أو إثبات سقوط الضريبة.
كيف يمكنني الغاء ضريبة التصرفات العقارية ؟
لإلغاء ضريبة التصرفات العقارية في مصر، لا يتم الإلغاء بشكل تلقائي، بل يجب التقدم بطلب رسمي إلى مأمورية الضرائب العقارية المختصة، مع تقديم مستندات تثبت أن التصرف يدخل ضمن حالات الإعفاء أو أن هناك سببًا قانونيًا لسقوط أو إلغاء الضريبة. وفيما يلي خطوات إلغاء أو عدم سداد الضريبة:
أولًا: تحديد السبب القانوني للإلغاء
يجب أن تحدد سبب طلب الإلغاء بدقة، وأشهر الأسباب:
أن التصرف العقاري يدخل ضمن حالات الإعفاء
مثل الميراث، الهبة بين الزوجين أو الأقارب من الدرجة الأولى، حكم قضائي نهائي، نزع ملكية، أو تبرع لجهة خيرية.
صدور حكم قضائي بإلغاء العقد
إذا تم فسخ أو بطلان العقد بحكم نهائي، يمكنك تقديم الحكم لإلغاء الضريبة.
مرور مدة التقادم
إذا مضت 5 سنوات من تاريخ التصرف دون مطالبة رسمية من مصلحة الضرائب، يمكنك التمسك بالتقادم.
ثانيًا: تقديم طلب إلغاء الضريبة
يجب تقديم طلب رسمي إلى مأمورية الضرائب العقارية المختصة، ويتضمن:
- بيانات المتصرف والمتصرف إليه
- رقم الملف الضريبي إن وجد
- تاريخ التصرف
- بيان سبب طلب الإلغاء (مرفق بالمستندات المؤيدة)
ثالثًا: المستندات المطلوبة (تختلف حسب الحالة)
تشمل – على سبيل المثال لا الحصر – ما يلي:
- صورة العقد أو الحكم القضائي
- شهادة وفاة + إعلام وراثة (في حالة الميراث)
- إثبات العلاقة الأسرية (في حالة الإعفاء بين الأزواج أو الأقارب)
- قرار نزع الملكية (في حالة التصرف للمنفعة العامة)
- مستندات تثبت التبرع لجهة خيرية
- صورة من الإقرار الضريبي (إن وُجد)
رابعًا: متابعة الطلب
- بعد تقديم الطلب، تقوم المأمورية بفحص المستندات
- إذا توافرت الشروط القانونية، يُصدر قرار بالإلغاء أو بعدم استحقاق الضريبة
- يتم إخطارك رسميًا بالقرار
هل يعفي الورثة من ضريبة التصرفات العقارية ؟
نعم، الورثة معفيون من ضريبة التصرفات العقارية في حالة انتقال ملكية العقار إليهم عن طريق الإرث، وذلك وفقًا للمادة (42) من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 وتعديلاته.
توضيح مهم:
- الإعفاء يشمل التصرف الأول الناتج عن الميراث فقط، أي انتقال الملكية من المتوفى إلى الورثة الشرعيين لا يخضع للضريبة.
- لكن إذا قام الورثة لاحقًا ببيع العقار أو التصرف فيه لأي طرف آخر، فيخضع هذا التصرف لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5% من إجمالي قيمة البيع.
المستندات المطلوبة لإثبات الإعفاء:
- شهادة وفاة المتوفى.
- إعلام وراثة صادر من المحكمة المختصة.
- عقد ملكية المتوفى للعقار.
- طلب رسمي موجه لمأمورية الضرائب العقارية يطلب الإعفاء بسبب الميراث.
هل الارض الزراعية عليها ضريبة تصرفات عقارية ؟
نعم، الأرض الزراعية تخضع لضريبة التصرفات العقارية في مصر، وذلك عند بيعها أو التنازل عنها أو إجراء أي تصرف ناقل للملكية، وهذا وفقًا للمادة (42) من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 وتعديلاته.
تفاصيل مهمة:
نسبة الضريبة: 2.5% من إجمالي قيمة التصرف (ثمن البيع الفعلي المدون في العقد)، دون خصم أي تكاليف.
الجهة المختصة: مأمورية الضرائب العقارية التابع لها موقع الأرض.
متى لا تفرض الضريبة على الأرض الزراعية؟
يوجد بعض الاستثناءات والإعفاءات التي يمكن أن تنطبق على الأرض الزراعية، ومنها:
- إذا انتقلت الأرض الزراعية بالميراث لا تفرض الضريبة على انتقال الملكية إلى الورثة.
- إذا تم التصرف بين الأقارب من الدرجة الأولى (كالزوج والزوجة، أو من الأب لابنه).
- إذا كان التصرف مبنيًا على حكم قضائي بات بنقل الملكية.
- إذا كانت الأرض الزراعية منزوعة الملكية للمنفعة العامة بقرار رسمي.
في حال البيع أو الهبة لغير المستحقين للإعفاء:
- يخضع التصرف لضريبة التصرفات العقارية حتى وإن كانت الأرض زراعية.
- يجب تقديم إقرار ضريبي وسداد نسبة 2.5% قبل توثيق التصرف في الشهر العقاري.
عقوبة عدم سداد ضريبة التصرفات العقارية ؟
عقوبة عدم سداد ضريبة التصرفات العقارية في مصر تشمل عدة آثار مالية وقانونية، حيث تُعد هذه الضريبة التزامًا مباشرًا على المتصرف (البائع)، وعدم الوفاء بها يعرضه للمساءلة وفقًا لقانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 وتعديلاته.
أولًا: غرامة تأخير
يتم فرض غرامة تأخير عن كل يوم تأخير في سداد الضريبة، ويتم احتسابها من تاريخ استحقاق الضريبة وحتى تاريخ السداد.
قيمة الغرامة تحتسب بنسبة تحددها مصلحة الضرائب وفقًا لسعر الائتمان والخصم المعلن من البنك المركزي.
ثانيًا: فائدة على مبلغ الضريبة
تفرض فائدة قانونية على أصل مبلغ الضريبة غير المدفوع، وتُضاف على الغرامة في بعض الحالات.
ثالثًا: عدم إمكانية تسجيل العقد في الشهر العقاري
لا يمكن توثيق أو تسجيل أي تصرف في العقار (بيع أو هبة أو تنازل…) إلا بعد سداد الضريبة أو تقديم ما يثبت الإعفاء منها.
عدم السداد يوقف إجراءات التسجيل.
رابعًا: المسؤولية القانونية
قد تحرك مصلحة الضرائب دعوى أمام المحكمة المختصة لإلزام المتصرف بسداد الضريبة المستحقة.
في حالات التهرب الضريبي العمدي، قد يتعرض المخالف لعقوبة جنائية تصل إلى غرامة أو الحبس، خاصة إذا ثبت وجود تحايل أو تقديم بيانات غير صحيحة في الإقرار الضريبي.
خامسًا: حرمان من بعض المعاملات الحكومية
في بعض الحالات، قد يُمنع المتصرف من التعامل مع جهات حكومية في موضوعات العقار نفسه حتى يتم السداد.
نصيحة هامة:
لضمان سلامة الموقف القانوني وعدم تحمل غرامات، يجب:
- تقديم الإقرار الضريبي خلال 30 يومًا من تاريخ التصرف.
- سداد الضريبة المستحقة أو تقديم طلب الإعفاء في الوقت القانوني.
هل يدفع ضريبة علي صحة التوقيع ؟
لا، لا يتم دفع ضريبة التصرفات العقارية عند عمل دعوى صحة توقيع فقط.
دعوى صحة التوقيع هي دعوى تحفظية هدفها الوحيد هو إثبات أن التوقيع الموجود على العقد هو توقيع حقيقي صادر من الشخص الذي وقّع عليه، ولا تعني أن العقد تم تسجيله أو أن الدولة اعترفت بنقل
الملكية. وبالتالي: لا تفرض ضريبة التصرفات العقارية على دعوى صحة التوقيع، لأنها لا تعتبر تصرفًا ناقلًا للملكية رسميًا أمام الدولة.
مصلحة الضرائب لا تطالب بسداد الضريبة لمجرد إقامة دعوى صحة توقيع.
متى تفرض ضريبة التصرفات العقارية؟
- تفرض عند توثيق العقد في الشهر العقاري.
- أو عند تقديم العقد لتسجيله أو إثباته رسميًا في أي جهة حكومية.
- أو عند تقديمه للحصول على مرافق أو خدمات حكومية (كالكهرباء أو المياه) بناءً على العقار.
ملاحظة مهمة:
إذا تم استخدام عقد عليه حكم بصحة التوقيع لإجراء تسجيل نهائي أو إدخال المرافق أو إثبات الملكية في جهة حكومية، ففي هذه الحالة تُفرض الضريبة ويجب سدادها قبل إتمام الإجراء.
لمعرفة حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية لا تتردد في التواصل مع مكتب
الاستاذ / سعد فتحي سعد المحامى
مؤسس منصة المحامي الرقمية علي الرقم التالي :
📞 01211171704
عنوان المكتب : 183 شارع التحرير عمارة ستراند باب اللوق وسط البلد / القاهرة / مصر
ضريبة التصرفات العقارية بين الاخوة ؟
ضريبة التصرفات العقارية بين الإخوة في مصر لا تعفى تلقائيًا، بل تفرض عليها نسبة 2.5% من إجمالي قيمة التصرف، لأن القانون لم ينص على إعفاء التصرفات التي تتم بين الأشقاء من هذه الضريبة.
نص القانون: المادة (42) من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 وتعديلاته تنص على أن الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية يقتصر على:
- التصرفات بين الأصول والفروع فقط (مثل الأب والابن أو الجد والحفيد).
- التصرفات بين الزوج والزوجة.
- انتقال الملكية بالميراث.
- ولا تشمل هذه المادة الإخوة والأخوات، سواء كانوا أشقاء أو غير أشقاء، وبالتالي:
النتيجة:
البيع أو التنازل بين الإخوة يخضع لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5% من قيمة العقد.
سواء تم البيع بعقد ابتدائي أو موثق، الضريبة تُستحق بمجرد استخدام العقد في إجراء رسمي (كتسجيل أو إدخال مرافق).
ملاحظات إضافية:
- حتى لو تم التصرف كهبة بين الإخوة، فإنه لا يعفي من الضريبة ما لم يدخل ضمن الجهات أو الحالات المنصوص عليها صراحة في القانون.
- يشترط سداد الضريبة عند تقديم العقد لأي جهة حكومية أو عند التسجيل في الشهر العقاري.
قانون ضريبة التصرفات العقارية pdf
الاستعلام عن ضريبة التصرفات العقارية ؟
للاستعلام عن ضريبة التصرفات العقارية في مصر، يجب اتباع بعض الخطوات الرسمية من خلال مصلحة الضرائب العقارية أو مأمورية الضرائب المختصة بالموقع الجغرافي للعقار. إليك الطرق المتاحة:
أولًا: الاستعلام من خلال المأمورية المختصة
تتوجه إلى مأمورية الضرائب العقارية التابع لها العقار، وتقدم طلب الاستعلام، مع إحضار البيانات التالية:
المستندات المطلوبة:
- صورة من عقد البيع أو التنازل.
- رقم الحوض والقطعة أو العنوان التفصيلي للعقار.
- بيانات الطرف المتصرف والمتصرف إليه (البائع والمشتري).
- صورة بطاقة الرقم القومي.
في المأمورية يمكنك معرفة قيمة الضريبة المستحقة.
معرفة هل التصرف يخضع للضريبة أو يدخل ضمن حالات الإعفاء.
استلام نموذج احتساب الضريبة إن وجد.
ثانيًا: الاستعلام عبر البوابة الإلكترونية لمصلحة الضرائب (إن وفرت الخدمة)
في بعض الحالات يمكن الاستعلام إلكترونيًا عبر موقع مصلحة الضرائب المصرية من خلال:
- زيارة موقع مصلحة الضرائب المصرية: https://www.eta.gov.eg
- الدخول على الخدمات العقارية أو ضرائب التصرفات العقارية (إذا كانت الخدمة متاحة إلكترونيًا في الوقت الحالي).
- تسجيل الدخول أو إنشاء حساب باستخدام رقمك القومي وبياناتك.
- إدخال بيانات العقار للاستعلام.
ملاحظة:
حتى الآن، معظم التعاملات الخاصة بضريبة التصرفات العقارية تتم يدويًا في المأموريات، وليس كل المحافظات تعمل بالنظام الإلكتروني الكامل.
ثالثًا: الاستعلام عبر محامي أو وكيل
يمكن توكيل محامي أو شخص موثوق للاستعلام نيابة عنك، بشرط تقديم صورة توكيل رسمي ساري، وصور المستندات المطلوبة.
